“十一”黄金周热点城市楼市的清冷开局，似乎预示着“银十”风光不再。

分析人士认为，政策继续收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等原因导致楼市趋冷，未来调控政策或继续收紧。

北上广深楼市成交大降温

具体来看，北京新建住宅7天网签116套，二手房网签27套，均是2009年来的历史最低值。上海前7天网签新建住宅178套，比2016年同期的784套，跌幅达到了78%。今年“十一”假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年“十一”假期的5979套下调65%。从成交来看，假期成交量872套，较今年“五一”假期下调51%，较去年同期下调78%。深圳前7天签约445套，同比2016年同期的508套下调了13%。

在业内人士看来，国庆前夕，严查消费贷变脸首付贷等调控措施继续，投机性需求几乎全面被遏制是主因。

事实上，不仅十一黄金周期间成交惨淡，2017年前9月的全国楼市整体同比、环比均骤降。

中原地产研究中心数据显示，今年1至9月，全国楼市持续分化，北京、上海、广州、深圳等一线城市，年内平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到了47%。此前热点二线城市中，南京下调了57%，福州下调60%。

十月成交量或创年内新低

“今年国庆黄金周的楼市成交数据，将会对热点城市10月份的房地产数据带来非常大的影响，预计热点城市楼市成交量可能低于春节月，并且创下年内新低。”中原地产首席分析师张大伟表示。

自去年“930”楼市政策落地以来，这一轮全国范围的房地产调控收紧已持续一年时间。而从今年“十一”黄金周的成交数据也可以看到，在楼市调控持续加码的背景下，热点城市楼市继续降温。

中原地产研究中心统计数据显示，国庆黄金周前7日，30个热点城市网签数量出现大幅下调。

除一线城市黄金周期间楼市降温明显外，包括南京等热点二线城市的住房成交量同样明显低于去年同期。如南京前7天新建住宅网签457套，同比2016年同期的905套下跌50%；福州前7天新建住宅网签345套，同比2016年同期的540套下跌36%。而此前火热的三线、四线城市成交量的同比数据，也仅仅维持平衡。

精准调控效果显现 未来政策或继续收紧

据不完全统计，自去年9月底以来全国已有超百城发布150余次楼市调控政策。

本轮调控，显然吸取了以往楼市调控的经验和教训，采取了精准调控的方式。所谓精准调控，就是因城施策、一城一策，由各地依据本地实际，采取不同的调控政策与手段。更主要的是，同类城市在房价问题上，如果出现较大差异，房价上涨偏快的城市就会面临较大压力，就会主动出台调控政策，以稳定房价，避免房价成为“出头鸟”。也正因为实施了精准调控的方式，地方政府对“土地财政”的依赖也有了明显改变。如果再继续依赖“土地财政”，再人为推高地价，就必然会使本地的房价再度大幅上涨。那么，上级政府就有可能对其实施问责。在问责面前，很多地方也不敢再去打“土地财政”的主意。

正是因为各地可以依据地方实际出台不同的楼市调控政策，才出现了150次政策出台的现象。也正是有了这些不同的调控政策，才使得楼市调控的针对性越来越强，热点城市房价上涨过快的现象能够在较短的时间内就得到遏制。

此外，在分析人士看来，政策继续收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等原因导致楼市趋冷，未来调控政策或继续收紧。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示，从房企推盘节奏来看，预售证管控较严，使项目预售面临很大压力，整体市场楼盘较少，也造成市场降温。这种降温现象或许会倒逼部分房企后续在价格上有所调整。

从调控政策来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“从去年10月计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年三季度。当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应结束，房价上涨预期打破，投资投机客将退场。”

广发证券房地产行业首席分析师乐加栋表示，在全行业库存处于低位的情况下，核心一二线城市的既有调控政策难见放松，甚至会长期化、常态化，并且不排除更多弱二线及三四线城市未来出台“限售”等约束性调控措施的可能性。

“调控政策未来或持续处于收紧状态。”明源地产研究院首席研究员刘策表示，但对于房企而言，在冲业绩和保证现金流上，可能还会有一波“跑量”。

克而瑞研究中心研究报告指出，一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。二线城市房价将持续分化，成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照一线城市，房价将以“稳”字当头。西安、海口、沈阳、长春等新晋热点二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价面临回调。三四线城市中的热点城市面临政策调控的几率大大提升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调。