北京恢弘大气、上海精致洋气、广州理性务实、深圳勇于创新……每一座城都有一份属于自己的韵味，在属于自己的韵味里，每一座城都不断调整着自己的产业结构、建筑形态与人才层次。然而，在当下的中国，城市的外貌虽日新月异，但对于城市“千篇一律”的指责却不绝于耳，城市的治理者往往着重于对城市实体的更新，而忽略了引导或者遵从城市内在精神气质的形成或更新。

对文化的守望是城市焕新的内核基因，对科技的驱动是城市焕新的动力源泉。在特色小镇、产业新城、海绵城市等新生事物面前，城市的蝶变该如何唤醒城市的新旧文化，如何实现科技兴城、科技造城，这都是管理者们需要面对的问题。

特色小镇与产业新城

让城市焕发新活力

3月5日，当李克强总理站在人民大会堂的舞台中央，说出“支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市”这句话时，特色小镇的东风便开始在开发商的心里生根发芽。

先行者与狂热爱好者非蓝城集团董事长宋卫平莫属，早在去年，宋卫平就对外公布了他的“小镇计划“。他规划的小镇超越了房地产开发，将以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。

他的理想是，十年内造100个复合型理想生活小镇，实现万亿销售额。除了宋卫平领导的蓝城之外，还有十余家大型房企也同样跻身于特色小镇的风潮之中。据不完全统计，目前绿地、碧桂园、华夏幸福、绿城、万科、华侨城等多家龙头房企，均把特色小镇作为今年业务发展的重要方向。

除了特色小镇之外，另一个比较受宠的还有产业新城。在传统地产净利润率不断走低的困境之下，进军产业地产已被众多房企视为重要的转型方向之一。除了华夏幸福、天安数码城这样的先行者,万科、绿地、保利、碧桂园等千亿房企也纷纷进军产业地产,丰富产品类型,寻找新的增长点。

尽管产业地产具有多方面的诱惑力,但也存在不少问题。与传统房地产不同的是,产业地产开发周期长,打的是一场持久战。例如华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目,一做就是14年，碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟大概也需要10年。这不仅考验企业自身的耐力,还要处理复杂的政企关系,并照顾好政企以外的利益群体,以减少项目实施的阻力。除此之外，产业地产对资金的要求也颇高，产业地产的复制性较差，如何理清盈利模式……这都是产业地产面临的问题。

作为两大转型“新宠”，企业究竟该布局特色小镇还是产业新城，相信您一定能从本次焕城纪中找到答案。

城市更新与海绵城市

让城市披上新衣服

特色小镇与产业新城为乡镇带来了勃勃生机，而旧城改造、新城建设则为城市焕上了新颜。

中原地产数据显示，2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块，总成交面积为229.5万平方米，同比增长30.9%；土地出让金额约为1044亿元，同比增长140%；综合楼面地价每平方米12651元，同比上涨49%，均创下近年新高。

与此形成鲜明对比的是，2016年深圳仅有4宗纯居住用地入市。在新增土地供应紧张的情况下，城市旧改成为土地供应的主力军，2016年全市新增土地供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达56.9%。

除此之外，2016年深圳工业和商办用地表现突出，全年共计27幅工业用地成交，用地面积约115.1万平方米，占比50.1%。

这样的土地出让结构与深圳2016年11月发布的《城市更新“十三五”规划》有关。该文件要求，从 2016年到2020年，深圳市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里，完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

在不断扩大城市边界与城市更新之间，深圳市政府选择了后者，这正是当下很多企业的选择，而隐藏在这种转变背后的则是我国城市规划思路的转变。3月5日，在政府工作报告中，李克强总理提到：统筹城市地上地下建设，再开工建设城市地下综合管廊2000公里以上，启动消除城区重点易涝区段三年行动，推进海绵城市建设，使城市既有“面子”，更有“里子”。

实际上，海绵城市的建设及中国城市规划思路的转变可以追溯至2015年，甚至更往前。2015年，中央城市工作会议在京召开，这是时隔37年后，中国召开的最高级别的城市工作会议。此次会议总结了我国过往城市建设中存在的弊端，为之后的城市建设指明了方向。其中，海绵城市被划入未来城市建设的重点之一。

而绿色城市的建筑则更早。进入21世纪后，我国从中央到地方纷纷提出建设“绿色城市”，目前国内已有100多个城市在打造不同层面的绿色城市（城区）、生态城市（城区）、低碳城市（城区），如天津中新生态城，曹妃甸国际生态城，深圳光明新城等。

经过多年的发展，目前海绵城市、绿色城市的发展成果如何，各城在城市更新中又是如何运用的，这也将是焕城纪即将聚焦的话题。

城市新居民与原著居民

城市新气象的原动力

4月6日，北京市住建委发布公告称，将在公租房、自住房中为“新北京人”开展专项分配试点。“新北京人”，这种说法是第一次出现在官方文件里， 紧接着4月7日，北京住建委给这一词做出了明确定义。

根据文件，符合“新北京人”的人群有三个条件：一是必须是在京有稳定就业，且从事的产业行业不在北京产业禁限目录范围内，与非首都功能疏解和人口调控政策相一致。二是要求家庭成员在京均无住房，在京没有购房记录，且未享受过保障性、政策性住房。三是与居住证政策挂钩，要求办理居住证。申请公租房的，年龄要求45周岁以下，申请自住房的，应满足缴纳社保和税金满五年的条件。

新上海人、新广州人……实际上这样的人群分布在我国多个城市，尤以一线城市为甚。他们或为海归，或为高知，或仅是一个素人，他们以自己的一技之长为城市发展贡献着自己的力量，却总是找不到归属感。

他们想在这座城市里有一个家，然而，近日凤凰房产做的一项调查数据显示，全国11城的青年普遍觉得目前房价太贵，其中北京76.8%的青年表示“房价太贵，不能承受”，位列全国第一位。

而链家研究院发布的《“新北京人”安家报告》也印证了上述结论。该报告显示，“新北京人”购房的高峰年龄增至34岁，平均月供达9893元，比北京职工平均月工资还高出2000元。

房价过高，这几乎是所有大城市都面临的问题，而这组数据也给城市管理者们提出了一个新的课题，深圳的高房价曾迫使华为出走，那么高房价会不会将“新北京人们”逼走？如何让“新北京人们”有质量的居住，成了城市管理者们迫在眉睫的问题。

另一个棘手的问题是原著居民的改善升级需求。改革开放虽然已经历了几十年的时间，但棚户区居民的居住条件却始终无法得到改善。使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差……新时代的原著居民迫切需要改变自己的居住环境。