主持人：首先欢迎一下西单大悦城的总经理助理，我们有才华有颜值的段晶晶同学。跟大家打个招呼吧。

段晶晶：大家好，我是段晶晶，在西单大悦城分管写字楼的业务。

主持人：那我们还是先从写字楼这个话题开始说起。既然今天是中国写字楼网这样一个行业峰会，肯定大家聊的话题都是跟写字楼有关系的。先给我们介绍一下，您这边项目的一个大概情况。

段晶晶：西单大悦城的写字楼，是零八年大悦城整体开业的其中一部分，作为商业综合体的一个业态，也是运营了将近十年的时间。因为总面积比较小，一共可出租面积才13000（平方米），而且运营时间比较长，所以是属于一个老的项目。但是我们致力于把它打造（成）一个精品的写字楼。

主持人：但是我知道你们这个租金可不低啊。

段晶晶：因为我觉得,是地段嘛，刚才我在会场也在听，为什么说现在有一些甲级写字楼，甚至于乙级写字楼，它的这个租金增长很快。就是因为历史原因，位置非常的好。然后再加上大悦城的品牌在那里，它是有一个互相能够借势的作用。

主持人：既然说到品牌，咱就来说说品牌这个话题啊。您觉得大悦城这样的一个品牌，对于写字楼价值提升能有多大的助力。其实你刚才说，地段是一个特别重要的因素，你觉得客户有多少是奔着这个品牌过来的？

段晶晶：我觉得首先，一个比较有影响力的品牌，当然能提升项目的知名度。因为你在一个有知名度的楼里办公的话，首先是有一种优越感，这是第一。第二呢，我觉得大悦城的品牌资源，它的核心要素有很多。能够成为一个大众那么喜爱的品牌，是因为，可能首先比较重要的因素是人员。我们的这个团队创新能力很强，加上运营管理的经验非常足，所以能够把大悦城这么多年来塑造成喜闻乐见的一个品牌。再一个，大企业在管理经营上面是有优势的，不管是从建筑设计阶段，到后期的运营阶段，它都是有先决优势的。所以这一方面来讲，我们作为大悦城品牌下面的一个写字楼，肯定是有这种借势的。

主持人：然后，再想说说您的写字楼产品的这个问题啊。因为其实你看，现在这个双创大潮起来之后，很多的客户对于原有的写字楼空间的理解可能不太一样了。西单大悦城到现在经历了差不多有十年的时间，其实我们会发现它的一些硬件配置上可能没有那么新，硬件条件没有那么好。对于这方面来说，你的客户有没有提出对于这种空间上的，更多的建议或是要求？

段晶晶：其实这个，我觉得是两面都可以有的说。因为在联合办公和共创空间这种区域去办公的企业和人员，和我们这种传统的写字楼，或者是我们从客户角度（来看），完全不一样。像我们是一个纯商务的写字楼——当然比别的写字楼会有更多的商业配套，这是我们的特点，这类的人呢，他们需要有一个相对封闭的商务空间。当然对硬件的追求大家都有，但是这种共创、共享，他们的需求是弱的，我是这么认为。但是另外一些呢，就是我觉得可能共创共享空间会给一个写字楼带来一些亮点，但是他的租金坪效并不是最高的，尤其是在我们这种小型写字楼里边，面积一共才那么多，再拿出来至少几千平米去做这么一个规划，从投资回报上肯定是不经济的。再一个，其实这种亮点的营造，也没有那么大的影响力。

主持人：你刚才提到一个词，叫小型精品的写字楼。怎么定义这个事情？因为一万三千（平米）也不算特别小。

段晶晶：其实蛮小的。

主持人：我换一个问法，你觉得小型精品类的这种写字楼，它的竞争优势在哪里？面积又不如人家大，对吧。

段晶晶：我觉得呢，其实市场的需求是有划分的，大家都是在占领自己这个需求的份额，每一个份额可能跟另一个份额之间的边界还是有的。比如说大型企业，或者说国际化的，500强的，会选择这种顶级的写字楼，最好的商务氛围，最好的交通，最好的品牌。那么有一些可能是大型公司的下属企业，或者分支企业，既有这种大企业的特点和习惯，再一个，又可能承租能力没那么高。

主持人：也不需要那么大面积。

段晶晶：对。所以我们的市场是在这里。小而精，就像你说的怎么去定义它，其实我们当时参观过一个写字楼，感触还挺深的，就是在金融街那边的excel大厦，它是一个纯外国人管理的楼。我们在国外也能看到很多这种小而精的写字楼，他们都是有一些差异化的，可能他更关注客户，因为比较大型的写字楼可能照顾不到，但是我们这种小型的（写字楼），可能大家很熟悉，更（能）贴近他的需求，我们知道他们要什么，可以把我们的这种差异化体现出来。比如说我这个（楼），就是特别关注绿色，健康，生态。这是我一个理想啊，因为我们也没有做到。再有就是在寻求一些能够更差异化的路线，我们也一直都在路上，也是在寻求突破。像你说的，可能老楼硬件上面会有一些硬伤，那我们怎么通过软性（改进）去把它弥补。再一个就是说，在我们的业主方，开发商，投资回报的许可下，我们进行一些改造和升级，这都是在做的。有类似于朋友圈式的一个东西，我拍个照片告诉你，我会选区域，在哪个区域发生了什么，硬性的软性的都可以，比如说这个服务人员态度不好，或者是说这个地方太脏了，这个灯泡坏了，很日常的这种报修可以都通过这个平台（进行）。每个人是有不同权限的，进入之后点报修，那么我们的物业人员，包括我们业主公司的高层领导都会同时看到。然后维修的及时性和效果就会有很多人去监管。这样的话，虽然物业的压力很大，但是已经消除了可能效率不够高，效果不够好（的情况），这些问题都已经解决掉了。

主持人：是，很不错。我们再说回来，其实这个写字楼一个特别跟别人不一样的地方，在于有一个那么好的商场在旁边。因为我们之前说到综合体的时候，大家都会有一个争论，就是到底是跟商业之间的关系越近越好，还是跟商业之间，最好是能有些独立的（空间），大家更私密一点，互相之间没有太多的干扰。你觉得这个楼是一个什么情况？

段晶晶：其实我们在谈客户的时候，也会遇到这种问题，有的客户就直接说，我的员工都去逛街了，不好管。因为可能年轻人比较多，大悦城又那么有吸引力。这是一个逃避不了的问题。那么还会有一些企业。会看重这种商业综合体的配套性。比如说，一个再好的写字楼，可能比方说（有）会议室，但我们直接有一个酒店，会有很大的宴会厅，像万豪一样这种配套的。包括餐饮的服务，可能食堂没有那么大，但是吃饭的选择很多。还有就是，刚才我们在录幸福感的时候，其实我们的小前台也是，可能所有的朋友都以她为中心，说我们来大悦城，下班来找你约会。所以其实这是双刃剑，我们只选择对他胃口的这种客户就好了。

主持人：好，对胃口的客户。那咱们再说说客户这个话题。其实我上学理解（10:40）这种变化。

段晶晶：对，当然有。尤其是像才1万平米的写字楼，可能之前几年有做P2P的，其实承租能力很高，面积又很大，直接就影响了我们租户类型的占比，以及整个的租金水平。这几年，我觉得市场，包括客户都更加趋于理性。这个行业迭代更新的比较快，所以第一，我们就看到租期越来越短，你要说签几年，以前客户会想，过几年水涨船高的我要多签几年，现在就不，对吧。再一个呢，就是行业上面肯定会有变化。我们其实目前的主力租户是在这种科技和金融类比较多，前几年会有一些贸易类的，教育类的。其实这个楼当时开业的时候，除了有一个大的主力的银行在，剩下租户的品质都不是特别好。但是租金还蛮高的。

主持人：看到的面积确实都不大。

段晶晶：对。尤其是在08年股灾的时候，我们可能大概一大半，70%多的都已经空租了。我们这个楼，这两年，相当于是重租了两遍，是这样的。

主持人：客户大调整。

段晶晶：对。

主持人：今天聊得很愉快，跟大家最后说点祝福的话吧。

段晶晶：好，我代表西单大悦城，祝我们行业同仁新年越来越好，也欢迎各大企业到我们西单大悦城来入驻，我们一定会给大家提供最优质的服务，谢谢大家，

主持人：谢谢！