2月28日下午，北京土拍市场迎来春节后的第一锤。原计划出让的一宅一商两宗地块，仅门头沟区永定镇MC00-0018-0060、0061地块成功出让，被金融街+京西底价成交。且截至目前，国土资源局官网显示，仅3月1日延庆1宗地将通过招标的方式出让，北京土地市场呈现出谨慎状态。

密云新城宗地流拍 房价上涨待观望

原计划本次出让的密云区密云新城0102街区MY00-0102-6014地块，是在2015年后密云新城0102街区出让的第三宗地块，前两次出让的土地分别被首创、碧桂园拿下。

据凤凰网房产了解，该宗地块为R2二类居住用地，采取“控地价、限房价、竞自持”的方式出让。建设用地面积5690.628平方米，建筑控制规模13658平方米，起始价格0.85亿元，起始楼面积6187元/平方米。

出让宗地中商品住房销售均价不超过21215元/平方米，且最高销售单价不得超过22276元/平方米。其中竞得人需无偿还建回迁房57套，住宅建筑面积约5684.19平方米，占总建筑面积的41.6%，地上车库建筑面积约286.71平方米。

业内人士指出，这很大一部分原因在于该宗地面积较小，并配建回迁房，并受到价格限制，拿下利润有限，且该区域房价一直处于平稳状态。密云新城规划提出后，有业内人士提出到2017年密云新城版块房价将达到4-6万元/平方米。实际上，该板块房价一直维持在2-3万/平方米。



亚豪机构市场总监郭毅表示，受价格限定影响让密云整体房价水平保持在2万/平方米上下，新房价格对二手房价格的引领作用让二手房价格上涨困难，让密云房价保持相对稳定的发展状态。从发展潜力的角度将，郭毅指出密云生态环境适合养生、养老，非常宜居，但由于密云相对距北京市中心较远，北京又有严格的限购政策，让这里能够吸引的北京客群有限。郭毅分析认为，密云的开发项目主要瞄准的是有高需求的养老型客户和有地缘关系的刚需及改善客群。

中原地产北京公司总经理任莉则与郭毅的观点略微差异。根据中原地产数据，门头沟区域环比数据有增有减，但2017年全年同比均在上升。任莉认为该区域房价未来达到4-6万元/㎡，有这种可能性，但是当前宏观政策强调房住不炒，也是两会讨论和关注的焦点，价格上涨还需要观望。但从整个北京的产业疏散、到密云上风上水的位置以及自有资源的占有，尤其是密云作为京津冀的重点节点城市，随着北边地铁的逐步完善和冬奥运会的召开，密云的区位价值逐步凸显，未来发展潜力十足。

金融街+京西底价成交永定镇MC00-0018-0060、0061商业地块

2018年，无论是金融、商业，还是地产行业，商业地产都成为重点关注对象。2017年底，在中国经济相对稳定情况下，高盛预测商业地产的股票在2018年发展可观。28日下午出让的门头沟区永定镇MC00-0018-0060、0061地块成为商业地产发展的浓缩。

凤凰网房产查阅资料发现，该地块性质为B4综合性商业金融服务业用地，建设用地面积约1.8万平方米，建筑控制规模在5.4万平方米，竞得人须对该宗地地上经营性建筑规模的50%进行自持经营，自持经营20年期满要分割或转让需经门头沟区政府批准。地块信息挂出后，仅金融街+京西一家联合体参与报名，并给出网上报价。竞拍开始，无企业与之竞争，金融街+京西底价成交该宗地。

门头沟作为北京核心区人口外溢的主要承载地，土地市场及发展较快，连续集中房地、集中供应。门头沟永定镇MC00-0018-0060、0061地块就是2月门头沟永定镇出让的第四宗土地。郭毅对凤凰房产表示：其实早在2013年门头沟出让土地就已经呈现集中趋势，特别长安街以南门头沟新城地块。过去没有对地价、房价进行限制，门头沟的房价从3万多/平方米，涨到2017年的6-7万/平方米。



门头沟背靠西山，自然环境优越，同时通过莲石路、阜石路等能快速连通城市核心区。同时可以看到的是，由于住宅供应过于集中，使住宅市场价格水平收到一定影响。“特别在今年宏观调控严峻的情况下，门头沟各项目之间去化速度比较缓慢。”郭毅分析指出，一方面由于28日出让的是商业金融服务用地，随着门头沟大量住宅的开发，此类型地块相对稀缺；另一方面门头沟人口结构已经发生较大改变，涌入了以中高端消费为主的改善型人群，传统商业无法满足新兴人群消费需求，所以去年龙湖、保利等开发商推出的商业、办公项目市场消化速度、销售价格等方面都比较理想。她认为，永定镇新推出的项目还是会有其价值在。

近期，北京市规划委发布《北京市规划和国土资源管理委员会关于北京市村庄布局规划框架（村庄分类初步方案）的征求意见函》，其中永定镇8个村庄要城镇化，两个村庄要局部或整体迁建。此外，门头沟109国道预计3月开工，预计2022年4月完工，自东向西全线穿过7个镇和14个乡村。这些对门头沟区域价值的提升都将起到积极意义。