戴德梁行日前发布的《大中华区资本市场快讯》报告显示，第一季度，中国内地商业地产投资市场相对低迷，总成交额仅为320亿元人民币，比去年同期下降44％。报告认为，随着中国金融监管部门强化去杠杆，大多投资者的投资态度趋于谨慎。与此同时，香港市场一季度市场表现强劲，商业物业投资总额比去年同期增长了一倍，达380亿港元。台湾地区的总投资额则同比下降48％，录得79亿新台币。

中国国家主席习近平在4月举行的博鳌亚洲论坛2018年年会上强调了为外国投资者提供更加开放、友好和平等的投资环境的重要性。这意味着外国投资者的市场准入条件将会放宽，尤其是在金融和服务业领域，外资负面清单也将在今年上半年进行修订。此外，习近平指出，中国将放宽在国内设立外资金融机构的限制，并鼓励中外资本加强合作。戴德梁行预计，这些利好政策将进一步促进外资企业在中国的投资。

戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管及环球董事李志荣表示，在核心资产如写字楼的回报率普遍偏低的情况下，一些收益率较高、资产升值空间较大的非传统资产将越发受到投资者的关注。在香港，随着财力雄厚的中资企业对办公需求的不断提升，写字楼的售价预计将继续攀升。

戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐认为，去杠杆政策对资金雄厚和现金流稳定的投资者则为一大利好，使来自高杠杆投资者的竞争大幅减少。同时，资本竞争的减少也意味着资产的交易价格将更趋于理性，资本化率也预计将由比往年递减的趋势而逐渐稳定。

物流和零售地产被看好

戴德梁行的报告分析，今年第一季度，本土资金纷纷加码物流地产投资。这一方面源于政策红利的推动；另一方面，物流地产平均回报率可达到5%~6%，比核心区写字楼或商场3%~4%的回报率更具吸引力。

同时，在过去数年互联网的高速发展下，互联网企业的整体市场估值处于较高的位置，这些线上企业此时可以凭借较低的融资成本来扩大线下零售渠道，盘活自身的业务布局。此外，优质零售物业的价值被不断推高，布局实体零售对电商而言同样也是一个实现资产增值的有效手段。

一线城市冷热不均

戴德梁行的报告指出，在北京、上海、广州和深圳等一线城市，投资者对商业地产的关注不尽相同。而在香港，写字楼仍然是最受追捧的资产类型。在台湾地区，工业厂房和土地交易持续升温。

在北京，土地供应将更加紧缺，地价上涨将使开发企业的利润率被进一步摊薄，收购现存物业进行翻新改造的城市更新项目未来将成为市场的投资主流。除了“商改写”“酒改写”之外，在国家政策的大力推动下，万科、龙湖、旭辉、石榴等开发商从2017年起开始对北京的长租公寓市场进行大面积布局。戴德梁行预计，该趋势在今年仍将持续。

今年一季度上海资本市场录得30宗交易，总交易额达266.5亿元人民币，比去年同期上涨14%。国内投资者仍然是主要的买家，内资交易占本季度交易总额的76.2%。在上海去中心化的浪潮下，投资者持续关注非核心区的物业。在本季度，非核心区内的交易占到交易总宗数的84%。非核心区的投资毛收益率比核心区高约0.5%。

受春节因素影响，广州市场一季度大宗物业投资市场录得3宗主要交易，交易金额超过18.7亿元人民币。尽管交易金额比去年同期下滑约64.6%，但主要是由于2017年一季度广州市场录得一宗购物中心的整体交易，将当季度交易金额整体推高。除了录得的交易之外，本季度，多方的投资者对广州市场的关注度继续提高，在市场上积极寻找投资机会。

一季度深圳商业地产投资交易较为冷淡，全市大宗交易成交额仅录得17.22亿元，与去年同期110亿元的成交额相差甚远。写字楼和厂房类物业依然是深圳资本市场关注度较高的物业类型。

与此同时，一季度香港的商业地产投资市场则十分炽热，当中超过1亿港元的物业成交总值为384亿港元，相当于2017年全年1716亿港元总成交额的22%。写字楼物业仍然是当中最受追捧的资产类别，本季度的总成交额达258亿港元，为过去5年平均成交额118亿港元的两倍。

而一季度物业台湾商业地产投资表现疲软，单季度交易量(不含土地买卖)仅新台币78.6亿元，比去年同期下滑约48%。市场动能主要来自具扩产需求的科技制造业者，受此影响，工业厂房及土地交易持续升温。