北京限价房「共有化」新规发出了五个令人不安的强信号

时间:2018/5/14 浏览量: 1569

5月7日下午,北京楼市的主管机构北京住建委,对外公开了一份关于限价房(全称“限房价竞地价地块”)的征求意见稿。

与此前业内传闻大致接近,这份征求意见稿,将北京市自2016年11月出让至今的62块限价房用地,推到了一个关键的十字路口:

根据好评与差评的统计,62块用地,总土地款至少2380亿元,或将在公示期结束后,失去面向全市具备资格的购房人自由发售完整产权的权利。

它们的命运全部系于这份征求意见稿。而后者有三个核心条款:

一,假如其销售限价与评估价的比值高于85%,该项目将由开发商自行销售;

二,假如其销售限价与评估价的比值低于85%,该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房,再面向合资格购房人出售。

三,该评估价的制定方为北京市两个国有背景的部门或公司联合制定,参考依据是周边市场价格。

评论君此前听闻过传言,因传言内容过于超越常识,不敢相信。

但是,今天看到红头文件大大方方地对外公示,公开征求意见,其核心条款与传言非常接近,实在又一次被结结实实震撼到。

征求意见文件的核心本质,字里行间透着一股强烈的情绪:政府不愿吃亏。这个玩法就相当于,价格都已经说好了,最后签字环节,有人反悔,要求改条件,否则把你充公。你手里拿着签字笔,镁光灯下,一脸懵逼。

当然,制定新规矩的人心里门清。对政府而言,这真是一个一箭双雕的事情:用老百姓的买房钱,以红头文件做保证,免费融资建设共有产权房,保质保量完成保障房建设年度目标。

这个算盘,这种手笔不是一般智囊想得出的。

对于85%的设定,很多老百姓并不能直观理解,可能有点糊涂。

可以这么理解,由于限价房的价格,在土地出让时已经白纸黑字,载入合同,开发商无法更改,所以,到底这62个限价房项目,究竟哪个项目会光荣地被“共有化”,完全取决于分母——评估价的高低。

但是,后者的制定权,出自行政机构,参考市场周边行情,几乎是政府一念之间的事情。或高或低,命运变迁,都由政府做主。

因为这是一份对外公开,希望收取各方意见反馈的文件,所以,评论君大胆发表看法,希望能够在主政者面前反馈行业民意,对文件一旦付诸实施的后果有足够的预警与预期。

好评与差评的总体看法是,这份征求意见稿发出了五个令人不安的信号,也将制造出一些大概率的严重后果。

一,条款的核心内容,有违背契约精神嫌疑。

回购变性,主管部门仅发出一则行政文件,就将数千亿货值的商品房置于一夕之间可能更改为共有产权房的境地,兹事体大,影响深远,首当其冲的便是北京房地产市场中的市场、合同与契约精神。

市场经济,合同契约,是中国房地产行业健康发展的重要基石,它是这个行业能够快速成长为国民经济支柱产业的重要驱动力。

如今,基石一朝被移除撼动,首先是对北京楼市的市场化参与者、各大开发商主体,在心理层面的一个重创。

当然,对于一些可能免于共有的限价房,那是响当当的利好呀。只是,个别项目的利好,无法抵消全局性的打击。

二,北京市限价房地块,自2016年11月启动,最近一次出让是今年3月16日,总土地款至少2380亿元,若以货值计算,保守估计,也在4000亿元左右。

但是,自首次推出面世至今,上述地块无一发售,没有一个项目获得政府颁发的路条。

如果考虑到其中沉淀的资金成本,以及2016年拿地的开发商对项目地块的大量前期投入,那么,数十家开发商在限价房土地上花掉的真金白银,大概率也将在3000亿元以上,毫无压力地妥妥超过2017年北京市全年的商品房销售额。

依这样的资金体量,倘若处理不谨慎,将不仅在心理上对行业形成冲击,也将对当初依法依归参与北京房地产市场发展的诸多合法玩家,形成利益伤害。

不过幸亏,政府部门以征求意见稿的方式推出,也给市场各界提供了一个参与探讨商榷的空间。作为政策顶层设计者,也必须要考虑到,上述利益伤害一旦不慎发生,势必伤害未来长期的投资信心,也将对北京市的整体投资营商环境形成不好的影响。

三,在限价房政策上,一朝变天,也必须考虑到一个重要的后果:政府楼市调控政策目标的严肃性、连续性与稳定性,可能因此会受到广泛质疑。

2016年,限房价竞地价政策出台,并得到大面积推广,在政策设计者看来,它的主要目标是,从土地供应端下手,切断地价对房价的推涨链,控制地价,限制房价,并白纸黑字载入合同,其政策设计的核心目标是,保证房地产价格的平稳。

迄今,这一政策,完美达到了当初设计的目的,并得到了业界开发商层面的高效配合,对北京市楼市调控作出了重大贡献。

然而,仅仅一年多后,对限价房政策就进行根本式的调整,变性为共有产权房,将政策最初出台政策控制房价平稳的目的,骤然切换成,为按期完成保障房建设的年度目标提供土地来源与房源。

两大政策用药的目的,差异很大,根本就属于两条不相干的道路。假如强行把两大政策的目标合二为一,大概率会进一步缩小商品房市场的供应量,从而刺激房价上涨。

这种情况下,政府调控政策的严肃性与连贯性,将是最大输家。

四,限价房转性为共有产权房,可以预期的直接后果、也是最严重的后果,就是向市场上抛出了一个明确无误的信号:纯商品房供应减少,房价上涨。

这种情况下的房价运行逻辑,基本上有常识的人都可以预判到,不再赘述。

那么,假如北京市自2016年9月30日加码的楼市调控,因为这一轻率的征求意见稿而发生剧烈的楼价反复,楼市调控伤筋动骨,谁又来为这一切负责呢?

如果商品房房价因而得以刺激,二手房房价再度重燃,北京市建委不会愿意看到这种情况发生,开发商也不会太喜欢这种局面,因为它很可能会引来更严厉的调控,而正打算购买商品房的买房人,显然也不会欢迎。

那么,只有买共有产权房的自住刚需、中低收入者愿意看到这种情况发生么?

未必。

五,假如限价房变形为共有产权房,零反对票通过,按照该征求意见稿的精神执行下去,大概率会发生一个可以预期的后果:开发商为了保证自己的利润率,肯定会在各种环节上进行成本的节约,并且降低房屋开发的投入与质量,也就是说,付出的房价差不多,而我们将不得不因此收到一个档次更低、配置更小的共有产权性质的房子。

这不是推论,这是已经发生的现实。

微信公众号京房字,具有半官方的北京房协背景,也深得北京建委背书。3月31日,在一篇共有产权房的文章中,它收到了大量来自一线业主的真实评论。



这些碎片式的个人诉求,是北京楼市中最卑微的民意,它真实,真切,令人同情。

当一个怀揣美好目的的政策顶层设计出台,只有这些最底层的民意被听取,吸纳,改进,防范,只有当经济规律发生作用,合同契约精神被严格遵守,一个美好的政策才能绽放出一个更美好的花朵。

以上五点,从心理层面,信心层面,政策权威、房价后果到卑微民意,都值得政策设计者对手中公器的影响力有更冷静的预期。

也许,更多的业内人士参与讨论,会有一个更稳妥、更有共识性的方案在等待着这个4000亿元货值的所有参与者们。

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