打仗要看信号弹，擒贼先擒王。

主要逻辑是，哪些城市房价跌幅大，就会先放松。辅助逻辑是，楼市低迷至一定程度，那些对房地产依赖高的城市，会先放松。

密切观察环京地区，尤其是廊坊市（含燕郊）层面的政策变化，这里很可能成为全国政策变化的风向标。

调控缺口何时开？调控政策会从哪里打开一个缺口？率先放松的城市会在哪里？

这是一个很棒的问题！俗话说得好，打仗要看信号弹，擒贼先擒王。

与以往多轮的调控方式不同，这次调控不是全国一刀切，也没有出台类似以前常见的“国N条”。而是更加强调因地制宜，因城施策。哪里热，哪里泼冷水。

也就是说，房地产泡沫已经出现，必须摸清泡沫大小情况，然后采取措施，防范这头“灰犀牛”，由静静地吃草变为践踏式狂奔。

2018年下半年至2019年，将是防范牛奔的关键时间窗口。而政策的变化，也将是渐进式的，先是部分地方政府暗松、小松，接着是明松，最后相关部委放松部分调控措施。政策的实质性变化，估计会出现在2019年。

主要逻辑是，哪些城市房价跌幅大，就会先放松。辅助逻辑是，楼市低迷至一定程度，那些对房地产依赖高的城市，会先放松。

01 环京何时见底？

当前，全国大城市当中，二手房价跌幅最大的是北京，平均下跌15%左右。链家数据表明，今年11月均价66732元，连跌7个月，相比今年4月的高点77610元，累计下跌14%。而2015年12月的均价为65451元。

也就是说，当前北京房价已经接近去年12月的水平，几乎跌回到一年前了！老杨认为，几个月后，必定跌回到9.30之前。别以为老杨的红警是唬小孩子的。

如果按区域，则环京地区跌幅最大，平均价下跌25%左右了。环京地区的主战场是廊坊，当前北三县跌幅较大，但有一定的成交量，尤其燕郊；而廊坊市区、固安、永清等地，则房价大跌之后成交量很小，问题是没有接盘侠。

接下来，以媒体报道最多的燕郊为例，看看环京地区的房价下跌状况。在燕郊，找一个交易活跃的大型小区天洋城为例。从安居客的二手房价挂牌价格变化中，可以大概知道燕郊房价过去三年的来龙去脉。

2014三季度至2015年二季度，燕郊房价处于低位，天洋城均价为1万左右，其中2015年二季度最低只有0.9万元，其后开始上涨，涨至2017年4月见顶，达3.3万元，相比2015年二季度的低点，累计涨幅为270%；燕郊累计上涨220%。2017年月，天洋城均价为2.5万元，相比最高点下跌24%，燕郊下跌21%。

链家数据表明，今年11月燕郊二手房均价为1.9万，相比今年3月高点的2.9万，已经下跌了35%。这一跌幅，明显大于安居客上的24%。从实际情况来看，链家的数据更接近市场真相！

上述只是一个小区与燕郊的均价涨跌幅。如果进一步细究具体房型，则波动幅度会更大。拿天洋城1房为样本，2017年3、4月最高时达3.5万元，而当前已跌至2.1万元，跌幅高达40%。从时间序列来看，当前的价格，已经跌回到2016年6月下旬的水平。

按照一般经验，房价下跌超过三成，性质上属于大跌。如果之前存在明显的房价泡沫，则也可以定性为泡沫破裂。比如2007年美国次贷危机爆发，2008年升级为国际金融危机，美国房价从2007年跌至2011年，2011年底部价格，相比2006年二季度高点，下跌三成多。

当前，以燕郊为代表的环京地区，实际二手房成交价，估计下跌超三成。考虑到之前环京地区房价暴涨二倍多，投资投机性需求占比较高，当前也可定性为房价泡沫破裂。

不过，当前包括燕郊在内的环京地区，调控政策仍然紧巴巴的，尤其是针对外地人的三年社保，尚未松动。说明本地政府当前可以承受这样的房价大跌。

值得关注的是，虽然大跌三成左右，当前燕郊与环京的房价水平，仍比2015年上半年高出一倍多。虽然少数市场参与者被套了，浮亏了，或者已经割肉变成实亏，但当地的开发商与购房者，多数仍处于盈利状态。另外，刚经历过房地产暴热的当地政府，土地财政仍可支撑一段时间。

然而，这样的大熊状态，注定难以持久。我估计环京房价继续下跌一成左右，基本上见底。一方面，市场自身的调整幅度很大了；另一方面，不仅市场参与者疼痛难忍，地方政府也承受不了。另外，这也不符合国家层面关于防范房价大落的方针。

02 “谣言”何时成真？

前段时间，有则传闻颇值得玩味。12月8日，网络上有传消息：“三河市刚开完会，同意三河境内北京三年社保纳入购房资格，具体方案跟细则正在加紧出台。”此消息一出，燕郊中介们集体嗨了起来。

但很快，就被三河市官方辟谣！

老杨认为：北三县，距北京较近，确实存在部分在北京工作的刚需、因在北京买不起房或暂无资格买房，而在三县有自住性购房需求。这属于合理的自住需求，如果具有北京社保三年，则应允许在北三县一个家庭限买一套房。当前北三县房价事实上已经大跌，限购政策做合理的小幅调整，无可厚非。不过，按老杨对政策面的感觉，当前时机略早，2018年概率会明显上升！

三河市（燕郊是其属下）内部，估计会有这类政策的研究与探讨，但之所以当前不敢出新政、不敢松动，还是基于国家层面对于热点地区的调控没有丝毫放松。11月在武汉召开的三部委会议，已经亮了底牌：调控不能“喘口气”。

总之，本轮房地产调控政策何时会放松？请大家关注明年下半年，但主要是2019年。同时，密切观察环京地区，尤其是廊坊市（含燕郊）层面的政策变化，这里很可能成为全国政策变化的风向标。

其中重点关注两点：

一是何时允许补缴社保；

二是允许北京三年社保享受在燕郊的购房资格。

*本文为作者观点，不代表楼市参考立场，仅供读者参考