房地产税征起来也并不复杂，有人把它设计得很复杂，是因为他们不想让房地产税落地。

中国房地产报：怎么看房地产税在长效机制中的作用？

孟晓苏：房地产税是在2003年由中房集团最早提出来的。从1998年启动房改到2003年的5年时间，居民已经从没有房子变成有房子，而且我们预见到，今后会出现有的人房子多、有的人房子少的情况。所以征收房地产税就是适应了这个变化，过去老百姓没有财产的时候你没有办法征税，有了财产之后就需要征收这道税，就是走国际通用的征税方式。过去我们不是没有房地产税，而是征收的主要是房产流转税。我们当时提倡的就是增加“保有税”，同时减少“流转税”，这应该是房地产税制改革的一个方向。

现在不征房地产税会使得两部分人受害。一是农民，因为政府现在是用廉价征地高价卖，土地收益少量返给农民，多数还用来建设城市，用这个办法来把城市建设不足的资金补足了。那么农民的利益多少是被剥夺了。第二是最后买房子那个人群。你看最后把地价拉得高高的，把房价拉得高高的，让最后买房的群体摊掉所有的城市建设费用，可是原来有房的人就不需要承担了。

而这两部分人恰恰是需要扶助的弱势群体。我们现在是从弱势群体那儿拿钱来补贴已经有房子的这些群体，这个制度设计就出了毛病。所以按照房地产税的制度设计，各家都能够在持有阶段出钱，这样使得城市建设有正常的财政收入，才能有合理的财政支出，应该是这么一个思路。

中国房地产报：房地产税迟迟不能落地，是因为太复杂吗？

孟晓苏：房地产税征起来也并不复杂，有人把它设计得很复杂，是因为他们不想让房地产税落地，当然有些人直接就说70年土地使用权的问题，其实那不是问题。国外、境外向私人租的地与向政府租的地也一样征房产税。简单的办法就是引进国外的税法并让它符合中国的实际。比如对什么房子征税？只需要按照国外的办法办，对所有的房子城镇房屋都征税，叫“尽房皆税”。为了照顾公平，征完后，按照国外的办法退税，即以家庭的条件作为依据来退税。到底是按照评估值还是按照原值呢？我主张按照原值，好计算。房子卖了、新人买了都是按照新的购置原值来征税，这样就把原来在房产获取阶段所形成的差异慢慢抹平了。

中国房地产报：从哪些房子起征呢？

孟晓苏：最简单的办法，从小产权房起征。小产权房没有交过土地出让金，而且也不可能把它都拆除，小产权房起征房地产税阻力小，纳税后房屋就合法了。税率可以征高一点，比如说征2%，这就是国际上比较重的税了，这样一年一年地就把土地出让金变相收回来了，这个比宣布为大产权房补土地出让金要强。

还有一些房屋的土地使用年限该到期了，就从到期的土地开始做。一旦征了税，对物权法中规定的“自动续期”就放心了，就不用考虑70年补不补钱的问题了。

中国房地产报：房地产税征收有时间表吗？

孟晓苏：我也不清楚，谁下决心也不容易。减税容易加税难，但我觉得社会上要形成这么一种呼声，认为征房地产税是公平的，是实现社会公平的一种途径，不增加房地产税而听任按照原有的办法，去继续让农民和城市里新买房的年轻人承担全部的城市建设费用，是不合理的，是不公平的。

以房养老：保险公司担心房价下跌

我们已经算是把以房养老这件事情基本做成了，未来就希望更多的保险公司认识这一点，从供给侧上提供更多的产品选项。

中国房地产报：您以房养老的新事业现在进展如何？有没有遇到什么难题？

孟晓苏：我在2003年把反向抵押“以房养老”这个产品报送了，当天就被批示给了保监会和原建设部的两位主要负责人。10年之后，也就是2013年国务院重新发文，要“开展老年人住房反向抵押养老保险”试点。经过了三年时间，在北京、上海、广州、武汉四个城市由幸福人寿把它试点成了。现在投保的已经有108户，154位老人已经享受到了“反向抵押、以房养老”的好处。

好处是老人一下子有钱了，一般他们所得的资金——每个月的给付金都比他们的退休金要多出来一倍以上，而且房子还是继续住到终身，保险给付金也供养终身。有的老人得了这么多钱，重新规划生活、装修房子、更换电器、旅游等，有的老人还拿一部分钱补贴子女。

我相信从长线看，老人普遍生活水平提高了，能延长生命；老人活得越长，房价也会涨得越高，对保险公司来说也没有太大风险。特别是去年北上广、今年的武汉房价一涨，保险公司已经没有危险了。你说再大的风险能够抵得过北京、上海房价一下子涨了30%~40%？保险公司再怎么精算也没想到有这么大的增长幅度，一下子把未来的风险预期压低了很多。其他保险公司之所以犹犹豫豫不敢进，就是怕房价跌。所以现在需要更多的保险公司认识到，房价总体还是在涨的。

房价要上涨的看法已经慢慢形成共识。所以我觉得“反向抵押、以房养老”这个产品，未来很可能会成为更多老人的选项，它的发展应当为更多的老人带来欢乐，让更多的老人健康长寿地生活，这样也能够适应中国迅速老龄化的事实。

中国房地产报：这个覆盖面有多大？

孟晓苏：到底覆盖面多大，从现在来看，我觉得还是个供给侧问题。到现在只有两个保险公司在试探地做这个业务，而且这个业务只做了幸福人寿的“幸福房来保”A类产品，就是按照所有的房屋增值都归老人，一次性定了给付金以后，终身不再变动，以这个比较死板的方式来做，优点就是所有增值不会被保险公司分走，但是增值以后老人也拿不着更多的钱。

如果再进一步地变化，可以演化出更多的产品，包括随着房屋价格增长，老人可以更多地领钱，当然抵押了的房子增值了以后，保险公司也应该分一部分，这样的话就使得保险公司应对房价下跌的能力强了。现在这个产品已经试点成功，这个事情已经基本做成了。未来就希望更多的保险公司认识到这一点，从供给侧上提供更多的产品选项。

中国房地产报：做这一项事业的人，目前还算是寥寥无几吧？

孟晓苏：寥寥无几，就是一个小团队。

中国房地产报：所以在这个过程中，您会不会有一种人们说的做英雄的孤独感？

孟晓苏：没有，这个产品本身已经成型了。当时我说有20户就算成功了，结果现在都已经到这么多了。现在之所以发展不快，是受到幸福人寿本身资产规模限制，一个中型保险公司不能做这么多业务，准备做到200户就停了，现在已经做到100多户了，所以要精选客户。那么是不是应该做到200户就停？还需要幸福人寿自己去判断。那些巨型的保险公司为什么不能来做呢？很多事情开始人们不认识，后来才慢慢认识到。现在保险公司普遍地担心一件事：我给老人做了，如果房价跌了怎么办？你看，他们还在错误的认识中循环。