4月29日，由清华经管房地产协会、凤凰网房产联合主办的“新时代·新经济·新生态”2018首届清华经管地产金融峰会在清华经管伟伦楼报告厅举办！会上，链家研究院院长杨现领作《大租赁时代商业逻辑的深刻变化》主题演讲 。

以下为链家研究院院长杨现领先生演讲实录：

杨现领：大家下午好，非常荣幸有机会在这样一个场合跟大家做一些汇报。听前面那么多来自于国外的企业家，跟我们做了深度的交流，我觉得今天讲房地产思维不太好，因为这是一个看起来没有太大希望的产业，不过今天还好讲的是租赁。下午整个活动的安排有讲房地产基金的，有讲不动产资产管理的，其实通过活动的安排看出来，我们整个房地产行业正在发生一些持续性的转移，整个房地产今天正在从以开发为主的时代，向存量为主的时代迁移。所以结构性迁移的背景下会产生新的机会，今天我给大家汇报租赁的机会。

租赁其实是最近从2017年以来，特别是十九大以来有非常大的声音，也有非常大的变化。总体上关于租赁有几个问题跟大家分享一下。

第一个，我们今天是租购并举，到底租赁有多大的市场机会？怎么理解租购并举，美国购的市场是6.9万亿人民币，租市场是3.2万亿人民币，这是大致的相对平衡，占比50%。日本是0.7万亿人民币的租，1万亿的购，大概是72%的。日本应该说租赁发展过度的，原因很简单，因为日本在经过二三十年的房地产市场的发展的周期中，经历了几次大的房地产泡沫的破灭，所以日本炒的作用不严重。长期的租赁就有非常大的发展空间，所以日本最大的租赁运营机构，他跟业主签的租赁运营合作是30年到35年，而租客签的合同一般也是10年左右。所以我们看到日本的租赁市场发展，相对来说是比较充分的，甚至是过度的。反过来中国就是一个非常不足的市场，我们购的市场大概是1万亿，2017年整个中国房屋租赁市场的租金交易额大概是1.2万亿人民币，但是我们的租房跟相对的购买的交易市场，新房交易市场加二手房交易市场在一起，大概是18万亿左右，17.5万亿，其中二手房交易6万亿，新房交易11.9万亿。所以总体是18万亿市场。这是租购不均衡，所以背后是各个市场的发展，特别是商业模式的发展，今天体量比较大，但是租的发展还是非常的弱小。

这是第一张图想说的，整个中国租赁市场的发展空间还非常大。大家要知道租赁市场是一个刚性的敏感性的市场，它是敏锐的跟收入密切相关，如果收入不增加，我们发现这个市场尽管很大，但是它的发展速度通常是有节奏的。也就是说它可能是一个稳步的、有序发展市场，不但像整个购房市场快速的爆发。所以租赁市场有几个基本的规律，第一个是租金的增长通常跟收入的增长有非常密切的关系。也就是说租赁的涨幅跟收入的涨幅之间有一个密切的关系，这个关系的系数在一线城市大概是1.5，二线城市是1到1.2，三线城市是负的。也就是说当收入增长的时候，一大批三四线城市的租金不涨，甚至下降。也就是说这个城市不该发展租赁。二线城市的租金涨幅只能跟收入涨幅持平，没有溢价，不能把收入更多的投放到租房上，是因为中国租赁市场是以群租和合租为代表，一线城市合租的客单价超过二线品牌。所以我想说的是，2017年以来，特别是十九大以来我们要提出租购并举空间很大，但是这个市场的释放是有节奏的，所以今年我们能顺应这个慢市场，随着消费者住房升级的节奏慢慢往前走，这才是一个可取的方式。但实际上我们都知道，从过去一年以来，随着政府的推动，实际上国有企业、开发商、房地产基金，各种各样的资金进来了，所以短期内这个市场处于供给略微过剩的市场。所以这个事情很可怕。我一开始说的第一点，我们讲几个事实，我们讲数据的内容。第一是市场空间的确很大，但这是一个有序的，是平衡释放的市场，不会太快。所以当政府鼓励的时候，大家最好能够想明白。

第二，到底未来的租赁市场房子从哪儿来？这是跟长租不太一样，按照政府的逻辑这个房子要建，鼓励开发商持有，同时还鼓励集体建设用地做租赁。但实际上从数据来看，任何一个国家租赁的房源80%都来自于私人，也就是购和租不是对么的市场，如果购的市场没有得到满足，如果今天二套房、三套房的正常需求没有满足，市场是没有可租房源的，因为大规模的租赁建设支出很难担负。所以总体上，这是一个非常充足的事情。大家知道德国租赁做得非常棒，50%的人都租房子，政府发挥了很大的作用，但实际上在德国市场上即便是政府已经发挥了极大的作用，超过65%的房源还是来自于私人，而且剩下35%的合作单位的政府的房源，最终也都是由私人专业化的机构来管理的，实际上这是一个私人市场参与度极其高的市场。第二，我想说的是房源80%都来自于私人，而最终这个行业的最终极的参与一定是具有运营能力的专业化运营机构，能够活到今天就是因为运营能力才能胜出。所以这个行业靠运营市场，不是靠房源。这是核心。

第三个，什么样的机构会崛起？在这个大的市场上，未来十年还有红利的市场上，我们最看好的是租赁的专业运营机构，这个运营机构有很多种。第一种是重资产持有的房地产基金，这个基金在美国非常普遍，美国今天整个市场上10%的比例都是公寓类，以出租作为目标的。自己发基金持有、开发、改造一批房源做管理。第二类是托管型，这在日本非常典型，日本最大的公司管了90万间房，市场占有率8%，市值达到870亿人民币，在日本市场产生了一个最大的公司，870亿，第二名150亿，大概相当于一个链家的估值加自如。所以这是一个头部非常集中，运营能力非常集中的市场。也就是说跟天能管理超过10万间的只有一家，超过5万间规模的不到10家，所以这是头部非常集中的市场，同时尾部非常分散的市场。超过5万间的很少，超过1万间的也很少，所以基本上就是头部集中，然后中部相对均等，尾部极度分享的市场，这是第二种类型。但是很可怕的就是中国今天包租型的物业只有五年，集中式物业有十年。日本为什么能产生大企业？他托管超过30年，跟永久持有就没有区别了，在产品端、服务端做得非常细致。所以我们知道日本是35年的期限合约带来的运营能力，今天可能是5年的情况，我们今天还有很多的事情可以做。什么样的运营机构会崛起？重资产的持有和相对轻资产的托管。

第四个问题，到底哪些城市需要做租赁？我给了三个标准，第一是一线城市，今天北京大概2400万人，但实际上北京只有750万套存量住宅，北京的存量住房间量只有1500万间，但是北京有2400万，所以还有非常多的缺口。这个情况下我们知道群租是100%的，一个市场什么时候才能成熟？一般的指标是户均一套，然后是一人一间，今天北京还在户均一套都没达到，今天户均是0.75套，所以还有足够的住房缺口。所以我们知道北京的流动人口非常差，以合租为主，不标准、不安全，说不定第二天起来就不在了，这是很危险的市场。这种情况下我们缺的是标准化的、专业化的运营机构，所以提供这些标准化的住宅，我们把两间、三间，还有很多标准化的床位产品，这个市场需要这样的安全可支付的标准化产品，一线城市是这样的。流动人口都住在城中村了，所以我一直认为一个城市的潜力就看一个指标，看有多少公寓。如果一个城市不能容纳流动人口，这个城市一定没有希望的。深圳跟广东的崛起就是因为这样的。这样的城市我认为是有希望的。二线城市人口净流入占比比较高的，同时房价超过两万，这样的城市可以做租赁。三线四线只有核心区可以做租赁，所以我相信中国的租赁市场是非常有限的市场，只会在少数城市有机会。但是今天我们看指标，每个省、每个市，必须做多少，这样下去会产生相当大的问题。这是第四个问题，什么样的城市适合做租赁。这是我们从数据上来看的。

第五个问题，租赁今天面临快速的升级，今天我们看到租赁的需求从群租向合租转移，非常明显，各个群体，包括农民工、流动人口和低收入群体，包括白领，对面临不同程度的居住升级。我们看到群租向单间的占比在提升，同时单间像整租的占比提升，租赁的客单价在提升。链家最热门的是地铁周边的房源，带看成交转化率非常高，是因为优质的房源非常少，未来会越来越少，所以竞争非常激烈。整个房地产今天最大的变化就是租赁市场在崛起，同时租赁市场在升级，这是一个双重机会，市场在变大，同时需求端在需求，品质有机会，品质的服务、品质的空间、品质的运营，就会获得品质的溢价，这是我看到的未来有可能的租赁市场潜在的机会。

最后我们看到品质租赁就是全品类、全生命周期，不同人群普遍性的租房人群。租赁只有7%，未来能够做到20%到30%，所以总体上这是一个还有非常大空间的市场。所以我们看到未来不光是单身家庭，还有流动人口，还有年轻人，还有单身高收入的人群等等，长期来讲租赁一定会百花齐放。今天租赁的业态还是集中在白领，就是青年白领的发展比较充分，但是流动人口的床位数的发展比较弱，几乎刚刚起步，长租发展比较充分，短租刚刚起步，所以还有非常大的空白。持有型物业的模式也刚刚起步。刚才讲到流动人口的床为产品是机会，还有高收入群体整租产品，包括短租产品，这些机会比较大。最后就是房屋再生的机会，这里面我们看到一个图，北京的房价高是有道理的，北京的房源供给非常不合理，所有的房价上涨都来自于供给错配，就是因为房屋结构非常不合理。今天大量的租赁房源在三环之内、四环之内，但是这些房子非常老旧，这样的产品必须通过房屋的改造、更新、再生，才能可出租。这样的产品怎么提供，这是未来的机会。怎么样让那些老旧住宅重生。最近我们在给老旧小区装电梯，之后发现整个的小区的改善是非常明显的。上面的住户会重新装修再出租，这是一个新的时代。围绕租赁的房屋再生，这个市场是非常大的。所以我相信未来的房地产供应结构应该是一个可循环再生的供应结构，我们怎么样能够得到更充分的利用。今天三环之内的一套房子千万级别，我们怎么开发和利用，所以我相信二手房的开发和租赁的机会特别大，谢谢各位。