天河北： 租金或微涨5%

板块学区概况：

天河北是广州传统商务区，该区域内的名校众多，包括华阳小学天河东校区、林和东华成校区以及龙口西路小学等。其中，华阳小学是天河区最有名气的公办小学，因此其学区房买卖一直较为活跃，不过由于买家以自住人士为主，因此租赁成交并不活跃。

新政有望让租金小幅上涨5%

合富置业天河华阳分行主管向佳表示，如果广州推行“学位到房”政策，细则出台后，预计天河北板块的二手房租金会上涨，放盘量也会有所减少，但价格是否会发生变动，就需要等细则出台，近期该区域的二手房租金并没有明显变化。

广州链家祥兴分店店长夏子刚表示，在天河北板块，位于名校学区内的住宅租金可能会继续涨，上涨幅度估计有5%左右。目前，南向、可望小区花园的两房及小三房单位备受关注，买卖行情则保持平稳，受“3·30新政”的持续影响，买家不多，业主心态平稳，放盘价偏高，但议价空间也较大，一般都是以市场价成交，且多是两房或三房单位。

但中原地产远洋小区分行高级营业经理任碾文认为，“学位到房”政策即便实施，对该片区的租金影响也不大。因为那里的卖点主要是学位，买家都以自用为主，学位占用会影响出售行情。除非原业主不打算使用学位或家中小孩已毕业，要不然业主是不会因为租金上涨、回报率提升而出租物业的。

因此，“学位到房”对买卖业务的供求量并未产生影响。另外，在天河北板块小面积学位房因入市门槛低，会更受买家青睐。此外，未来如果集体用地也可以建房出租，待遇与普通商品房相同，而长租房源又大量上市，对该板块的租赁市场一定会有影响，但租金下降的可能性相对较小。

一房单位月租金3000元起

广州链家的夏子刚和合富置业的向佳都表示，临近春节假期，目前该板块有较多租赁房源可选，租金情况主要看装修及家电的配备情况。其中，楼梯楼一房月租金为3000-4000元，两房是4000-5000元，三房为5000-6000元。电梯楼方面，一房要3500-4500元，两房是5000-7000元，三房为6000-10000元。

如果是热门楼盘，租金会更高。中原地产任碾文介绍，天河北板块华阳小学对应该校的学区房，最热门是侨林苑和中怡城市花园。侨林苑有三期单位，一期的楼龄约19年，二期是17年，三期是15年。单位面积36-126平方米，单间至三房都有。其单间月租金是3500-4000元，一房是4500元，两房要5500-6000元，三房是7000元。

中怡城市花园楼龄约15年，有A-F六栋物业，A栋是公寓式住宅，以小面积、无阳台港式设计为主，户型是36-54平方米的单间至一房单位、69-93平方米两房及128平方米三房。B-F栋有42平方米单间、60-89平方米两房、101-130平方米三房。

其租金要比侨林苑略高，A栋单间的月租金要4000元，一房是4500-5000元，两房约6500元，三房要8000-10000元。B栋单间是4500元以上，两房、三房与A栋相仿。

目前租房性价比颇高

虽然，在天河北租房的“上车”门槛在3000元/月左右，看起来不算低，不过，比起现在楼价，租房其实性价比还是颇高的。向佳表示，现在，该板块的买卖盘源较少，若不追求次新房，二手均价约5万元/平方米。较受买家欢迎的热门户型是90平方米左右的三房单位，总价为500万-600万元。

侨林苑、中怡城市花园等楼盘的售价相对较高，现在侨林苑小户型单位卖8.5万元/平方米，其他户型是8万元/平方米。中怡城市花园A栋的成交均价是6.5万-6.8万元/平方米，小户型要7万元/平方米左右；B-F栋卖8万元/平方米，小户型要9.3万元/平方米，且少有放盘。若是更新的楼盘，单价可达9万元水平。

若是家里有小孩、准备租房入学的家庭，他们通常比较喜欢两房和三房单位，以侨林苑为例，两房单位年租金约6.6万元，但售价要550万元左右，回报率仅为1.2%左右。若是租三房，每年的租金为8.4万元，而售价却要800万元左右，

东风东板块： 租金有价讲？仅春节前而已

板块学区概况：

东风东路板块是越秀区名校聚集的地方，因此这里的二手楼市一直很活跃。目前，电梯楼一房月租金基本要4500元甚至更高。“学位到房”消息出街后，这里的租市暂时保持平稳。有些业主甚至愿意降价招揽租客，原因是不想在春节前这段时间让房子的空置时间过长。后市如何？不少地产经纪都认为还将稳步微幅上升。

未来涨租的可能性不大

谈及名校学区内的住宅租金是否还会有上调，中原地产梅花路二分行高级营业经理龙涛表示，由于该板块的租金已经相对较高了，因此涨价的可能性不大；同时，买卖量也不会因“学位到房”新政而减少，“购买东风广场、锦城花园等社区房子的客户目的性很强，即便是以后有长租房源大量上市，对东风东板块的租市影响也不大，因为这里最大的优势是名校高度集中”。

合富置业高级营业经理黎湛也认为，预计“学位到房”新政所设的条件会很多、很严，而在东风东板块符合条件的客户基本会有一套房，预计该政策对该板块的租赁市场和二手物业买卖市场的影响均不大；业主出租学区房的回报率也不会大增。据介绍，目前东风东路小学的学区房楼梯楼售价为6万-7万元/平方米，电梯单体楼是7万-8万元/平方米，成交量最大的锦城花园和东风东广场，售价已要8万-9万元/平方米。

高素质房源不少，租客选择多

东风东路板块有东风东路小学、育才小学、农林下路小学等多间知名小学和中学，被家长视为名校置业及租赁的首选板块。

中原地产的龙涛介绍，这一带的租赁房源很丰富，有商品房和房改房，租客的选择较多。

二手商品房有锦城花园、东风广场、东山雅筑、君汇世家、万科金色家园、农林华府等，楼龄最短的是五六年，最长的是20年，因为上述各盘维护水平不错，外立面都挺新的。如锦城花园一期是在1997年开售，至今已有20年。这些房源的整体素质都较高，除了金色家园和农林华府外，其余都有小区花园，社区环境不错；主力户型在70-120平方米之间，东风广场相对特殊，有较多50-90平方米的中小户型。

该板块还有不少房改房社区可选，如气象局、外贸局和军区等大院，它们都位于较好路段，有便利的交通和完善的生活配套设施，有较多七八十平方米的紧凑两房单位可选。但这些房源的楼龄都超过20年，有些大院管理不够完善，居住环境未必每个人都能接受。

整体租金平稳，有急租业主愿意降租招客

对于“学位到房”消息出街后是否引发涨租行为，不少业内人士都说目前并未出现这种情况，该板块眼下整体租金水平比较平稳。

广州链家水荫路分店店长方雨山介绍，近期，东风东板块的二手物业买卖行情有小幅上升，“有些家长趁年底淡季来看房，提前为明年的学区房作准备，一些总价较低、面积较小的单位成交较好。”不过，租赁行情就相对冷清。一房单位楼梯楼月租金是3000元，两房和三房分别是4500元和5500元；电梯楼稍高一些，一房是4500元，两房和三房分别是6000元和8000元。方雨山说，越是临近春节，租客就越少，此时会有业主愿意降租招客，“主要是不想让房子空置太久”。