韩国贸易协会北京分会23日发表的《近期中国企业海外投资动向及关注点》报告显示，今年1-8月中国企业海外直接投资额（ODI）达1181亿美元，同比增长53.3%，高于去年全年总额，创历史记录，比中国政府开始实施“走出去”战略的2006年高出近10倍。1-8月外国企业对中国直接投资额（FDI）为859亿美元，首次低于ODI。

李克强总理表示未来5年中国企业“走出去”的金额将达1万亿美元。由此可见，中国企业对外投资将更加活跃，预计明年投资额将达2000亿美元。

和日本在上世纪80年代末、90年代初的做法一样，中国也在大规模对海外投资。当年，日本在泡沫经济崩溃之后，正是凭借着对海外的大规模投资，才使GDP增速下滑的情况下，国民总收入却持续上升，并最终让日本保持在全球人均国民收入最高的国家行列。

根据日本的国民收入统计，1991—2011年期间，日本的海外企业直接投资收益累计达32.83万亿日元，占国民总收入的0.33％，相当于现价计算GDP的0.45％。在同期名义GDP年均增长速度仅为0.3％的背景下，这一比例对日本国民收入增长的积极作用是不容忽略的。

在日本GDP低迷的2000年，日本人均国民收入却排名世界第一。

“人均国民收入”，是指包括了日本国内生产总值（GDP）和日本海外所得的国民总收入（GNI）的人均水平，相当于人均GNP。

此时，日本财团在全球的跨国经营活动重点正在向中国转移，但这表面看是为中国经济注入了新的资本，实际上是加强了对中国经济活动的影响力、渗透力和控制力。日本谨慎而有序地进行着新的经济制度调整，其实质是不断强化对全球微观经济的控制。

日本在90年代后的20年，加大了投资海外的力度，对中国经济非常有借鉴价值。在企业不断并购海外企业或者投资设厂，强化全球经济影响力的时候，个人也希望通过购买海外的房子，来分享中国经济海外扩张带来的高额红利。尤其是在国内楼市去投资化的大环境下，选择投资中国国家战略辐射国家的房地产，是分享国力扩张的一种方法。

城镇化水平：预测全球房价“身高”的标尺

但是，发达国家大多在很多年前就已经完成了城镇化，房地产价格的增速其实并不快。

比如，美国过去五十年的平均年复合涨幅只有4.74%，德国过去四十年的平均复合涨幅只有2.16%，英国过去四十年的平均涨幅也只有7.49%。

各国房价历年涨幅（%）图片来源：平安证券研究所

对海外房地产最聪明的投资，是选择城镇化刚刚开始，而且未来发展前景良好的国家。平安证券研究所曾研究对比了韩国、南非、美国、日本、德国、英国过去四十年的房价涨幅。结果显示，复合增速最高的国家，居然是这些国家中最不发达，因为治安问题，被媒体报道最多的南非，增速达到10.82%。

九十年代中后期才跨入发达国家行列的韩国，也是这些国家中仅次于南非和英国的，增速达到6.94%。

从南非和韩国的数据可以看出，似乎发展中国家的房价上涨空间，高过那些已经成熟的发达国家市场。平安证券作出结论，在快速城市化过程中，房价上涨基本贯穿全程。

2015年我国城镇化率为56%，日、韩、南非在城市化率由50%向70%迈进过程中仅韩国与南非各出现一年下跌；同时在上述期间内，房价涨幅均跑赢CPI。

实际上，发展中国家房价上涨空间，会超过发达国家，早已经在房地产业形成共识。曾因为成功操盘上海星河湾、浦东星河湾、太原星河湾等而在中国房地产行业拥有很高声誉的原星河湾地产副总裁梁上燕，过去几年一直在做一件事，就是研究非洲地区的房地产市场。

她发现，如果说中国房地产业发展的最黄金十年已经过去，那么非洲的房地产市场黄金十年，却刚刚开始。不同于很多人想像中的非洲，现在的非洲经济也在高速增长，人民的消费能力不断提升，但房屋还是短缺的。

以肯尼亚为例，该国去年3月发布的一份全国住房调查报告显示，该国每年住房短缺达20万套。此外，投资不足和缺少开发大规模住房项目的技术实力与融资能力是导致非洲住房供不应求的原因。

2009年时，甚至有德国科学家表示，解决非洲地区房屋短缺问题最好的方法就是用硬纸板盖房子。德国设计师倪墨勒说，超耐用硬纸板制作的房子在德国北部已经出现过一段时间了。这种纸房子可以抵挡当地严寒的天气。超硬纸板裡面是蜂窝状的小室，这种小蜂窝可以让纸板紧密结合，也可以增强纸板的张力。在墙上钉钉子，一次只会破坏一个小蜂窝，不会影响带到一大片墙。

锁定中国全球战略：让房子随同国力一起增值

2013年9月7日，习近平在哈萨克斯坦纳扎尔巴耶夫大学发表演讲时表示：为了使各国经济联系更加紧密、相互合作更加深入、发展空间更加广阔，我们可以用创新的合作模式。共同建设“丝绸之路经济带”，以点带面，从线到片，逐步形成区域大合作。

2013年10月3日，习近平主席在印尼国会发表演讲时表示：中国愿同东盟国家加强海上合作，使用好中国政府设立的中国—东盟海上合作基金，发展好海洋合作伙伴关系，共同建设21世纪“海上丝绸之路”。

2014年11月8日在加强互联互通伙伴关系对话会上，习近平在《联通引领发展伙伴聚焦合作》讲话中指出：

第一，以亚洲国家为重点方向，率先实现亚洲互联互通。“一带一路”源于亚洲、依托亚洲、造福亚洲。中国愿通过互联互通为亚洲邻国提供更多公共产品，欢迎大家搭乘中国发展的列车。

第二，以经济走廊为依托，建立亚洲互联互通的基本框架。“一带一路”兼顾各国需求，统筹陆海两大方向，涵盖面宽，包容性强，辐射作用大。

第三，以交通基础设施为突破，实现亚洲互联互通的早期收获，优先部署中国同邻国的铁路、公路项目。

第四，以建设融资平台为抓手，打破亚洲互联互通的瓶颈。中国将出资400亿美元成立丝路基金。丝路基金是开放的，欢迎亚洲域内外的投资者积极参与。

第五，以人文交流为纽带，夯实亚洲互联互通的社会根基。未来5年，中国将为周边国家提供2万个互联互通领域培训名额。

“一带一路”地区覆盖总人口约46 亿（超过世界人口60%），GDP 总量达20 万亿美元（约占全球1/3）。区域国家经济增长对跨境贸易的依赖程度较高，2000年各国平均外贸依存度为32.6%；2010年提高到33.9%；2012年达到34.5%，远高于同期24.3%的全球平均水平。

根据世界银行数据计算，1990-2013年期间，全球贸易、跨境直接投资年均增长速度为7.8%和9.7%，而“一带一路”相关65个国家同期的年均增长速度分别达到13.1%和16.5%；尤其是国际金融危机后的2010-2013年期间，“一带一路”对外贸易、外资净流入年均增长速度分别达到13.9%和6.2%，比全球平均水平高出4.6个百分点和3.4个百分点。

随后中国的“一路一带”战略开始快速推进。而在一路一带国家中，马来西亚对中国又是最具战略意义的一个。
以碧桂园在马来西亚开发的森林城市项目为例，它和一海之隔的新加坡同处马六甲海峡的咽喉，是亚洲经济连通非洲的一个重要海上出口。如果，中国能够借助森林城市的地理位置，同目前经济高速增长、资源广袤的非洲进一步密切经贸往来。

此前，中国企业已经在东南亚国家大规模修筑公路和铁路。以绿地为例，11月1日，绿地控股（600606.SH）就参建马来西亚吉隆坡“大马城”和周边高速公路项目签署合作备忘录，拟分别参与两个大型项目的投资开发及基建施。

中国资本就有机会借助非洲和东南亚低廉的劳动力、原材料资源和市场，把一部分在国内已经没有发展空间的中低端产业，向非洲大陆转移，复制日本在过去20年的经验，让中国一举从中等收入国家跃升为高收入国家。这也与全球第四次产业大转移的趋势相吻合。

很多有眼光的中国人，正在“一路一带”战略的号召下，前往东南亚和非洲淘金。一旦这些国家能成为中国经济下一个增长引擎，那么当地的房屋需求和城镇化会加快步伐，并促成当地房价快速上涨。

从这个角度看，类似马来西亚、印尼、南非这样的国家，目前的房价确实还仅仅处于中国2000年时的水平。这也许就可以解释，为什么像张玉良、杨国强这样的企业家，如此钟情东南亚，在那里一而再，再而三的投入资金，做房地产开发。