时隔15年，历时几个月的公示与征询意见，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》（以下简称“新《规划》”）于9月底正式发布，对北京未来20年甚至更长远的发展指明了方向。

尽管《北京城市总体规划（2016年—2035年）》获批已一月有余，但仍受社会各界广泛关注。从历史经验来看，历次规划最后都基本会变成现实，引领城市不断发展。目前，新《规划》中已将通州定位为北京城市副中心，亦庄、顺义也定位为重点的首都创新驱动发展前沿阵地。

中国指数研究院分析认为，从新规指向来看，未来北京发展将不只局限于本市，而是强化其首都功能，发挥首都辐射带动作用，推动京津冀协同发展，打造以首都为核心的世界级城市群。为了实现这一目标，北京城市战略定位做出了调整，将旧规中世界著名古都、现代国际城市的定位改为国际交往中心和科技创新中心。

通过对北京的经济、人口、产业和土地利用等相关数据进行综合分析，仲量联行中国及华北区战略顾问部总监张艺艺认为，北京过去三十年的快速发展主要依靠人口和产业的高速增长，以及土地供应的扩张。但新版总规在城市人口和土地等方面均做出严格限制，这使得北京的发展速度将面临挑战。如果位于通州的城市副中心、丰台丽泽金融商务区、以及包括中关村[股评]科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区在内的“三城一区”等重点功能区的开发计划进展顺利，北京将无疑建成国际一流的和谐宜居之都。

人口和产业的成倍增长，系北京城市发展的主要驱动力

对比新规 （《北京城市总体规划（2016年-2035年）》与旧规 （《北京市城市总体规划（2004-2020）》），在某种程度上的规划侧重内容发生了变化，这些变化会怎样影响北京未来的发展呢？

对此，中国指数研究院将其归纳为六大变化，即国家战略一 --“京津冀”独立成章，城市群内寻求区域协调发展；首都核心功能担当，北京致力“强化”、“疏解”；城市“副中心”雏形初具，打造和谐宜居之都示范区；“科技创新”定位引领高端经济产业，北京未来将成科技人才之都；“住房”回归居住本质， 构建购租并举稳定房地产市场；历史文化保护终能落地，文化自信彰显大国首都形象。

作为中国的首都以及唯一位于北方的“一线城市”，北京云集中央政府机构、知名内外资企业，以及完善优质的教育、医疗、交通等配套资源，一直以来都对人口和资金有着强大的引力效应。

仲量联行通过梳理发现，改革开放伊始的1978年，北京拥有871.5万的常住人口，此后北京的政策优势、资源优势逐渐凸显，吸引大量人口涌入。尤其是北京奥运会成功举办后的2008年至2010年，常住人口分别增加95万、98万和93万，达到人口净流入的顶峰。随后人口增量及增速虽然呈现出下降趋势，但仍然处于“正增长”的区间，截至2016年末，北京常住人口已经达到2172.9万。

伴随人口成倍增长的是北京产业经济的快速增长。2012年以来，北京全市地区生产总值年均增长7.3%、2016年全年实现地区生产总值2.49万亿元，其中第三产业增加值就接近2万亿元，与1978年的108.84亿元和2008年的1.11万亿元相比，北京的经济规模无论是体量和质量均获得高水平提升。金融业、信息传输与软件服务业、科学研究与技术服务业、以及租赁与商务服务等四大产业是支撑北京城市发展的关键产业。其中金融业人均GDP达77万元，远超11.5万元的全市人均GDP数据，而且金融与商务服务人员集中的金融街[股评]、CBD等区域，以及信息科技人员集中的海淀和望京等区域，也正是北京城市发展水准较高的地区。

副中心和新机场加持，通州、大兴领跑产业承载

北京市行政辖区总面积16410平方公里，虽然约等于纽约、巴黎、伦敦、首尔及东京五大国际都市圈面积的总和，但平原面积仅占不到四成，如何利用土地是城市发展成败的关键因素。

仲量联行针对北京的土地利用情况进行了综合分析后发现，与人口增速在2010年左右达到顶峰类似的是，从2003年到2010年，北京土地供给出让呈现逐年上升的趋势，并自2011年开始出现下降。

在通过招拍挂推出的1，800多宗，总面积1.2亿平方米的土地中，商业金融用地共有385宗，面积约占22%，此类用地供应量最大区域的是城市副中心——通州、北京新机场所在地——大兴、以及中央商务区所在地——朝阳。而在工业用地方面，共计出让683块，成交金额469亿元，用地面积3，722万平方米。除通州和大兴外，顺义作为临空产业中心和先进制造业基地，也成为了工业工地出让集中的区域。

有分析指出，未来随着非首都功能疏解，会腾退出更多空间用于科技创新，这会为北京催生一批新的高端经济。在创新力量推动下，北京将被打造成世界高端企业总部聚集之都、世界高端人才聚集之都，这会进一步增强北京核心竞争力。尤其部分被赋予重要使命的区域将迎来发展机遇，未来会有更多创新型资源流入该类区域，有利于地区产业升级，同时京津冀协同发展目标也将被大力推进。

中国指数研究院分析认为，建立城市副中心缓解中心城区压力并不是北京首创的做法，却是最有效的缓解城市病的手段之一。城市副中心的职责为疏解、分流中心城区现有的存量功能、产业，如果只是一味的添加新型功能产业，追求“大而全”，最终只可能是借势造新城。所以，一个“副”字，已然指明了未来的发展方向。

总体而言，无非遵循北京“四个中心”的战略定位，特别是“政治中心”与“国际交往中心”的首都职能，示范带动中心城区的功能与人口疏解。

新功能区发展获益，也是房企拿地主场

9月底获批的《北京城市总体规划（2016年—2035年）》最引发房地产业内人士关注的一点莫过于对人口和建设用地规模的严格限制：常住人口到2020年要控制在2300万以内，并在以后长期稳定在这一水平；同时城乡建设用地规模由现在的2921平方公里减到2860平方公里，到2035年要减到2760平方公里。

由于此前30年北京的城市发展主要由人口增长和土地供应所驱动，因此在新版“总规”的严格限制下，要实现城市发展水平的进一步提升，北京的挑战与机遇并存。由于东、西、北五环和南四环内严禁新建大型办公楼、酒店等公建项目，中心城区的产业外溢势在必行。

张艺艺表示：“通州、顺义、大兴将作为外溢产业的主要承载地，而房山、昌平、怀柔等地也将在做好生态涵养保育工作的基础上，兼顾产业转移。”同时，根据新版“总规”，到2035年北京轨道交通将拥有28条线路，通车里程将超过2500公里。“因此新开线路沿线的朝阳区金盏、东坝地区、丰台区丽泽金融商务区、通州区环球影城以及”三城一区“等功能区值得重点关注”，张艺艺最后补充道。

中国指数研究院指出，北京房地产市场受供应主导显著，可以说供应端的规划决定了未来市场量价、结构及空间布局。空间布局优化仍以疏解中心城区部分功能和人口为首要任务，居住用地与住房供应以中心城区以外地区为主，而中心城区将适度增加居住用地和租赁住房。所以房企在布局时，中心城区以外地区仍是拿地主场，中心城区可适当关注租赁市场及旧城改造机会。