2018年年末，绑在楼市身上的“枷锁”开始有所松动。

12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（下称“通知”）指出，重点支持符合要求的优质企业发行企业债券，要求包括主体信用等级达到AAA；最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实，未纳入失信黑名单。

此外，重点支持的优质企业主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位。其中，房地产行业财务指标要求包括：房企资产总额应大于1500亿元；营收大于300亿元；不超过所在行业资产负债率重点监管线，未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。

这是今年少有的对房地产行业发债提供融资便利的量化发行标准。业内普遍认为，通知释放出一丝放松的信号，但直接受益主体较小，部分房企资金链紧绷状况会得到一定程度的缓解，融资集中度有望进一步提升。

伴随着宽松融资政策出台，12月13日，地产股股价抬升，全线飘红，地产板块整体涨幅1.51%，净流入2.08亿元。

中泰证券首席经济学家兼研究所所长李迅雷认为，此次发债政策对资金用途实行正负面清单管理，从通知的“负面清单”要求来看，房企的企业债融资只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，所以并不会刺激房地产。此次政策主要还是支持实体经济。

按照上述条件，民生证券梳理出符合要求的潜在受益主体，其中A股10家分别为，华侨城A、金地集团、招商蛇口、保利地产、首开股份、金科股份、华夏幸福、万科A。H股12家包括，新鸿基地产、九龙仓、中海、世茂、华润、中国金茂、远洋、龙湖、雅居乐、绿城中国、富力、恒大、万科企业。

并不是所有大中型房企都满足条件，例如碧桂园、绿地、融创、中南建设、新城控股等企业便因为资产负债率或评级问题，难以达到上述要求。

支持优质企业发债，不包括商业地产

从通知中不难发现，该政策旨在进一步增强企业债券服务实体经济能力，重点在于明确了优质企业支持范围，优化了发行管理方式，实行“负面清单+事中事后监管”模式，并规范了优质企业信息披露要求。

其中涉及房地产行业的部分引发了市场的关注，被房地产业界解读为是对房地产调控放松的前兆，在引发地产股一波狂欢后，发改委旗下媒体紧急发文称，有自媒体和市场人士对政策中涉及房地产行业的部分有误读。

参与文件撰写的某权威人士表示，通知中提到的房地产业，仅仅是国民经济行业分类中的一个类别。国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

实际上，通知同时明确了优质企业的生产经营必须“符合国家产业政策和宏观调控政策”。主管部门还有明确的事中事后监管措施，确保募集资金使用依法合规，符合政策要求。通知强调了对债券资金用途实行正负面清单管理。“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。

也就是说，“负面清单”限制了投资范围，后续优质主体在申报企业债时，仍存在诸多限制。

民生证券分析师杨柳认为，此次新政直接受益的项目申报主体虽然扩容，但是可申报企业债的项目范围极小，操作上存在一定困难，仍需政策进一步明确或者边际放松。目前市场对于“房地产投资”限定的范围解读有争议，房地产投资限定的范围是否包括长租公寓、旧城改造、产业园区的开发建设投入，存在不确定性。在资金用于补充营运资金50%上限的背景下，可以考虑部分多元化房企在非地产领域投资的项目。

天风证券固定收益分析师孙彬彬认为，该政策的目的在于有效引导债券资金流向符合国家产业政策的领域和实体经济。发改委公布的“优质企业经营财务指标参考标准”中的行业包括国民经济行业分类中所有的行业，不能简单把对优质企业债券审核的放松解读为房地产行业政策的转向。

头部房企受益，操作空间可探

在中央“房住不炒”的大方针下，2018年房地产行业出现了史上最难融资困境——银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。

从国内市场发债的情况来看，不论是交易所还是银行间，房企发债利率超过6％、7％的比比皆是。克而瑞研究中心最新数据显示，今年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。

除融资成本高涨外，多家房企发行公司债遭遇驳回。年内包括碧桂园、龙湖、泰禾、富力等房企的部分公司债券被中止发行。

市场寒冬之下，地产商们纷纷推出救市方案。如减少拿地，谨慎出价；暂停多元化布局，退出一部分运营不佳、前景不明朗的业务；精简内部机构，控制成本甚至裁员。

在这一年，楼市“入冬论”渐起。中金报告指出，经历两年高于预期的增长后，预计2019年中国房地产投资可能下降5%至10%之间。地产投资和销售放缓会直接拖累GDP增速，也会间接影响总需求增长。预计对2019年名义GDP增速的拖累可能达到1.2个百分点，而同期地产相关服务业对名义GDP增速的贡献也可能减少0.3~0.4个百分点。楼市需求及开发商融资相关政策亟须调整，宜早不宜迟。

随着国家发改委此番对部分优质房企发行公司债要求放松，部分房企的资金状况会暂时有所好转，不过，从民生证券梳理的名单来看，可以被纳入优质范围的潜在房企还是少数，部分高周转企业被排除在外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，符合通知要求的这些上市房企基本都在金融机构的白名单中，现在发改委表态，对房地产市场没有实质影响，起码资本市场对于符合条件的上市房企反应一般。

华东某房企高管认为，此次新政将引导流动性向效益更高的企业配置，使得大中型房企融资端得到逐步改善，也可改善相应的债务结构。未来是否会对更广泛的房企放宽，以及房企间融资成本的分化，还要看是否会有进一步的政策出台。

在通知出台之前，房地产企业融资似乎已经开始变得活跃起来。在刚刚过去的11月不少房企纷纷发布了各类融资公告，包括发行公司债、中票短融、境外优先票据以及信托等方式，关于房地产融资放松的言论也多了起来。

据Wind资讯数据统计，截至2018年12月13日，2018年房地产业共发行732只债券，发行金额6122.38亿元。这两者较去年同期的399只、3466.92亿元，均有大幅提高。

业内人士认为，目前的入围名单中，部分房企即便在过去一年中并未遭遇太大的融资困境，依旧还能以较低利率获得境内债券融资，相反一些资金链绷紧的企业则不在优质范围内，一方面可以看出政策对完成去杠杆的企业还是予以支持，另一方面，房企间融资成本差异有可能进一步拉大。

民生证券则指出，新政出台后，优质地产公司可以选择发行企业债。本次融资新政虽然直接受益的主体有限，但是发债标准空间较大，头部房企均有可能受益，潜在受益者包含了50强房企中的大多数，远超市场预期。对应企业债新政中提及的四大标准的地产企业在逐年增多，而对应地产企业资产负债率85%以下的要求，也不会对地产公司形成实质性约束。一方面，地产公司的负债存在出表等可能，一方面，地产公司存在以预收账款为主的大量经营性负债，可以伴随地产公司加快结算进度而降低负债率。