近日，北京市土地市场迎来了春节之后的第一场土地拍卖，两块房山的住房用地被挂牌，吸引了诸多房企参加，开启了房地产拍卖的序章。以农历新年来算，今年的土地拍卖才刚刚开始，从阳历新年来算，其实也刚刚才过两个月不到，在这样短的时间内，实际情况如何呢？

根据21世纪经济报道的消息，中原地产研究中心统计数据显示，截至2月16日，25家企业拿地金额超过20亿，合计耗资1951.63亿拿地；其中12家企业拿地超过50亿。因为春节土地供应减少，所以预期后续房企依然会增加拿地金额，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大后，房企补充土地的积极性明显较高，即使在调控影响下，各地供应出的土地依然未出现流标等明显降温现象。标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。

看到这样的数字，不少朋友开始疑惑，不是说房子要回归居住属性了吗？怎么开年一个半月，2000亿拿地，这是什么信号？

一、地价与房价的关系

说到这个问题，我们不妨就要先说说，房地产的价格和土地价格的关系究竟是什么？根据著名的革命导师马克思在其著作《资本论》第三卷中的理论，房地产的价格为什么会上涨，并不是因为房子本身的原因，因为商品房作为一个商品，其随着时间的推移是不可避免的存在着折旧的问题，但是因为房子是盖在特定的土地之上的，但是土地无论是位置还是区块，甚至是周围的环境都是独一无二的，所以房地产的价格的上涨，远不是房子价格上涨所导致的，而是由其所占据的土地所决定，房价上涨归根结底还是土地价格的上涨。

这可以说是房地产价格涨价的一个根本逻辑，那么再回归到我们的实际生活之中来，我们现在总是在各种新闻报道里面听到，某某地王出现，某某天价拿地等等，听得让人心惊胆战，那么在我们现在的房地产价格中，土地究竟占了多少呢？瀚哥查了很多的论文和资料，其中有一种计算方式在业内大家还是比较认可的，这个算法是第一财经日报在2015年通过数据分析，得出了一个房地产的价格中地价与房价之间比例的一个计算公式。

根据该公式：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。

在这个公式中，开发费用、建安成本、税费基本上在同一个地方变化并不会太大，因此，土地也就自然而然成为了影响房价的重要影响因素。

二、为什么开发商还要疯狂拿地？

相信大家对于去年房地产价格的上涨依然是记忆犹新吧，去年930新政之后，各个主要一二线城市都开始采用了限购的措施，终于让一路疯涨的房地产价格变得稍微和缓一点，这条缰绳终于被握紧了。各个热点城市的房价开始进入了有价无市的横盘状态，销售变得比较萎靡。

到了去年年底，又发话说：房子是用来住的，不是用来炒的。越来越多的证据表明，房地产回归到居住属性的趋势正在形成，但是为什么年后作为房地产价格风向标的土地市场却是红火不减当年，2000个亿就像玩一样扔了进去，让人有些瞠目结舌。

不过，说到这里，瀚哥不禁想起了自己一个开发商朋友的话，瀚哥因为一直在金融领域工作，因为工作的原因也认识了不少开发商的朋友，在一次聚会上大家在问一个中小房产商朋友，为什么房地产企业都那么喜欢拿地呢？

那个朋友感慨道：谁不知道现在房价高，政策管得严，做房子没那么容易，但是所有人都知道房地产这个东西，不拿地是死，拿地也是死，不拿地项目链条断了现在就要死，拿地的话有些土地储备作为保证，至少死的慢一点，如果有那么几分运气熬到了其他房地产企业撑不下去的时候，说不定就活了。

瀚哥认为这句话说得还是比较中肯的，对于一个房地产商而言，其开发房子绝对不是一锤子买卖，相比于一般的企业，一个周期快的话几个月，慢的话也就一年之内就能做完项目，但是房地产却不是这么回事，一般房地产的开发周期都要2-3年，所以如果一个楼盘预计2018年要开盘，那么2015年左右这个楼盘的地就应该拿下来了。所以，房地产商基本上都有囤地的习惯，在土地价格不高的时候囤地是这个行业的传统。这是土地价格不高的时候的事情，那么现在土地价格这么高，地王频现，为什么还要拿到呢？

瀚哥通过和一些做房地产的朋友交流，发现拿地主要有以下几个原因：

一是对于大房产商而言，拿地为的是免于被收购。去年大家都见到了资本市场大鳄们四处游动，不断举牌，攻击企业的情况，房地产企业尤其是大型上市企业，可以说一直都是资本市场比较显著的价格洼地，而且由于一般房地产企业的股权都不集中，被收购的可能依然很大。通过拿地，增加土地的收储规模，可以做大企业的盘子，进一步扩张企业的版图，可以有效的避免被收购。

二是对于中小房产商，拿地意味着做大规模。房地产的市场竞争日益激烈，大量的企业纷纷涌入房地产市场，大量的中小房产商的日子则是越来越不好过，面对着这样的情况，如果手上有着较为不错的土地资源储备，无论是向银行借钱，向资本市场融资，寻找投资机构，或者做大规模都有着显而易见的好处，所以房产商拿地才会如此的乐此不疲。

三是即使土地贵也要咬牙拿。刚刚上面的两个原因还算是比较好的情况，现在很多不那么理想的情况是，在一二线城市尤其是热点城市较好的地段已经被抢的差不多了，建安成本也在快速上升，但是企业却不得不拿地，为什么呢？因为，作为一家房地产企业，如果在这个城市没有土地储备，直接就意味着在市场的出局，而且很多的企业都面临着对于投资者的承诺，如果不拿地，没有足够的增长的话，对投资者多说不过去。此外，如果想要得到更多的信贷，更多的资金，拿地也是在公开市场融资的基础。所以，这就像一个恶性循环一样，明知道土地价格已经非常高了，但是也必须去拿，因为不拿现在就会死，拿了说不定还能撑几天呢？所以我们看到很多联合体在房地产市场上联合拿地，就是这个原因。

四是土地和房产商的关系。其实所有人都知道土地的价格实在是太高了，作为土地的供给者，部分的地方为什么不能降价来做安居房或者保障房呢？这个原因就在于对很多地方而言，土地得到的收入是当地财政收入的大头，在没有新的收入来源的时候，如何能够轻易的放弃这个收入呢？从而导致了开发商对于优质地段的争夺更加白热化。

原因基本上也说的清楚了，那么房地产的价格未来怎么走？瀚哥一直有这样的一个判断，对于三四线城市而言，随着人口的流出，房地产价格去库存的压力较大，想要涨价怕是不易。但是，对于一二线城市而言，受到人口流入房地产刚需的影响，房地产的价格想要大跌也不容易，未来有可能出现的情况是，部分二线城市的房地产价格会轻微回调，一线城市的远郊有着降价的可能，但热点城市和一线城市的核心区下跌难度依然较大，在未来相当的一段时间内，有价无市的横盘走势可能是未来的主要方向。（作者|江瀚，战略研究员，财经记者圈特约撰稿人，原载于江瀚视野观察（ID：jianghanview））

延伸阅读：

你在恐惧崩盘，他们拼命做大。楼市博弈空前激烈，选错边的别哭！

? 最近火了的空方观点包括：

1、呼唤房产税出台，认为可以降房价；

2、呼唤加息降房价；

3、认为限制地产商融资手段的政策可以降房价；

4、鼓吹卖掉一线城市的房子，享受生活，比如移民等。

? 而多方更多的是在列举事实，比如：

1、一线城市的住宅土地供应，还在减少；

2、一线城市人口还在快速增加；

3、基建投资规模仍然很大；

4、恒大、融创等著名房企，还在上规模；

5、被政策冰封的一线楼市，已经有回暖迹象……

? 对于未来，以下是一些基本判断：

一  史上最严的“三限”政策，在一些城市的效果正在减弱，甚至在与市场的博弈中失效。地方政府可能会继续出台小政策让房价保持稳定。

二 空方呼唤的相对精准的政策比如房产税，不一定能降房价。加息等大政策，会影响全局发展，政府不会为了房价这个局部目标，牺牲发展这个战略目标。

三 一线土地供应减少、人口持续增加，基础建设继续天量投资，说明影响楼市根本的底层逻辑，短期内很难出现根本变化。

四 为了2018，也为了在高速增长结束前谋得江湖地位，大房企即使牺牲一些利润，也会在2017实现战略性的规模增长。

下面详细来说。

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如果政策效果随时间减弱

政策一旦过去市场会剧烈反弹

2016年一二线城市的限购、限贷、限价政策，大招频发，不断加码。市场瞬间冰封。不过新的情况是，从2017年前7周的情况来看，并没有比放大招前的2016坏到哪去。以数据比较全的55个城市来看，2017年1-7周的商品房成交面积约为4643万平米，同比2016年1-7周的4560万平米甚至还略有增长。

当然，单就16个被调控的热点一二线城市来看，12个城市的成交量是下降的，同比下降38%。4个城市是上升的，上升幅度为22%。

不过，这些城市也在逐渐起变化。在北京、深圳的几个朋友，最近遇到了同样的问题：头一天看好的房子，第二天准备签合同或再看看，没想到前晚已经被别的客户秒杀了。这在去年后几个月是不可能的事情。当然，这几个朋友看的都是性价比高的房子，在大市场回暖之前，性价比高的房子会率先回暖。

也就是说，限购、限贷的政策，效果正在减弱。当然，这也是必然的事情，只不过到底过多久才减弱需要讨论而已。

比如限贷需要客户有更多自有资金，随着时间流逝，客户的积蓄会增加。限购需要客户有5年社保或者有本地户籍，社保总会攒够，而深圳的入户限制已经放宽到普通大专学历。

? 去年新发明的一个政策是限价：

1、土地拍卖的时候，到一个价格就“熔断”，不卖了或者按照特殊规则来卖；

2、房子的价格必须审批，按审批价卖房子。

限价政策在与现实的博弈中不断失效。2017年1月22日，郑州市卖地，熔断后房价低者竞得，结果当地一家公司报出了“1元/平方米”的综合房价，摘得土地。这便是当时舆论关注的“1元”房价。

后来，政府紧急叫停此次拍卖，决定以后“按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人，土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。”

事实上，类似的“熔断后怎么办”的难题，之前在南京、苏州等地也出现过，最后是通过抽签解决问题。而卖房按照审批价卖，最开始房企是卖给关系户，后来也是通过抽签进行分配。

限价政策遇到尴尬，最本质的原因就在于：不管是土地还是房子，政府批准的价格，都比市场价要低，而只要有价格差，就有变现的可能。

2017年前7周一二线成交的住宅用地面积和价格，与2016年前7周相比有大幅度上涨。

不管是政策的效果随着时间流逝减弱，还是政策一开始就陷入尴尬。都说明市场基本面还在，相关政策只是暂时起作用，而且，政策一旦出现变化，市场将剧烈反弹。

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房产税不一定能降房价

大幅加息会影响经济发展无人受益

很多人执著地相信房产税一定能降房价，而且像呼唤神龙一样过几天说一次。我认为不一定，而且不能降房价的概率更大。

首先，相信大部分人说的房产税一定不是向开发商征收，因为开发商的税已经很重了，地价加上税费，在一线城市已经占到了房子成本的60--70%。再加税有用吗？再加税只能让房子更贵。

所以，大家说的房产税，意思是说向持有多套房产的业主征收持有税，比如有三套房的业主，第三套房每年征收其价值一定比例的税，增加持有成本，让他被迫卖掉房子，这样市场里的二手房供应就会增加，房价就可能会降。

? 如果你想的是这个逻辑，那么看起来它是成立的，但是它的成立有以下四个前提：

1、得把70年产权改成永久产权。

如果房屋产权只有70年，那么买房的时候已经交了土地使用费，为什么还要交持有的费用给政府？

2、房东无法把自己的持有成本转嫁给租客。

如果房东可以通过加租来转移自己的成本，那么就不存在被迫出售的问题。

3、租金加货币贬值都无法抵消持有成本。

即使租金不足以缴纳房产税，但如果货币持续贬值，每年贬值幅度加上租金回报，大于房产税，房东也不会出售房子。

4、持有多套房的人确实很多，足以影响市场。

持有多套房的人是不是真的很多呢？反正认识的人里，有2套房以上的人不多。这些人把手里的房子放出来，真的就能改变市场供需吗？

? 请注意，二、四很难同时成立，为什么呢？

1、如果持有多套房的人很多，那么他们可以同时加租影响租房市场 ，转移持有成本给租客。

2、如果持有多套房的人不多，那么他们把自己的房子卖掉也不会对房价有太大影响。

总之，房产税可以降房价的可能不大。

当然，有些大招应该是有用的，比如多次大幅度的加息。但是如果采用这样的政策，影响的就不止是房地产，而是整个国家的经济发展。

去年的中央经济工作会议上，对于2017年宏观政策的描述是这样的：要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效………货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。

2月3日，央行上调了公开市场逆回购利率和SLF利率，有专家将此解读为悄悄加息。

这些信号，都说明，政府是充分认识到了货币政策的影响的。

而且，从东京、香港等城市的历史来看，货币政策大调整、金融危机等因素导致崩盘，房价真的大幅下跌后：富豪们受影响不大，豪宅价格反而坚挺。受影响最大的是中产，因为“负资产”，很多人自杀。

而一直期望房价崩盘的底层，并没有勇气和能力在房价崩盘后买房，他们会抱怨整体经济不景气，让生活质量下降。

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一线土地供应继续减少

人口持续增加

基础建设天量投资

决定了楼市的底层逻辑

日前，北京公布了2017年建设用地供应计划，供应总量为3900公顷，比去年减少200公顷。特别是住宅用地计划供应610公顷，相对于去年的1200公顷，减少了差不多一半。

而在过去几年，4个一线城市的土地供应加在一起统计如下：

2015年合计批准上市面积比2014年少了10%，2016年合计批准上市面积又比2015年减少了18%。2016年合计成交住宅用地面积仅为前年的50.9%，更是2013年的38%。有专家预计今年成交量会下降15%左右。土地供应的减少，意味着什么，不说大家也都明白。

2016年深圳常住人口1190.84万人。而2015年，这一数据是1137.87万人。也就是说深圳一年净流入人口53万人，增长率达到4.7%。前几天，深圳组织了一个仪式，庆祝“深圳福田户籍人口破百万”。至2月16日，深圳户籍人口达到了410万。

非户籍家庭，需要5年社保才能买房，而户籍家庭可以买2套房。2016年深圳严格限购政策的同时，也把入户条件进一步放宽到普通大专可以入户。

深圳小学生人口，从1979年建立深圳时的4.7万，一直发展到了2015年的86.48万人。7年来，深圳的小学在校生增长率达到了惊人的47.6%。

其他一线城市，虽然增幅不如深圳，但是也都有类似的趋势。人口越来越多，孩子越来越多，对楼市意味着什么，也不用解释了。

最近又有报道称，2017年，中国有45万亿的固定资产投资目标。其实这个不多，因为2016年，全国固定资产投资是59.6万亿元，比2015年名义增长8.1%。这个和楼市有什么关系呢？

? 房价上涨的3个主要原因：

1、货币超发，房子本身价值不涨，对应的货币却多了。

2、供需矛盾，资源聚集，导致大家都往大城市跑，人多土地少，当然要涨。

3、实际价值增长。比如城市发展，多修一条地铁，地铁沿线的房子就会涨价。修一个商业中心，旁边的房子也会涨价。多两条高铁一个机场，多几十个大学，整个城市的房子都会涨价。每年几十万亿的固定资产投资，其实许多就是在增加这种价值。

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有野心的房企2017会继续扩大规模

我们先来看看一些著名房企2017年的目标是多少。

1月10日，融创官微对外宣布2017年销售目标为2100亿元。不过据说，他们内部定下的目标是2017年销售额超过3000亿元，进入行业前五。而2016年融创的销售刚过1500亿大关。也就是说，融创传说中的目标是翻一番。

恒大今年的销售目标定在了4500亿元，而它2016年销售金额为3734亿元。

金地一高管表示，公司将在三年内冲击2000亿元，而2016年金地刚过千亿。

万科2016年开工规模达到3500万平以上，其预计2017年推盘量在这个水平之上。而其2016年全年新推盘超过3000万平，实现销售近2800万平。

也就是说，万科要增加1/6的销售面积。

这些房企都是野心勃勃的。但是实际上，很多业内人士并不认为2017全国的房价、销售面积会有大幅度的增长。

? 那么这些房企为什么敢定这样的计划，为什么要定这样的计划呢？

一  2017将是并购之年，缺钱的小房企将被收购

房企惯常使用的名股实债融资术，成为中国证券投资基金业协会4号文重点监管对象。此举意味着，继银行理财、信托、公司债等资金投入楼市渠道被堵后，基金子公司开展的房地产类资管计划业务也将被收紧。文件明确私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快16个热点城市的普通住宅地产项目的，暂不予备案。

千亿房企一般都是全国布局，海外融资利率也很低，所以他们腾挪空间比较大。而集中在1个城市布局的中小房企，先遇到限购加码，再遇到资金被卡死，就只好出售项目或者公司。

目前我国的行业集中度还没有达到发达国家水平，万科或恒大的市场占有率是3%-4%，美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%，有一倍的成长空间。这也是大房企敢上规模的原因。

二  2017可能是小年，但2018可能会很好，必须占据有利位置

许多地方政府将目标定为在19大之前保持楼市稳定。而2018年上半年的2会之前，政策放开的可能性也不大。在此期间，房价有波动就会出小政策。

而到2018年下半年。许多政策的效应逐渐减弱，此时一旦放开某一政策，前期积累的一些需求都有可能爆发。但是，如果你到这那时再去准备大干一场，已经晚了。

要想在2018大干一场，2017就得打好底子，占据市场份额。而从长远来说，市场逐渐从增量转向存量，在新房市场迅速做大的机会，也就是这几年了。