11月23日，国土部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》文件，文件预示着中国房地产市场未来将发生两大演变。 这份文件虽然是国土部制定的，但却经过了"中央全面深化改革领导小组"和国务院的审定，所以绝对是一份非常重要的文件。 这份文件的实质意义是：把中心城市建设引入到"城市更新（旧改）"的新时代，土地供应将从"增量供应为主"演变为"存量供应为主"。 由此带来了一系列新变化：开发商拿地方式将改变，开发方式将改变，利益格局将改变，城市价值体系将改变，房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化。 而且，这一变化将主要在中东部的中心城市出现，或者说是在被国家重点管控的房地产热点城市出现。其结果是：一大批中小开发商将被迫退出市场，市场集中度将提高，传统老区房价面临价值再发现。 有专家认为，未来大城市的楼市将发生两大变化： 一是二手房交易量将超过新房； 二是存量土地供应（旧改、城市更新）将超过增量土地供应。 众所周知，每个现代都市都经历着从"孕育"到"生长"、再到"成熟"的过程。随着中国城市化进程的不断推进，北京、上海之类的大型、超大型城市，已经开始面临新一轮的挑战：这就是如何形成内生的可持续发展力，从"城市"的阶段进入"更优城市"的阶段，即"城市更新"！ 在"城市更新"概念全面升级的今天，存量项目的改造目标不仅限于赋予旧建筑新的功能和适用性，而会更关注生活在项目中人的健康、舒适性及项目本身的价值，通过带动周边环境的改善提升客户的办公品质和互动频率。 作为现代服务业和先进制造业的载体，商业写字楼承载了巨大经济价值。在存量房时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升价值，是非常重要的商业地产发展模式。 率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市，新房开发进入低位徘徊期，而以"旧楼改造、存量提升"为核心的城市更新模式，则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。 事实上,旧改已然成为最近几年地产市场的一大热点,越来越多的开发商也加入到旧改的行列。目前,包括招商、华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。 反观写字楼市场，由于受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者"商改写"装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%-20%。 全联房地产商会写字楼分会副会长、北京中粮广场总经理孙天立表示，目前一二线城市新房市场的空间越来越小，核心区域饱和度决定了城市的发展外溢。满足核心区域的城市需求，形成一套成熟的市场体系，核心区域的竞争力在商办物业方面将尤为明显。而一线城市核心区域已不在允许新建商业圈，例如北京。旧楼改造便成为一个历史发展的必然趋势。 全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯对房讯网记者表示，自2010年以来,一线城市的土地供应呈现缓慢下滑的趋势。一方面一线城市新增可开发土地不断减少,另一方面相关政府在土地供应上较为谨慎,因此土地市场量降价升的势态较为突出。土地价格的不断上涨,导致开发商的开发成本越来越高。这种情况下,旧改成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道,政府可以因此改善城市中心的面貌,而房企也可以因此降低开发成本从中获利。