1月6日晚，“网上房地产”上显示，上海多个中小户型办公产品已经暂停网签。据了解，其中大多数是作为公寓式办公在销售，也就是此前上海开始全面摸底并停止审批的类住宅产品。

此次上海针对类住宅的调控并非空穴来风，就在刚刚过去的2016年，受2016年上海“325”楼市新政对住宅限购影响，类住宅市场成交量开始出现明显提升，尤其是3月份住宅限购以后，月成交持续在20万平方米、3500套去化水平线浮动。2016年仅前7个月，全市类住宅去化127.17万平方米，卖出22065套，均超过历史上任何一个年份，而到下半年住宅调控进一步趋严后，类住宅市场更逐步成为多数购房者置业的主战场。到了年底，类住宅项目已频频出现在各类楼市年度成交榜单的三甲之列。火爆的行情，最终让相关部门不得不开始进行针对性调整。

政策变动：全国鼓励 一线严控

回首类住宅产品的相关政策，其实在不同区域，政府在政策上也体现了因城施政的理念。2016年5月到年底，类住宅项目在全国范围收获利好，却在部分城市遭遇严控。

5月——国务院提出允许商业用房改租赁房

今年5月4日，国务院常务会议召开时提出，培育和发展住房租赁市场措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议确定发布了三条主要内容，其中提及允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，这对于类住宅市场来说曾是一剂强心针。尽管后续的鼓励细化政策迟迟未见，但相对限购愈加严苛的住宅市场，没有额外限制的类住宅已然成为业内最被看好的市场。

5月——通州商住限购

5月份，北京通州区出台商住限购政策规定：购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭；在北京市没拥有住房且在该市连续缴纳社会保险或个人所得税五年（含）以上的非北京市户籍居民家庭。

8月——北京提出不再新增商住房

不过好景不长，尤其一线城市到下半年便开始陆续出现，北京率先开启了针对商住市场的调控。8月17日，北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会召开了商住房专题会议。据媒体报道称，此次会议北京市透露出的态度极其坚决，北京市高层的意见是，“不能再新增商住，商办既然过剩，最近不再上市”，“坚决不开商改住的口子，对已批未建图纸一律重新再审，发现疑似问题（商改住）的整改”。

12月——上海暂停类住宅审批

12月22日，部分媒体报道称，上海开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。

详解商住：类住宅的前世今生

所谓类住宅项目，又称商住项目，是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的产品类型。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%，且用不了公积金。同时，类住宅项目改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年。

此类产品的出现和火爆主要有几方面原因，首先，部分城市郊区商业用地开发后去化困难，开发商便尝试将商业类物业包装成为住宅产品的形式来促进销售；其次，商业地与住宅地间较大的价差为类住宅产品提供了较大的市场空间，通过住宅化改造后往往在价格上具有相当的竞争力，而除了不能落户和使用成本偏高外，改造较好的类住宅项目已与住宅没有太明显的差别；最后，随着多数城市的限购，类住宅项目成为没有购房资格人群的过渡选择，这也是住宅越限购类住宅市场越火爆的原因。

市场情况：量价齐升 库存告急

同策咨询研究部数据显示：2016 年全年上海酒店式公寓市场供、求、价三线环同比均出现上扬，今年上海酒店式公寓市场成交总量达 274.47 万平米，同比上扬幅度高达 1.45 倍，从供应角度看，上市量仅为 180.20 万平米，同比小幅上扬 5 个百分点，2016 年全年呈现出少有的供小于求的态势。从价格上看，成交均价为25679 元/平米，同比大幅上扬 23%。截止 2016 年 12 月底，上海酒店式公寓可售余量为 94.52 万平米，连续五个月跌入百万方，环比下滑 4%，同比下滑 52%，按照近三个月的平均去化速度，市场去化周期仅为 5.35 个月，并连续 8 个月低于 8-15 个月的合理范围值。

专家点评：类住宅市场过热 上海调控箭在弦上

对于此次的网签叫停，同策咨询研究部研究经理任丹萍指出，“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，办公产权的公寓式办公迎来火热局面，现在市场去化周期仅为 5.35 个月，并连续 8 个月低于 8-15 个月的合理范围值，市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低，价格也呈现上涨的态势。在 2016年 5 月份之后，上海土地市场“地王”频出，再度推升住宅价格的上涨，这也将一部分需求转移至酒店式公寓产品，因此导致其销售较好，虽然起到积极去化商办市场库存的作用，但是，也引发投资类客户对于酒店式公寓产品的炒作。由于酒店式公寓的火热北京已经开始采取“限购”措施，当前上海的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注，如果市场持续出现过热的状态，预计 2017 年上海有可能会有一些针对性的调控措施为酒店式公寓产品降温：比如，“商改住”继续推进，以改善以居住为目的的市场供求矛盾，同时，针对酒店式公寓产品出现投资过热的现象，不排除上海会模仿北京出台限购类措施。