一番斗智斗勇之后，北京已正式进入“限竞房”新时代。

中原地产研究中心统计数据显示，截至10月17日，北京合计有24个限房价项目取得27期预售证，合计供应房源14676套，达到了161.52万平米(车位等配套除外)。

相比庞大的房源供应量，实际的成交却差强人意。数据显示，只有16个项目有网签数据，合计网签2168套，网签销售率为14.8%。

随着限竞房集中入市，购房者开始全面观望，房地产行业或许面临着20年来最大的一次变局。

楼市之变：回归理性大局已定

以“房住不炒”为基本原则，长效调控机制逐渐确立，楼市正在发生深刻变革。

面对这场关于价格、产品、营销的空前较量，很多开发商扔掉以往“封面巨著”、“奢阔人生”等形而上的词汇，转而回归居住的本质，和购房者一起关注产品的核心力量。

真正的好产品应建立在对居住诉求的洞察上，并以高于客群期待的标准，在客群关切的健康、安全、艺术、社交等多个方面创造惊喜。

如何在有限制的条件下做出更优质的、客户需要的产品，才是对“房住不炒”更接近满分的答案。

破局之道：开发商的“加减法”

步入“金九银十”，楼市观望气氛依然浓厚。有的房企以加倍磨砺产品力应对市场的沉寂，凭借“加法”赢取市场胜出的机会，逆市调动了置业者入场的积极性。

最近开盘的观承别墅融入了万科的5重标准、8大系统、208项细节，10月8日开盘当天即销售120套，销售20亿，去化速度罕见。

这并非偶然，2013年至今，万科联合品牌房企合计土地投资超100亿元，规划期长达十年，2013-2017年，“一五计划”为高端作品时代，引领庄园别墅和精工合院；2018年，正式开启“二五计划”，缔造高端生活住区时代，引领东方人文和品质生活。

为“高端生活住区”六个字，万科即投入数十亿元改造区域环境，包括对于项目沿线河道的改造、园林区域法桐大道的设计，甚至是草坪的成本都高出周边项目数倍。作为观承别墅的配套园林，万科于五墅连珠地脉格局中心地带打造约3万平米中央景观园林——鹿鸣公园，以“城市山林”东方园林精神为理念，呈现“东方十二境”。对于购房者来说，这正是性价比的体现，这些项目的额外花费为观承别墅带来了更多的销量。

与此同时，还有的开发商在利润空间压缩的情况下做起了“减法”。一位不愿透露姓名的业内人士称，“由于受到限价因素影响，开发商的利润空间受到限制，因此为了尽可能提高利润，开发商在开发上大打折扣”。比如，原来设计的五重园林改为普通绿化；建筑外立面由原来的干挂石材降为仿石涂料；休闲运动公共空间的尺寸出现缩水；电梯等公共设备的品牌悄然降低。

70/90政策是国家对房地产宏观调控的一个重要政策，主要目的是增加普通住宅供应比，要求新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。但有的项目为了实现更多利润，将90㎡住宅改造成单层40-50㎡的叠拼别墅，为了增加别墅的使用面积，该项目下挖赠送部分空间面积。上述业内人士称，“无论从居住感还是空间感都比较局促，最后出现大量客户退房的情况。”

面对目前的市场格局，只有不断提升自身产品的核心竞争力才有望突围，而这种趋势在中高端改善型项目中，表现更为明显。正如专业rensh在公开论坛上所言：“现在房企只有在做产品、做营销、做服务时把它做得更好、更优秀，才能胜出。”

逆转之机：以“加法”促发展

著名财经作家、青年领袖吴晓波在主题演讲中提到，2018年重新定义企业的核心能力，首先就是要重新想象产品力，一只小小的马桶盖，一件简单的衬衫，在三四十年里完成了几次进化，只有产品力不断地迭代，才能逃脱价格竞争的死亡陷阱。

对于产品的打磨对于当下的房地产开发商考验更严格。限竞房的大量入市，在这样的集中供应和限价的前提条件下，开发商的利润空间、操作空间以及在产品研发的技术手段方面，都大量被压缩，在这种市场条件下，“消费者更冷静理性了，不是货比三家，而是货比十几家”，业内人士称。“适当牺牲一些开发商的货值，但是能够换来一些给客户增加的东西，房地产的加法也只有在这个时候才能回馈给客户。”

以前，建筑外立面采用玻璃幕墙、干挂石材是加法；户型设计可变空间、赠送飘窗和露台是加法；社区内规划百米跑道、风雨连廊是加法。如今，加法也在升级换代。科技住宅、智能化家居是加法；构筑全龄教育体系、打造儿童友好社区是加法；在社区内建立共享书院、开辟共享课堂也是加法。

其实不管是加法还是减法，最终都在配置上，配置是由什么决定？是由客户需求决定的。“我们也不能期待5万的房子和10万的房子配置一样，但我们可以结合客户需求做到适配，在此基础之上，能够给他提供完整的符合他生活需求的生活解决方案，这样的配置都是优秀的，是在做加法。”孙河区域某位不愿透露姓名的项目负责人称。

住得舒适，是人们对房子所承载生活的理想——事实上，这不应该是理想，而应该是基本。不断为项目做加法，提升产品附加值，不仅体现出开发商的实力和以客户为导向的初心，更是驱动项目价值持续提升的永动机。

在楼市向稳发展时,开发商只有围绕生活痛点不断做加法,提高产品力才能被市场认可,这也将是房地产市场真正走向高质量发展的一次契机。