“自如北京刚刚开始实现微利，但是全国来看还处于投入期。”自如一位负责人如是告诉凤凰房产。 但值得关注的是，就在昨天，自如刚刚宣布对外发行ABS资产证券化产品，票面利率为5.39%，低于近期发行的多家ABS产品，中信证券认为，长租公寓自如的基础资产类型和结构十分创新，能得到如此关注并簿记出如此低的利率，体现出了长租公寓类资产在未来ABS领域的巨大潜力。 租赁市场长租公寓的需求快速崛起，租赁正在成为一种城市居住方式，日益受到国家和各级政府的关注。数据显示，2015年全国有接近1.6亿的人选择租房，预计2020年将达到1.9亿，链家研究院预估到2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。 自如2011年成立，介入长租公寓市场以来，在全国的房源已经有40万间，累计客户100万人，2016年年租金达到90亿元。率先介入、体量相对较大，使其在长租公寓市场的“大户”地位难以撼动。 然而即便是自如未能实现全国整体盈利，对于租赁机构来说，长租公寓是否真的像市场预期那样前景光明，值得挖掘？ 房源来自托管 整栋物业获取难 与开发商不同，中介公司房源多来自与个人房东，多为业主委托自如进行房屋资产管理，所以其分散式长租公寓占比较高。 自如的长租公寓品牌包括自如友家、自如整租和自如寓三种品牌。自如友家伴随自如诞生，目前已有30万间。自如寓则是自如在2012年推出的酒店服务式青年公寓，目前在北京、上海两城市共有8栋。 “自如确实做得不错，无论是分散式还是集中式，一看就知道这是自如的房子。”一位开发商高管如是评价自如的长租公寓。自如友家和自如寓，从业主端承接房源进行装修改造，配置统一的家具家电后对外出租，并为租户提供标准化的保洁、维修等服务。 不过作为自如集中式公寓的代表，除了保洁、维修等服务，自如寓会为租客配备健身房、影音区、书吧、DIY餐吧、自如驿站等公共配套服务设施，并向所有自如客提供安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等服务。 上述人士表示，虽然自如是目前长租公寓领域发展较好的，但自如寓的数量也有限，作为租赁机构要找到合适的整栋物业本身就非常不容易，而且装修、运营成本也非常高。 “租赁是一个很复杂的，需要专业运营能力的事情。一个成熟的专业化租赁机构一定是投资、开发、运营三个环节都有专业能力支撑的企业，自如是目前中国少数能够做到的企业。”面对长租公寓出现的问题，自如的这位负责人表现得很自信。 “高效运营”“稳定收益”为核心难点 “租赁的核心难点除了房屋建设和供应之外的后期的高效持续运营，并达到稳定健康的收益。”自如上述负责人表示，这需要企业真正重视租赁后期的运营，给与产品和服务更大的重视。 然而不能忽视的是，当下我国租赁市场在各方均存在多个痛点，租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配;房东端面临住宅被损坏的风险,且管理耗时耗力;政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。而长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理,是租赁市场市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。 目前，一批企业加紧布局长租公寓市场，如魔方公寓、湾流、YOU＋等。以魔方公寓为例，自2010年成立以来，企业在北京、上海、广州、深圳等15个大中型城市布局，房屋数量约3万间，为近5万余名租户提供服务。 除此之外，开发商和中介也盯上了这块蛋糕。根据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓领域，有选择推出自主品牌的，比如万科推出了长租公寓品牌“泊寓”，龙湖地产打造了“冠寓”品牌；也有选择和第三方合作开发的，如旭辉选择与华东师范大学合作打造旭辉领寓国际社区，复星选择与途家、未来域等合作，世茂房地产与凯信亚洲合作，阳光城选择与寓见合作。 值得关注的是，目前这些公寓普遍存在租赁房源总量不足、政策支持体系不完善等问题。由于资源稀缺，不少公寓需排队等候入住，且租金较周边民宅高出不少。此外，盈利模式单一导致的投资回报周期较长也成为长租公寓难以回避的问题。 一业内人士坦言，一个长租公寓项目投资较大，回报周期偏长，也意味着将影响长租公寓的快速布局。不过，这对于积极转型，布局长租公寓市场的地产商来说，或是一种优势所在。万科泊寓莞深区域总负责人袁军曾表示，资金实力、市场资金的吸纳能力、资本化运筹能力，地产商都有不可替代的优势，这也是万科敢于探索长租公寓类租赁项目的重要基础。 对此，清华大学法学院教授程啸建议，一方面要大力发展新型租赁模式，另一方面，对传统的个人住房出租市场应该加强监管，尽快制定行之有效的办法使之更加规范，保障租客和房东的合法权益。 自如认为：对长租公寓的支持是一个需要投入较多时间，集合更多智慧来进行设计和落地的系统性工程。政府已经提出了方向，希望大家给与政府足够的耐心，等耐接下来更明确的细则出台。