在前几日的《2017年前第三季度上海写字楼市场简报》中，我们提到了未来核心商务区将会有更多存量物业加入到升级改造的行列中的预测。那么，是什么原因导致这一现象的出现呢？

目前，上海写字楼租赁市场供应量增长较快，但新兴商务区租金较高，而核心商务区的老写字楼对客户反倒具有一定的黏性。

租赁型供应暴增

前三季度上海租赁型写字楼新增供应面积达136万平方米，高于去年全年23.6%，创历史新高。甲级写字楼存量超过1000万平方米，其中核心商务区存量666.80万平方米，新兴商务区存量336.02万平方米。值得注意的是，新兴商务区租赁型写字楼交易量尤为突出，2017年前三季度的成交面积达54万平方米，是核心商务区的1.6倍，其中金融、生产制造业合计占比达五成，鉴于互联网+行业的快速发展，电子科技类企业的需求也增长较快。

戴德梁行预测，未来（2017年第四季度到2018年）新兴区域仍是供应主战场，其中浦东前滩世博和徐汇滨江板块集中供应量较大，徐汇滨江预计供应53.37万平方米，浦东前滩世博预计供应47.51万平方米，占整体规模的比重分别为25%、22%。

新兴商务区拥有租金产品双重优势

写字楼租赁市场未来总体供应量大，租户有更多选择性，竞争变得更为激烈，逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对客户吸引力加大，核心商务区面临相对高租金及空置上升双重压力。

以人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇为主的核心区写字楼整体空置率比2016年都有所提升，其中超过10年楼龄的写字楼正面临客户流失的现象。而随着新兴商务区的逐渐成熟，越来越多的企业择址在交通方便以及有租金吸引力的新兴商务区办公。比如，美敦力在前滩世贸中心租赁了15000平方米的办公空间，飞利浦也搬迁至市北智汇园等。

核心商务区写字楼对客户有一定黏性

核心商务区配套完善成熟、客户有一定黏性，但由于开发时间较早，核心区楼龄较长的物业也面临着物业设施陈旧、功能与发展形势不匹配、运营管理与需求不匹配等难题。

“一些楼龄长的物业可进行升级改造，使其重新焕发活力，赢得客户。”戴德梁行强调，核心商务区的写字楼可以通过提升自身的竞争力与新兴商务区抗衡。例如，戴德梁行今年刚刚参与改造完成的嘉宁国际，除了改造已有的公共区域及硬件设备外，还新增PM2.5过滤系统、特斯拉充电桩等设备，改造后获得LEED国际金奖认证，租金及客户品质明显提升。

楼宇升级改造确保物业保值增值，大部分经过改造的写字楼租金基本都有明显增长，出租率也保持在高位。