二季度北京写字楼吸纳量创六年新高

随着过去两年新增项目的租户加快入驻，本季市场净吸纳量达12.3万平方米，创近六年来的单季吸纳纪录。其中CBD、燕莎、望京和奥体四个近几季度供应集中的区域贡献了全市净吸纳量的85%。新项目的相继交付为需要整合或者升级办公场所的租户提供了更多选择，从而提升了市场活跃度。截至季末，北京写字楼整体空置率环比微降0.3个百分点至7.3%。需求方面，金融和科技类企业近年来一直是租赁交易市场的主导行业，其搬迁和扩租需求本季仍较为活跃。市场平均租金延续平稳态势，报每月每平方米425.3元，剔除样本变动影响，环比小幅上扬0.1%。部分新兴商务区（如奥体区域）在商务氛围逐步成熟下，日益获得市场的认可，租金获得小幅增长。

未来六个月，预计有近21万平方米的写字楼面积入市，其中70%的面积来自非核心区域，届时将为租户带来更多选择。我们预料空置率在短期内有所推升，租金上涨面临压力。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出：“核心商务区可租办公空间依然紧俏，促使越来越多租户考虑城市边缘的商务园区和核心地段的高品质商改办、酒改办等改造物业。尽管这些非传统办公选项仍然具有各种短板和限制，但作为优质写字楼的补充应该得到持续关注。”

二．优质零售物业市场

——新开业核心项目体验业态突出

2017年第二季度，国贸三期B项目落成，商业面积12.8万平方米。餐饮、娱乐业态在该核心项目占比较大，为CBD区域未来快速发展提供综合配套支持的同时集聚客流。新项目开业之际，引入多家品牌餐饮新店，如西卡利舍甜品、尽膳口福等。

百货业态继续调整，华冠天地公益桥店停业，长楹天街的主力百货百盛撤租。卓展购物中心转型调整，并更名为蓝色港湾五棵松店。餐饮业态拓展迅速。朝阳大悦城“拾间”餐饮街区开业，是个融合情景体验的新型餐饮空间。广东奶茶品牌喜茶首次进入北京市场，将在三里屯太古里、朝阳大悦城开设两家分店。由于新项目入市、项目改造等原因，整体市场空置率环比上升0.2个百分点至5.4%。

市场租金总体运行平稳，但部分核心区项目面临一定竞争压力，成熟外围区的部分项目租金有所上调。购物中心首层商铺平均租金同样本比环比微涨0.2%至每天每平米36.0元。

未来六个月，有3个项目计划入市，总体量20.4万平方米。新增项目入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示：“线上和线下渠道之间的融合进一步深化，越来越多的电商致力于拓展实体门店，以丰富消费者的购物体验并获得对消费者购物习惯更深入的了解。另一方面，购物中心业主也在对项目进行积极调整，强化体验业态和功能，打造各种消费场景，以导入更多客流并提高顾客的店内消费。”

三．北京工业地产市场

——仓储物流空置率创四年新低

2017年第二季度，商务园区市场，迎来恒通商务园B38项目的交付使用，为市场带来12,000平方米的租赁面积。该项目体量小、品质优，加之电子城区域近几年供应少，截至交付时已达到100%出租。需求方面，电子信息和互联网科技类继续主导市场需求，本季均录得大面积租赁成交。季末，商务园区整体市场空置率较上季下降1.3个百分点至6.6%；平均租金报每月每平方米160.3元，同样本比环比持平。

优质仓储物流市场，本季无新增供应。电商及第三方物流的需求不断增长，汽车零部件行业的需求亦较为活跃，年初入市的新项目均已被上述行业需求吸纳完毕，81,000平方米的季度吸纳量创近五个季度新高。政府对老旧仓储物流设施的清拆和整改，使其原有租户转向优质仓储物流物业寻找可租空间。优质仓储物流市场空置率降至0.4%，创四年新低。租金报价同样本环比上涨1.3%至每月每平方米41.4元。未来6个月，北京优质仓储物流市场将有两个新项目落成，料空置率会小幅攀升但仍会维持在低位，而租金有望保持平稳态势。

四．北京投资市场

——房地产开发企业和房地产基金加速布局

2017年第二季度，共有三宗投资交易成交，分别为平安信托收购望京新一城商业，及中投发展收购霄云路地块和东直门奥克伍德华庭酒店公寓两项目。上半年共录得七宗大宗买卖，投资市场整体延续去年活跃度，同时进一步体现投资者今年对翻修改造物业和增值型投资策略的关注。

上半年共有两项零售物业被交易，该两项物业地理位置优越，但其原有物业形态和经营方式未能充分实现资产最大价值，买家以“商改办”为思路对资产的未来价值和租金回报进行重新评估，促成买家卖家双方在交易价格上达成一致。

世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部主管纪刚指出：“上半年北京投资市场交易绝大部分由房地产开发企业和房地产基金完成。随着政府收紧土地供应，开发商在北京寻找土地开发机会变得日益困难，因而目光转向存量物业市场。开发商的物业再开发经验和相对较高的风险承受能力亦可助其在城市更新的浪潮中获得更多机会。”