“9·30新政”、“3·17新政”、“3·26新政”……2017年一系列调控，让北京量价齐升的房地产市场有了明显的降温，继而传导到周边城市。

链家研究院数据显示，北京市场成交量在调控后出现超过60%的下滑，价格累计下跌10个点。正在崛起的“环京”地区在此轮调控中也受到较为明显的“刺激”，以燕郊为例，相较于2017年3月，燕郊链家二手房成交量下滑90%，成交均价下跌26.9%。

手上的房子卖不出去，许多选择在环京投资的置业者面临着被套风险，环京一票难求情况难现，整体市场显现出“有价无市”状况，环京楼市形势正发生逆转。

调控收紧 新房价格变相松动

二手房市场的数据比较能反应市场真实情况的量，首当其冲受到影响。在此次调控中，以更具“市场性”的二手房为例，涿州、固安、永清及廊坊市主城区均价下跌幅度逾15%，北三县均价下跌30%左右。而次轮调控措施实施以来，相对稳定的新房市场也有了反应，出现变相降价措施吸客。

2017年3月开始环境地区限购、限贷加码，涿州、固安、永清、廊坊广阳区、北三县等多个环京地区中，除涿州外均实行本地家庭2套、外地3年及以上个税及社保的限购且补缴无效的政策。

链家调研数据显示，在环京各区域中来自北京的购房者占比均在80%以上，其中北京的刚需占比相对较少（不足30%），大部分还是投资群体。

环京市场的购房资格也被严格限制以后，新房住宅部分销售几乎停滞，由于限购社保要求，客户主力的外地客源无法入市，因此开发商主力推不限购的商铺等产品。以香河片区的某楼盘为例，开发商转而采用“创新”形式销售底商吸引客群。即便开发商前期销售状况良好、实力较为雄厚，压力相对较小，房价没有下跌，但是有一些促销优惠。

受规划交通影响 燕郊、廊坊广阳区仍被看好

由于环京价值受到北京的利好溢出的影响，置业者在分析区域价值时首当其冲的是交通区位及规划。这方面燕郊和廊坊的广阳区被普遍看好。

目前，平谷线的规划经过燕郊，S6线规划经过廊坊广阳区，地铁的开通后，两地到京时间将进一步缩短，提升与北京的联动能力。此外，两地还有多条高速、高铁、城际铁路联通其他片区。交通的完善给产业转移带来更多可能，在更长时间内给片区发展带来更强驱动力。

于此同时，环京地区的二手房交易将逐渐活跃起来。以固安、廊坊区域为例，固安孔 雀城项目已经开发十三年，部分前期开发的产品即将下产证可能迎来二手交易机会，且短期市场的回调可能增强前期高杠杆投资客群的卖房意愿。廊坊城区配套较为成熟、且有明确的产业支撑，二手市场未来交易活跃度将会上升。