目前政策大方向趋向收紧，内地开发商的现金流将备受考验，外资亦可能重估内地市场的投资价值。但目前政策冲击波威力尚难估算，后市走向料将在年底前明朗。 住宅交易市场 年初上海严厉整顿商住两用房，上月又在全国范围内首次推出只租不售住房用地。第一太平戴维斯朱兆荣表示，最近中国房地产投资颇多变数，可以说政府态度明确，惟政策效果还需要时间观察。他指出，由于出售型的住宅回笼资金相对迅速，故在去杠杆的大背景下，持有型的商业地产受影响更大，尤其眼下内地地价高企，租金上涨机会却有限，整体投资回报率较低，若只租不售，的确十分考验开发商的整体财务能力。 全国范围内，金融工作再度重申去杠杆，预计政策组合拳料将缩小楼市的上涨空间，内地楼价的上行幅度一定不会似五年、十年前这般迅速，若早前可以按年上涨7%至8%，未来则可能是2%至3%，总之投资回报率会收窄。 短线快速盈利模式不再 投资市场上的风向，则尚待观察。十多年前，上海投资市场以外资主打，随着内地楼市赚快钱渐渐不易，令外资热情降温，投资市场开始由内资挑大梁，其中八成以上交易均由后者完成，但过去两年间，包括欧美、东南亚等在内的环球市场，办公楼投资回报也从逾4%收窄至3%，与上海等内地一线城市持平，敏锐的外资基金又开始回流上海，重新审视上海市场的价值。 以往外资决定中国投资策略时，多依赖数据分析、国际经验，现在亦将决策重点置于政策面，在政策解读上花很大功夫，因为投资内地楼市，短线快速盈利的时代已是过往，目前更多要看中长线。 投资重点重回一线城市 据其观察，早年外资在内地市场喜欢单打独斗，现在则会寻找国内、国外合伙人，增加实力，降低风险，且在内地的发展重点又从二线城市，回归到一线城市，“外资以前会考虑到二线城市价格便宜，未来上行空间巨大，但从具体实践来看，内地二线城市的楼市经营模式，与国外仍有一定差距。” 豪宅市场向来被视为高净值人群资产配置的重点，只是如今内地富豪流行环球购房，上海豪宅是否依然畅销？ 现在资金出海不易，上海豪宅市场的对手并非境外豪宅，而是限购、限价政策。他透露，此间高净值人群对上海豪宅的需求从未降温，但最大的问题是被限购。他指，限购数年并无损上海豪宅市场，若放开限购限价，料豪宅价格将飞涨。 内地豪宅市场发展数十年，高净值人士对物业管理的要求越来越高，有基于此，公司最新推出了尊贵住宅服务，其中包含私人管家式服务、VIP客户个人及家庭不动产投资、处置、配置管理全方位托管顾问计划等等，看齐英国私人奢邸服务理念。 商业地产方面表现 迪园落户 南京东路旺场 上海是内地商业重镇，但近年来内地网购兴旺，实体店一度日子难捱。上海鼎鼎有名的南京东路商圈，去年商铺空置率一度高见15%。但随着迪士尼落沪，旅游消费有了起色，目前情况大为改观。 虽然目前没有整体数据，但最近南京东路一些项目正在积极改造，租金也明显上扬，第一太平戴维斯的不少客户瞄准南京东路，计划在此开设新店，与此同时，新天地租金亦明显见长。他认为，淮海中路、南京西路多表达了上海本地消费，但南京东路、新天地则与旅游业密切相关，后者突然发力，料与赴沪旅行人数激增相关。 事实上，《2016年上海国民经济和社会发展统计公报》中的统计亦显示，迪园尚未开业的2015年，赴沪旅游的国内游客同比仅增2.8%，旅游收入同比升1.9%；2016赴沪旅游的国内游客则录得2.96亿人次，同比增幅为7.4%，旅游收入录得3,443亿元，同比增14.6%，升幅为2015年的逾7倍。 商场易构建独特风格 由于服饰等业态受网购冲击较大，过去数年间，内地各家购物中心纷纷大力引进餐饮业，部分商场甚至将逾半面积，分给各家食肆。不过，近一年来，内地白领们又开始流行网上订餐，对商场经营者而言，真是计划赶不上变化。 经营计划赶不上潮流 外卖对实体餐饮店未必一定有损害，有些餐饮店会因外卖订单增加而营收，当然有些店家会失去部分生意，但对商业地产经营者而言，的确需要重新作出布局。 “商场中餐饮业太多会有问题，母婴用品、培训机构过量，同样也不行，”朱兆荣直言，哪种业态火爆，发展商就一哄而上，导致内地商业开发过剩，“即便在上海，成功的商业开发项目亦数量不多。” 市场瞬息万变，开发商应该提升自身经营能力，不要因畏惧与众不同，不敢尝试一些新业态，商业地产需要建立自己与众不同的风格。 谈及新趋势，朱兆荣说，以前一谈商业兴旺，就想到奢侈品一线品牌，但华为、特斯拉等高科技企业，正计划在实体店做更多展示，未来或是商场“新金主”，此外内地庞大的健身市场也值得重视，形形色色的健身房品牌，开始蜂拥进驻商场。 健身品牌具发展潜力 健身运动类业态的蓬勃发展。往日，多数商场仅仅是将运动服装和健身房作为其中一个商业元素，并不会将之放大。但现今由于内地白领推崇的跑步和健身文化，不少商场顺势推出转售跑步及运动装备的门店。早前，上海市场不过数家健身房品牌，且多租用两三千平米的独栋会所。但现今品牌不下几十家，规模大小不一，包括大牌Studio、以及新兴品牌主打私教等。一些健身会所租用的最小面积，不过150平方米，随时都可进驻商场，”借力健身热潮，运动消费成为商场补给业态之一。未来，商场将呈现愈发多元化的发展态势。