年初起，北京房地产市场一直处于某种安静的“裂变”中。购房者、开发商、政府都在对楼市保持着密切的关注，各种楼市现象会被媒体迅速传播，进而呈现一个略显紧迫的楼市。而在全国两会结束后，3·17新政果然如期而至，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%……对比此轮调控各大城市出台的政策，北京无疑是最严厉的。显然面对调控，数据层面并不能准确地反映楼市现状的高下旺衰，那么对于购房者来说，当前楼市的真实状况又是怎样？3月28日，凤凰房产联手中冶·德贤公馆举办《凤凰下午茶》，邀请业内知名专家解析后新政时代楼市，共同把脉行业未来！

高端项目引领北京楼市

在去年9.30调控的轰轰烈烈之后，楼市的狂欢，随即划上休止符。后续几个月，整个市场依然顺势陷入冷清；众多的置业人群、投资客户都在新政的影响下，进入观望。然而对于北京房地产市场来说，其城市的置业需求并不会因为调控，而有丝毫减缓。事实上，不论是土地限价、还是房产限价，对市场来说，其实都只是置后了矛盾。在进入三月后，随着房地产传统销售旺季“金三银四”的到来，北京楼市再一次呈现出近几个月以来的峰值水平。

值得关注的是，自二月下旬以来，高端项目引领市场。据统计，2017年1-2月，北京别墅销量达1008套，同比去年上涨88.4，呈现爆发式增长。不仅如此，别墅的购房者亦表现的非常活跃。

另一方面，北京城市土地资源稀缺，新房供应越来越小，市场正在进入存量房时代。数据显示，北京2016年二手房销售套数是新房的4.7倍。

这样的背景下，一线城市新房产品将呈现三个趋势，一是高端化，二是大户型化，三是科技化。以北京仅存的少数新盘之一的中冶德贤公馆为例，这个位于南四环的项目，以187平米三居和214平米四居为主，配备动态舒适度控制、物联网智慧社区、个性化医疗检测等六十多项科技系统。

内城别墅步入“饥荒”时代

而在北京高端项目引领楼市的同时，四环内土地放量却几近于零。北京房地产供需动态监测研究系统数据显示，2015年北京地市供应45宗住宅用地，除4宗在五环以内，其余41宗的23宗位于五环至六环之间，还有18宗地处六环以外。六环外的住宅用地供应占到总量的4成。2016年北京住宅用地成交量骤减至15宗，四、五环之间土地成交为2宗，五、六环之间成交为8宗，六环以外土地成交为5宗，而四环内住宅土地成交为0。

特别值得关注，今年至今，北京公开挂牌的土地均位于北京远郊区县。北京内城区域土地供应的严重不足，直接导致城市型别墅产品供应的骤减，预计四环内别墅放量仅300余套。而位于南四环的中冶·德贤公馆这样的内城别墅未来甚至会出现“断顿”的可能。

面对当前北京房地产市场的动态供需关系，无论是购房者或是开发商都在思考何去何从。为了给出最佳答案，3月28日，凤凰下午茶邀请凤凰房产总编辑陈萍丽、北京房协副会长陈志、中国豪宅研究会朱晓红、中冶置业集团营销部部长苑学斌及中冶?德贤公馆项目领导胡永健共同解读新政对于当前北京房地产市场的影响，探讨当前市场对于高端人居的新需求。