“商改写”成新趋势 商业地产的机会来了?

时间:2016/11/27 浏览量: 1540

近年来,遭遇泡沫化、同质化和电商夹击的北京传统商场正走向深水区,洗牌已不可避免。与零售物业市场相比,写字楼市场受电商冲击非常小、运营管理成本较低,且近几年来需求和租金也都保持着较为稳定的增长趋势。因此,一段时间以来,“商改写”成为北京为数不少的传统商业寻求转型的一种趋势。

商业地产的机会要来了

商场从初期的开发竞争走向运营和资本竞争,租金涨幅减缓,开发商面对物业逐步老化、经营赤字等尴尬,更愿转投租金回报相对稳定的写字楼。

首先,随着国内城市不断发展,一线城市核心区域写字楼供应趋近饱和,出现泡沫可能性极低。例如,北京四环内几乎无可在开发商业用地,升值空间高。短期内,北京优质写字楼空置率将持续处于低位。

其次,第三产业蓬勃发展,创业公司不断增加使得市场对写字楼的需求逐年增大。同时,随着科技的不断发展,企业对办公环境的要求也越来越高,传统写字楼已无法满足市场需求,供需关系使得写字楼不断稳健发展。

商场趋同严重,伴随着电商业不断紧逼,寻求新的方式突围势在必行。易居研究院库存报告显示商业用房和写字楼的去库存周期分别为150.4个月和119.8个月,商场改为写字楼不仅提高了土地利用率,也符合了市场预期发展。

“商改写”也面临不小的挑战

在寸土寸金的北京、上海、深圳等一线城市,核心区的写字楼一间难求,但在非热点区域,写字楼的库存压力远非想象。目前非核心区域的写字,纷纷想方设法"写改住",即通过打擦边球的做法,将写字楼的功能变为居住功能,这就是商住公寓的由来。

另一方面,即使是核心区的“商改写”,也存在着这样那样的问题。虽然这么一改,租金马上翻倍,但业内也不乏质疑之声,办公业态和零售业态相比,大到土地性质、规划面积要求,小到外立面设计、室内空间划分等要求都截然不同,已经营业的商场想改为写字楼,将面临不小的挑战,耗时往往超过预期。

拿一些最流行的联合办公空间为例,由于作为商场时,采光等标准远远低于写字楼标准,尤其是地下空间,改造为办公空间,往往改造费用会很多,然后按照工位计算。按每个工位1500元计算,一个十人小公司要支付的费用是一年十几万的房租成本,远远要高于租一个商办楼的租金。而大型的公司,是不屑于去租商场改过来的写字楼。

中国商业地产联盟秘书长王永平在接受媒体采访时表示,“商业改办公”首先得看当年拿地的土地性质是否包含办公用途,其次商业的公共空间较大,改成办公楼一定会填补楼板面积,重新分割空间,如果规划不允许新加面积,就会出现巨大的面积浪费。以2013年初就开始调整的一处知名商场为例,项目放弃了购物中心的定位,将高层空间清理出用于办公,而低层则加重写字楼的相关服务配套,包括增加餐饮及社交、休闲的消费场所等,但由于很多资源并不匹配改造后的空间,账也算不过来,因此直到目前调整仍未完成。

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