一杯咖啡加一台电脑，就是一个工位——在北京，众创空间如雨后春笋般层出不穷，形式也多种多样，其中以联合办公空间和创新型孵化器两种业态为主。但是，众创空间依赖补贴和投资、只当“二房东”的单一盈利模式曾备受诟病，在服务创业者的同时，众创空间也迎来自身的创业大考。

资本寒冬刺破了众创空间的泡沫，单靠“吃瓦片”的众创空间相继倒下，搞多种经营做起“大管家”的众创空间在双创潮中独占鳌头。北京创业孵育协会、北京众创空间联盟日前发布的《2016北京市众创空间蓝皮书》显示，北京200余家众创空间的服务收入占总收入的54.5%，比2015年提高9.4个百分点，并首次超过以房租为主的收入，成为主要收入来源。

告别“吃瓦片”的时代，北京乃至全国的众创空间历经多轮洗礼打磨，正在向盈利的道路进发。

联合办公不只做“收租公”

“独角兽”（估值超过10亿美元的创业公司）的队伍中不只有互联网企业，近日多了一位新成员——联合办公空间优客工场宣布获得B轮总额约4亿元人民币的融资，估值达到了70亿元人民币，成为国内联合办公领域的首只“独角兽”。

看上去只是办公室的模样，众创空间怎么就成了一门大生意，还搞出了大名堂？看不见的创业生态，是众创空间打开盈利大门的一把钥匙。

此轮融资后，优客工场初步完成了自身生态圈体系的搭建，形成联合办公空间、人力资源、金融服务、创业加速教育和空间设计等领域的闭环，营收自然不是仅以租金为主。创始人毛大庆介绍说，优客工场通过物理化的办公空间与互联网化的APP将社区入驻企业连接在一起，满足企业考勤、商务会议、产品发布等绝大部分行政及业务需求，企业与企业之间也可以实现连接，实现资源的有效利用和整合。

像优客工场、SOHO 3Q这样的联合办公空间项目有着天然的地产基因，在圈地和运营上占尽优势，在规模化复制的同时也都在向创业服务转型。纳什空间同样瞄准创业者群体，推出了“办公社交”“智能应用”等共享服务。

“目前我们在全国28个社区均实现了盈利。”氪空间副总裁周莉称，氪空间为创业者提供“氪咖啡”、午餐、早餐等日常消费，针对入驻企业呈上工商、财法税、培训等有偿创业服务。

孵化器盈利是“慢活儿”

联合办公空间多数的成功项目都有一个共同点：他们作为物业持有者签署长期租约，然后更新改造后再租给企业。对于绝大多数并无地产背景的孵化器来说，“二房东”并不是主业，也不是那么好当的。

创客总部创始人陈荣根给记者算了一笔账：营收来源分四部分，包括租金、风投回报、创业服务和基金管理费。他说，“吃瓦片”收入只占四分之一，创业服务费则是“附加值比较低”。

“营收主要方式是依靠对好项目进行风险投资。”陈荣根说，很多孵化器都不是自有物业，企图靠租金实现盈利是不现实的。创业项目自身盈利周期长，为其服务的创业服务业更是个“慢活儿”，回本周期甚至会更长。运营三年有余的创客总部刚刚实现盈亏平衡，今年或许是其盈利的第一个年头。

从字面上看，孵化器就是对创业企业“孵化”使其成长壮大，更注重服务体系和创业生态搭建，从而对入驻企业的特质更为看重。孵化器大多都有各自的门槛要求：有的专注互联网金融创业孵化，有的侧重生物医疗，更多的孵化器偏爱人工智能、智能硬件等“风口行业”。

双创潮涌，多种新兴孵化模式应运而生，例如以创新工场为代表的“天使投资创新产品构建”模式、以博奥联创孵化器为代表的“创业导师持股孵化”模式、由联想控股与中科院共同探索推出并发起联想之星活动的“创业培训天使投资”模式。

专业化垂直化成“新法宝”

众创空间最近的日子并不好过。2016年初，深圳众创孵化空间地库、孔雀机构先后倒闭，同年10月底，北京的Mad Space众创空间宣布倒闭，不少一、二、三线城市陆续传来众创空间停业或倒闭的消息。《蓝皮书》数据显示，北京超过55%的众创空间仍然处于亏损状态，“负重前行”是众创空间现状的真实写照。

Mad Space创始人王臣向记者“复盘”公司倒闭原因时说，现有的众创空间多数停留在“二房东”阶段，靠租金要么被拖垮，要么最多也就是不亏钱。想要突围，必须从服务入手，抓住创业者痛点，比如工商、财会、社保、投融资对接和股权介入等。

一位众创空间从业者则直言：“国内出现了一些依靠补贴来生存甚至盈利的众创空间，市场逐渐回归理性，这样的公司如果不积极转变思路，基本都会死去。”

那么，众创空间路在何方？建立生态圈、注重专业化和垂直化是创投人士的共识。一位众创空间创始人说，众创空间不只是物理空间，还能够带来社会生产方式、组织方式、资源对接方式的变化，甚至是将居住、生活、办公结合在一起的社区。“根据自己的优势，选择某一个领域垂直细分的众创空间是非常具有竞争力的。”毛大庆说。

一位众创空间投资人建议，众创空间应该多学习科创中心，与高校、研究院等保持密切联系。“众创空间也要自己去创造新的价值，做技术与企业之间交流的桥梁，让一些科技创新项目能够更为有效地找到变现方法。”他说。

泡沫拂去、洗牌换血、融资回暖……创业者和投资人依然看好众创空间。毛大庆说，“不能提供更多价值的众创空间一定会逐渐消失，众创空间的市场才刚刚拉开序幕，前景非常好。”“众创空间经历新一轮洗牌，才能让创业冷静下来，真正促进行业的发展。”