美国养老地产有三种模式

据记者了解，美国养老地产的发展方向是打造差异化养老社区。太阳城模式和持续护理退休社区模式（以下简称CCRC）是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。近年来，还出现了第三种模式——由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。

模式1：针对健康老人，销售养老概念住宅

太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布（DelWebb）公司，上个世纪60年代，其以 “太阳城”（SunCityCenter）命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。

太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。

模式2：CCRC模式

在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区（ContinueCareofRetirementCommunity，以下简称CCRC），由运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。美国的CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。

模式3：金融机构参与养老地产项目

而金融机构参与养老地产的优势在于，其为地产项目提供了资金来源，可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。房地产投资信托公司最常见的投资方式有两种，一种是净出租模式，另一种是委托经营模式。在净出租模式下，公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切由运营商承担。在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取一定的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益。所有的经营收入都归REITs所有，经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。