地产开发商们重新聚焦“商业地产”。近日，和讯房产独家获悉，凯德集团明年第三季度将在北京南城新开一座大型购物中心，面积号称既有项目中的最大。与此同时，合景泰富、泰禾等也在北京不同区域布局商业项目。

显然，一线城市再次成为开发商们的抢食之地。但在中国商业地产从增量时代进入存量时代，不少一二线城市的购物中心纷纷败退的背景下，运营能力和盈利水平提升则成为后来者面临的最大挑战。

和讯房产从相关人士处获取的一组数据显示，北京今年已拆违面积约4000万平米，明年还将拆违4000万平米，两三年内，总面积将达1亿平米。不过，拆除的地方将不再新建项目，主要是为城市“留白增绿”。

另一组由赢商发布的大数据则表明，商业生存环境愈发艰难。数据显示，今年上半年，北上广深200多家已开业购物中心共关店、撤租品牌约3000个，已开业商场空置率再创新高，最高达35%。

因此，在此背景下，面对开发商们对一二线城市的群起而攻之，很多人面面相觑带着一副不解的表情发出疑问：城市已饱和，开发商们图的是什么？

开发商瞄向一线城市的图谋

一直在商业领域有所创新的泰禾副总裁沈力男告诉和讯房产，商业地产的发展是城镇化过程中的一种自觉，内需是一直处于增长趋势的，所以开发商拿的地会投向有需求的地方。而在北上广投资，什么物业都是有价值的，开发商对持有型的物业也乐于接受，因为有升值空间。

一直在商业领域有所创新的泰禾副总裁沈力男告诉和讯房产，商业地产的发展是城镇化过程中的一种自觉，内需是一直处于增长趋势的，所以开发商拿的地会投向有需求的地方。而在北上广投资，什么物业都是有价值的，开发商对持有型的物业也乐于接受，因为有升值空间。

“过去，城市商业综合体主要以百货、卖场为主，现在更多的是购物中心，业态方面也在不断调整，引入有需求的餐饮、娱乐、儿童等业态，甚至医疗保健业态都开始入驻了，当然，购物中心的存在，也赋予了这些业态新的空间和生命。”沈力男认为，城市的发展一定要有容器和载体，电商虽然可以解决人们的很多问题，但同时也解决不了很多问题。

不过，沈力男同时表示，现在不少开发商开发新项目并不是在纯做商业，往往做一个商业项目的同时，都会连带上周边公寓、住宅、写字楼等项目一并开发销售。“只要在开发和销售过程中，能够平衡其持有商业的费用，这就是值得的。”

哪些购物中心会成为“香饽饽”？沈力男认为，未来高大上的MALL和社区商业是主流，社区型的商业是不会死的，因为社区是流量入口，北京一个社区周围辐射人群少则几万，多则几十万上百万，比如，回龙观附近的购买力就很强。

正如沈力男所言，开发商们往往看中社区的“流量”。凯德也是如此。凯德相关负责人告诉和讯房产，凯德明年第三季度即将开业的北京天宫院项目就坐落在大兴周边社区。

该项目曾一度传出“停工建设”，据说是由于电商的快速发展、体验式街区的兴起、社区商业模式逐渐成型等对传统商业带来较大冲击，投资方担心赚不到利润。如今，这座“体重”最大的购物中心开业消息再度传来，想必于消费者、开发商、投资方都是一桩美事。不过，开业后，面对周边“西红门荟聚、旧宫住总万科广场、龙湖天街”的夹击，凯德如何后发制胜也是一大考验。

与上述地产商相比，新城在商业地产方面的布局则要显得更为激进些，当然，新城也有自己的解释说明。

“我曾走遍大江南北做过统计，中国城市人口超过50万的一共260多个，其中能数出来的购物中心4000多个，这260个城市当中，一二线城市容纳的购物中心市场容量确已饱和，但真正符合需求的量远远没有达到。”新城控股联席总裁陈德力给出了旗下商业项目吾悦广场要规模化的原因。

而新城控股副总裁欧阳捷则用另一组数据表明购物中心发展的速度以及新城为何转型商业。他说，去年23强房企，前三强销售额加起来1.2万亿，4—9名加起来1.2万亿，10—23名加起来1.2万亿，三个1.2万亿加起来占据市场份额26.8%，今年上半年达到36.3%，提升了将近10个百分点，预计到2020年之后很可能会达到市场份额的50%、70%，甚至更高，如果到达这个数字，意味着未来市场可能就没有增长空间了，因此，他们必须转型。

“目前商业去库存压力非常大，过去我们曾经预测商业地产的去库存可能要用十年时间，现在包括商改住在全国来看基本上推进效果都不理想，因此未来商业去库存可能会成一个新的重心。”欧阳捷说。

未来开业项目北京占7成

日前，由RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的2017《中国商业地产活力40城》榜单显示，在2016年已披露的购物中心大宗项目交易中，1线和1.5线的购物中心数量占到47%的比例；一二线的购物中心占比总量达到77%。据预测，未来几年，即将开业的外资项目同样大部分集中1线和1.5线城市。一线城市中，新增项目主要集中在北京，未来3年开业项目中北京占比七成。

上海和北京是中国时尚的发生地，经过多年的沉淀在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也集中在这里。

RET睿意德董事索珊认为，在未来很长一段时间内，上海和北京的商业化程度都很难被国内其他城市超越，例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中，事实上追赶本身也需要时间的沉淀。

不过，在业内人士看来，一线城市购物中心的布局仍然不平衡。中国连锁经营协会副会长武瑞玲就表示，现在一线城市购物中心的布局依旧不充分，“我生活在北京，我觉得周边卫星城购物中心的开发也仅仅有两三年的时间，五环周边不断地在建购物中心，但是没有一个企业现在在接近六环的地方开购物中心，这个当然跟人口聚集度有关系，但周边有没有农村的消费力？是有的。我们做了一些统计以后发现，奥特莱斯业态不断在五环、六环，甚至六环以外开店，生意非常好。比如首创奥特莱斯，6个小时不打洋，八天时间销售额1.2亿，它带动的不仅是这个城市的人口，绝大部分是周边乡镇农村的人口，我认为未来不平衡的问题可能随着整个城市化程度的进程得到一些解决。”