又到了房企发布年报的时节。去年，房地产行业迎来复苏，全年全国商品房销售金额和销售面积均创下历史新高。这也在房企去年的年报中一览无遗，利润大增、现金流增加、负债率下降，一时间房企曾经的“好日子”仿佛又回来了。然而，年报中利润率的持续下滑、全国各地针对房地产市场的调控政策，都使得房企再次笼罩阴霾。

盈利 增收不增利 毛利仍下行

据近期中国房地产业协会发布的《中国房企500强测评报告》显示，2016年，500强房企总资产收益率均值为2.37%，同比上升0.34%；净资产收益率均值为4.71%，同比上升0.08%。

尽管年内500强企业盈利指标有所企稳，但增收不增利的毛利下行趋势仍在延续。然而长期来看，2015年下半年以来良好的市场销售情况更多地集中于北上广深及部分热点二线城市，这种市场格局促使企业布局策略趋同性的快速提升。

伴随着区域土地市场的竞争格局不断升级，高企的地价也不断压缩着房企的盈利空间。同时越来越多的合作拿地，进一步摊薄了房企的盈利水平，房地产行业盈利下滑仍是大势所趋。

在盈利下行的大趋势中，能保持较高盈利水平的企业则能实现更高质量的成长，实现弯道超车。其中，标杆房企和区域性标杆房企盈利能力普遍领先。这些企业中有以招商为代表的具有较强区域资源优势的；也有以华夏幸福为代表的具有稀缺的开发模式的。整体而言，为保持及提升净利水平，企业间的策略分化明显。

运营 高周转存挑战 资产由重转轻

2011年以来，高周转模式逐步成为房地产开发企业最主流的运营模式，拿地到开工的效率差距成为企业执行力的一大重要考量标准。2016 年，高周转模式再次成为不少企业去化库存和抓住市场机遇的利器。

随着改善型需求的崛起及土地成本的大幅增长，对于持有存量资源的房企，特别是资金成本相对可控的企业而言，持续牺牲利润率的高速周转模式正在逐步面临挑战。

对此，中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰表示，过去部分企业过分追求高周转以缩小与标杆企业的规模差距，品质却难以保障，这种高周转模式必将难以持续发展。热点城市土地价格的持续攀升迫使企业在周转与利润间平衡的选择中更为审慎，拥有稀缺土地资源的企业开始思考是否有必要为快速变现而不是耐心等待更好的入市机会以探求更好的利润回报，周转率和利润率间的均衡将成为企业战略选择最核心的考量因素。

净资产收益率持续保持低位，不少房企积极探索的轻资产运营模式在年内逐步推进。

目前，房企向轻资产模式转型主要有二种模式：一种是通过小股操盘、代建等模式进行品牌输出和管理。如绿城、万科、中海、建业、朗诗等企业在资产运营上已经取得了一定的成绩。朗诗的轻资产模式主要采取小股操盘、合作开发、委托开发三种模式进行项目开发，其代建业务仅 2016 年上半年就录得签约销售额 32.93 亿元。

■ 部分房企年报简析

恒大

今年销售目标4500亿

截至2016年末，恒大在建项目489个,全年新开盘项目116个，在售项目473个。由此恒大实现了3733.7亿销售金额，同比增85.4%，完成3000亿年度目标的124.5%。

在发布会上，恒大董事局主席许家印对于媒体“借款上升是否因为资金吃紧”的问题，反问道：“手头有3000亿现金，（资金）还吃紧？这是什么世界？”据悉，恒大设定的2017年销售额目标为4500亿元。

万科

“不在乎一时的高和低”

据万科公告，2016年共实现销售金额人民币3647.7亿元，同比增长39.5%。

除股权之争外，万科最引人注意的是曾经的“一哥”被超越。2016年，万科以103亿之差在销售规模上落后于恒大，降为行业第二。2017年前两月，万科销售额再次被碧桂园所赶超。

万科集团总裁郁亮称，“不必在乎一时的高和低。推动行业的健康发展，这是万科所追求的。”

碧桂园股价业绩双翻番

碧桂园2016年实现合同销售金额人民币3088.4亿元，合同销售面积为3747万平方米，同比分别增长120%和74%。当天，碧桂园股价报收6.6元港币，相比2015年12月31日股价翻番，增长108%，是恒生指数涨幅的近10倍。

碧桂园管理层在发布会上透露的2017年国内销售目标仅为4000亿元人民币。“我们没有想争第一，我们只能努力做到更好。”碧桂园董事局主席杨国强如是说。

远洋

多元化布局成型

3月30日，远洋集团公布2016年协议销售额达504亿元，同比增长24%。2017年，远洋集团全年销售目标为600亿，为此远洋共准备达人民币1040亿元的可售房源。

未来五年，远洋将有六个投资性物业陆续推出市场。对此，远洋集团相关负责人表示，集团未来将推广健康建筑的理念，全面覆盖住宅、写字楼、商业等各类项目，开启健康生活时代。

龙湖

将迈入“千亿时代”

龙湖地产有限公司日前在香港公布的年度业绩报告显示，2016年该公司合同销售额约为881.4亿元，同比2015年增长61.6%。该公司2017年销售目标已确定为1100亿元。

龙湖一直强调“有质量的增长”，战略上追求稳健，强调风险控制。龙湖地产董事长吴亚军在业绩会上称，今年下半年或有诸多不确定性，房企需小心驾驭。

融创

“追求规模没有意义”

3月28日，融创中国公布，在物业销售上2016年以1506亿元，较2015年同期的682亿元大幅增加121%。2017年，融创将目标定位2100亿，为此已准备4185亿可售货值。

尽管数字在提示融创对规模的追逐，一贯妙语生花的融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌再次颇为惊讶地回应：“其实房地产这行业规模没有任何意义，如果利润不行的话。”