现在青岛楼市很火爆，但是火的是住宅，商业类公寓虽然和以前相比在升温，但是和住宅的热度相比，还是差远了。

目前，在青岛市区，主要有三个公寓类产品，银盛泰新空间基本尾盘，ＷＦＣ协信中心正在销售，海信绍兴路６６号即将开盘。

银盛泰新空间先说说这些公寓的优点

面积小，总价低，位置不错。自用，生活、出行方便；投资，便于出租。有一种观点认为，公寓类产品是价格洼地，京沪等限购城市公寓都在抢购，因此值得投资。国家也出台过一些公寓的“利好”消息：

２０１５年１１月，国务院８５号文件支持发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等房地产投资经营市场，允许公寓用于酒店等经营。

２０１６年５月１日，“营改增”税收政策正式实施，企业购买商办类物业可抵扣增值税，公寓类物业的销售有拉动作用。

企业购买商办类物业可抵扣增值税这笔账，究竟合不合算，谁买谁知道！

２０１６年６月３日，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，上述政策简称为“商改住”政策。

但是这一政策目前没有实施细则，短期内在青岛落地的可能性不大。外地个别城市出台的细则，要求严苛，符合条件的很少。

ＷＦＣ协信中心

再说说公寓类产品的缺点

１、４０年商业产权。物权法规定，住宅产权到期后自动续期。但是商业产权到期如何处理、如何续期，没有明确说法。一直存在争议的房产税，如果将来开征，商业类房产很可能首当其冲。

２、购买首付至少五成，最多贷款十年，不能用公积金。

３、不能落户，水电物业费是商业标准，一般没有燃气，居家不便、使用成本高。

４、交易税费是按照商业地产标准征收，没有任何减免优惠：契税３％；增值税及附加，税率为５．６％；个人所得税，税率为２０％（核定征收率１－２％）；印花税（产权转移书据万分之五、权利证照５元）；土地增值税，税率３０％－６０％。另外以后转让时，超小户型的贷款可能有点难。

５、办公、居住、出租混杂，整体环境难以保证，可能影响后期的投资回报率。

６、公寓一般都是小户型，容积率偏高，居住密度高，以海信绍兴路６６号公寓为例，一栋１５层公寓楼，７０２户，５部电梯，车位比３：１，这数据有点惊人！

海信绍兴路６６号公寓

公寓是否值得投资？

判断一套公寓，是否值得投资，还是要看性价比和投资回报率，如果公寓的年投资回报率可达６．６％以上（例如１００万购买，年租金６．６万），那么可以出手购买，因为公寓出租后，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。

但是目前，在青岛投资住宅的回报率，已经不需要判断了，前提是能买上～

想起了几个青岛曾经比较有名的公寓项目，感兴趣的可以自行百度：鲁能领寓，创异时代、嘉合新兴，大拇指深蓝公寓，中联自由港湾。还有一类公寓是返租模式，返租，更是坑，以后再单独分析。