每当新春佳节临近之时，也是思乡之情最浓之际，在中国人的传统观念里，有房就代表着有“家”。

同学聚会比扔大奔驰钥匙更有力的身份证明是刚去办房产证所以过来晚了。

返乡置业需要为了面子吗？

很多人觉得这就是面子的问题，老大不小的年纪了，怎么着在老家也要买套房子证明自己。

而每年到了这个时候全国中西部地区的三四五线城市都会出现一种特殊的楼市现象，就是返乡购房潮。

很多人在大城市工作的年轻人，迫于大城市高昂的生活成本、房价、房票等限制，打算未来是否回家置业？

说到这个问题我们来具体看下2018年，老家的房子你该不该买？

2017年全国的楼市是分化的，一线城市，环深圳城市圈等楼市都已经降温了，房价跌了。

而2017年广大中西部地区房价继续上涨，这种情况是房价板块轮动轮到这个地区了。

一、

那些炙手可热的三四线城市。

1、创造需求

三四线存在的问题是需求不足，头疼的领导班子想出的主意就是棚改安置创造需求。

本意的棚改去库存，改善居民住房。

可到了地方就变样了，宅基地、城中村都被划入改造对象。很多城市基本是一半都要拆掉，尤其是海口。二环到四环之间都得拆掉。

海口去年今年明年三年的棚改计划也大的惊人，投资上千亿，改造17万户，海口常住人口才224万，改造的人口大约就占到了25%。而去年海口的新房成交量约6万套，棚改功不可没。

山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。

湖北，2016年底，湖北省商品房库存平均消化周期8.7个月，较同期下降6个月。现在一年快过去了，库存消化周期已经下降到6个月以下。

山东，2016年底去化周期降至14个月，其中商品住宅降至10个月，现在的库存肯定在8个月以下了。

山东济南的人告诉我，他们那也在大拆大建，特别是城郊的农村，都叫城中村，成群的别墅宅基地都被拆了，这些实际上根本不需要改造。

其实很多城市去库存任务已经完成差不多了，但政府为了政绩，还在打着棚改的旗号，大拆大建。反正这是中央支持的，对棚改工作出色的省还给与奖励呢。

很多棚改安置房随着棚改规模的扩张比预期要多得多了。政府给你一笔钱，自己去买建好的安置房。

未来货币补偿的比例还要提高，有的地方达到百分百了。

即使拆迁补偿款不够买新房，需要搭上自己多年的那点积蓄，并不心甘情愿被拆迁，但一旦遇到这样作威作虎不可一世的地方领导，老百姓谁敢不从？

这样一来，新楼盘就很容易卖了，也导致开发商坐地起价，房价不涨都难啊。

2、棚改刺激房价上涨

因为棚改货币化安置带来的购房需求的释放，中西部三四五线城市楼市价格节节攀升。

而且棚改的规模的比例是很多人估计都没有料想到的。需求规模的释放也带来了大规模价格的波动。

湖南湘潭，2016棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。去年一年，新住宅成交总共是1.6万多套，棚改户贡献了一万套。

山东菏泽，全市棚改安置比例占全省1/4的比例，全省超过17个地级市。菏泽城区人口25万，总量人口百万，但是棚改规模达2万户。3500一平的房子，受棚改的影响上升至近5000一平。

菏泽一个山东最落后的地级市，为了拉动房价，棚户改造下狠心可是妥妥的。

江苏徐州，2017年涉及的改造的有7个棚户区地块，总占地面积5440.03亩，

房屋征收总建筑面积2694091m2，总户数19117户，全部为居民住宅。

但通过这次的房价的波动，也让徐州人民感受到了房子快速升值的魅力，让徐州老百姓意识到了“原来房子也可以这么涨！”，激活了徐州市民投资房产的热潮。

河南驻马店市，2018年城市棚户区改造项目96个，计划征收48956户，征收房屋建筑面积1912万平方米，计划安置108174套。

其中：货币化安置35373套，实物安置72801套。总投资405亿元，年度计划投资218亿元。

随着棚改的规模巨大，驻马店，在返乡置业的动员工作上也是做足了功夫。

2018年元旦刚过，驻马店连降大雪。银装素裹的雪景格外美丽，却给人们的出行造成了极大不便，包括房地产营销中心在内的场所，人流骤然减少。

虽然大多数购房者的脚步被大雪阻挡，但在商家打折优惠的背景下，仍有不少客户心动，包括一些节前返乡的外出务工人员。

即便近期很多售楼部里冷冷清清，但各大楼盘仍信心满满。因为很多在外打工的年轻人会选择年底返乡置业。尤其是对于劳务输出比较大的城市，这个潜力是巨大的。

3 、货币定向宽松

有人要说，棚改那么多，地方政府哪里来那么多钱拆房子盖房子，给补贴给居民。

资金问题确实让地方政府头疼，没钱补偿拆了怎么卖？

央妈就想出了这招：PSL（抵押补充贷款），很多人一看PLS投放，都在说央行放水了，如果搞清楚来源，就知道，这只是定向的宽松。

央妈这招防水，就是将钱放给政策性银行，四大国开行，再贷给地方政府，定了棚改项目居民最后买到房后，再把收上来的房款还给国开行。

这期间不少开发商会坐地起价，随着需求的不断增加。很多居民在房款补助的基础上还得自掏腰包。

这个路径是政府消化了库存，完成了业绩，同时也把地方债务转到普通居民身上。说白了还是老板姓自己帮政府化险为夷，去政府债务去企业债务。

随着三四线，棚改的不断推进，诸多城市都迎来了城市红利期。

三四线在这一轮的定向宽松中，我估计房价也会普遍上涨50%以上，甚至很多会翻倍，因为政府无脑推进的棚改，这个也算是一次大跃进。

所以有人说政府这一招，是上面开闸放水、爱意满满，下面棚改冠冕堂皇、竭泽而渔。

远的不说，近的至少让三四五六线看见了不少希望。

二、

2018年三四线城市潜力在哪里？

2017年12月23日，召开的全国住房城乡建设工作会议对房地产市场的总基调与去年没有实质变化，其中的最大亮点在于棚改规划。

会议提出的棚改要求超出了市场预期——会议强调扎实推进新一轮棚改工作，提出2018年棚改目标580万套，较此前市场预期多了16%。

而本次会议与去年的——“抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。”相比，删除了防泡沫这几个字。

本次会议强调：做好部分三四线城市和县城的去库存，满足首套刚需、支持改善需求。

17年5 月，国务院曾计划未来三年开展1500万套棚改。以此推算，市场对于2018-2020 年的年均棚改预期是 500 万套。

由于2017年棚改货币化安置的推动，三四线去库存效果显著。而当时来看，考虑到棚改安置规模下降，未来三四线成交量将缩水不少。

而说到这里我们得明确一个信号。2018年1月，住建部公布2018 年棚改套数580万套，较市场预期足足高出了16%。

同时再次强调 2018 年“部分三四线城市和县城继续去库存”。

随着住建部在2018年新开出来580万套的棚改套数，预计2018年三四线楼市不用担心和彷徨。

早在2017年年中和年底不少房产自媒体大咖都预测。2018年三四线棚改的基本完成，而导致三四线楼市夭折的言论是不攻儿破的。

此番会议表态将推动市场对于棚改货币化比例的过度悲观预期向上修正，2018年三、四线城市的销售数据依然有较强支撑。

2018年，三四线城市房价依然有支撑点，大概率看涨。

一二线城市不讨论，需求旺盛，一路看涨。

三、

从“一号文件”看房地产未来。

最新的一号文件，名为“中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见”。可以说，乡村振兴的初步战略蓝图绘制出来了。

从一号文件的相关表述中，可以看出，目前宅基地、集体建设用地入市，主要还是建设租赁用房。

不管怎么说，部分能入市，无论对农民还是农村集体财产的增加，至少都是好事。

总的来说，一号文件实际为房地产托底，特别是三四线城市房价稳定，提供了坚实保障。目前，一二线城市的房价、农民进城务工的主要职业决定了，农民进城落户和定居，主要不是这些城市，而是县级城市、三四线城市，包括就近城市化。

恰好，一号文件明确提出，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。

文件也提出，引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。不能强迫农民以放弃宅基地使用权为前提进城落户。

也就是说，农民可以带着上述权利进城落户。若此，农民更愿意在自己能力范畴内的城市买房，包括落户。这些城市是指哪些？如上述分析，三四线、县级城市。

这一波周期下来，三四线、县级城市的销售普遍不错，旧库存去了，部分新库存（开发商见好继续买地开发）又来。

未来三四五六线估计不会像年中是吹的青黄不接、拦腰无人接盘，一号文件可谓是雪中送炭。

四、

三四线城市四成房被回乡者买走。

“每年春节前后一个月时间，全年销售额的40%要靠过年返乡的客户。”江苏昆山一位开发商告诉记者。

昆山是江苏省一个小城市，人口不多，该市房地产起步也较晚，不过由于上海轨道交通11号线在花桥设立站点，昆山二手房房价在近两年得到迅猛增长，年涨幅都在30%左右。

楼市进入年末收尾阶段，上海的售楼处多数萧条，据某楼盘销售人员透露，100多位销售现只剩下十多位轮班，多数项目都已封账。

保守估计，上海常住外来人口超800万，每近年底，市场上都会有一波特殊的群体回乡置业。

和上海骤然下降的销售节奏相反，二三四线城市开发商一定会在返乡置业潮中有所动作。

但是抛开言之无物的广告宣传，项目自身是否针对返乡置业人群制定出一定的优惠措施，可以在短时间内让他们出手才是第一位的。

五、

返乡置业需要注意规避哪些风险？

从去年开始，一些二线城市楼市价格一路攀升，同时也因为投资需求增加，大量二线城市面临非常大的调控压力。

如何结合自己常住城市目前的市场状况做出正确的置业选择呢？

上海中原房产中介市场分析师卢文曦认为：

首先要考虑城市自身产业发展状况和楼市本身市场供需的平衡度，注意政策和市场两个方面的风险。

如果市场相对健康，发展相对稳健，还是可以考虑去购置，但是市场如果面临非常大的调控压力，还是要注意出现下行的这种可能性。

其次，要考虑自己未来生活所在地去购置房产，如果未来回家居住时间并不长，购房之后空置率比较高，就要从投资角度看租售比，是否有升值的空间、租金回报如何等这些问题。”

从置业来说，要考虑自身实际需求，一方面是生活和居住的需求，一方面是自身经济能力，然后再是对于房产未来投资升值的预期，从以上三方面综合考量自己是否要返乡置业。

买房是一笔不小的风险投资，对于很多人来说可能就是上半辈子的所有积蓄。投资失策很可能钱会被套牢，辛苦在外打工的人青年人，格外的不容易。

通过我们上面举例还有提供的数据，整体来看2018年返乡置业要注意两点：

第一、该不该为了面子和养老在老家买房子？

很多人在老家没有买商品房，但是碍于很多人都搬进了城里，也有不少在城里买了房子。

从目前的情况来看，中西部地区房价比是很低的，很多地区都只有5倍、6倍，从刚需购房的角度来看这是非常合理的。

很多年轻人夫妻二人都在外地工作，但是回家看人都买了房子，自己也把所有收入搭进去付了首付。

要明确自己买房是否是为了未来养老做打算？如果没有结婚生子是否房子就是买了空在着等出租。出租的话基本是不赚钱。

不为刚需也不为改善，为了面子，在老家打肿脸买一套房子，长远来看是不推荐。

第二、明确自身的需求问题。

如果说是家里父母健在，老婆、孩子在家工作带孩子上学等，是可以考虑买房子的。

综合来看三四线楼市交易有一个死穴——“有价无市“！目前涨价来看，需求被棚改烟雾弹粉饰化！虽不能一概而论，但投资者要琢磨自身需求。

如果不是自主刚需，而是看到一线房价上涨后，回去投资、投机，你可就要小心谨慎了。