投资买房这件事，在大家的印象中，是分圈层的。

简单说，老百姓用买房只是维持财富，而有钱人买房才叫投资。因为他们财富体量大，可以在楼市中做着持续的内循环增值，加上各种资源要比一般人丰富，就算不买对，也很难买错了。

那么，现实生活里，真的是这样吗？

01

今年上半年有个炒的挺热的数据，来招商银行2018的年报。日均资产超过千万的客户是7.2万户，也就是万分之五的客户有着近2万亿的总资产，比例上占了30%的财富。

如果算上金葵花客户，就是日均资产在50万以上客户，一共236万户，总资产约5.5万亿，和上面合在一起，意味着这1.9%的客户，占了招行总财富的81%。

当然这只是小样本，但其实两条赛道确实在分开，市场也会遵循这样的逻辑去做调节产品结构。

我最近就看到一家千亿级的开发商就完全放弃成名的刚需产品线，全面收缩到改善上来，市场就是这么给他信号的，买房真不是件容易的事情了，但能买的一定是冲着换房或者让你自己过更好的生活来的。

换句话说，这样的一群高净值人群对市场的影响力真的越来越大，但一方面，对他们认知其实也依然挺刻板。

今天就想和大家聊聊有钱人买房投资这件事，谁身边还没几个有钱的朋友呢，有时候，有钱人买房投资这件事上，可能比你还懵。

02

斐姐，是我的老乡，父亲是我们当地一家医院的院长。上周末，我突然接到斐姐的一个急电，请马上赶到一个售楼处，十万火急的那种。

而到现场了解原因后，多少让我有点吃惊。

因为这位院长夫人从老家过来看女儿，中午吃完饭没事在小区周边散步溜达，碰上中介，然后被说动了心，就想顺手买一套投资。

说实话，当斐姐把地址和案名发我时，我就知道这个产品基本不是好的投资品。简单说，是一个在建新城的非核心位置的40年商住楼。

这点上，买这个商住楼，还是40年产权（这个城市有70年能落户的产权商住），因为未来交易税费会吃掉你的大部分利差，会压缩接盘的人的空间，买了不是说没法投资，但基本会跑输大盘收益很远。

这么一个偏远的位置，也就是商住最能拿的出手，没有地铁口护身，周边连个上班的地方都难找到，这样能用来回本的出租，都成问题。

而且户型也很反常态，90多平到140多平，意味着没有小户型低总价带了租售比优势。

虽然理论上这个产品，应该不好卖。

03

但院长夫人在我赶来前，真的准备定下了。

现场真的挺火热。

原因也简单，开发商也知道自己斤两，返佣很高。后来，我在圈内打听了下，几乎全城中介带看热情都铺过来了。

院长夫人本身其实还是老家知名律师，但即便是以这么理性著称职业，置身在真实的市场，被市场操弄的人性都是一样。

加上这个城市楼市这两年一直都是上行的，更让人深信下面预期也不差。这点上，不是有钱人投资有多懵，而是人性的弱点面前，是没有圈层的。

还有，她是真的不了解，因为买过住宅，也尝过甜头，和同样要解决“钱要发毛”的问题，在她的认知中，买房投资是正确的，但没有想过买房这件事上坑也很多。

这也是很多从三四五线和县城来到一二线有钱人的买房特征，因为不像长期呆在一二线城市，经历楼市完整的过渡周期，什么能买，什么不能买，市场已经教育很好。

低能级城市虽然以前享受过楼市的雨露均沾，但是最大的财富效应差不多是这两年棚改带来的，没想到楼市可以这么赚钱，这样虽然财富是充裕的，但是认知还挺朦胧。

而虽然把整个逻辑现场讲的很清楚，但伯母能信任我，不是我讲的多好，也不是看了我多少文章，而是你是圈子里的熟人，比外面中介更值得相信些。

最后，我开车把她们从现场接走后，能感受车后一道想吃了我的目光。伯母还问了我这么一句，“刚刚那个中介小哥还推荐了这边的商铺，我觉挺不错的，能投资吗”

“算了，伯母，我把你推荐给我们真有好房团队吧”。

04

接着，聊聊长期待在一二线城市有钱人，投资房产可能也未必见多应手。

这是我的前辈了，安总，上市美资企业总裁，业务出生，也是真正意义上了买了一条街和一栋楼的“霸道投资客”了。

之所以能买这么多房子和商铺，他是国内最早的一批英语毕业生和外贸淘金人，那时赚钱太容易了，说到他第一次去苏南某设备厂，一单45万的机器，作为毛头小伙，没被任何为难，这么虚高价格，就签了。

“你都不知道，我当时做公交回来，在车上，拿合同手都在抖。”，现在年轻人听着不可思议，但是那时候稍微像样的商品真的短缺，并且信息极不透明，能找到报价的，就认了。

早期资本积累完成后，钱怎么花就是问题了，正好碰上房地产热刚刚开始，就这买了这些房子和商铺，我至今记得第一次带我去看他的投资成果说的一句，“明天好像是向工商银行收租的日子”。

按理说，作为楼市最大收益者，怎么着也该继续加筹，但却是后来对楼市越来越保守。

当我有99%的把握，确定他所在城市在16年会有暴击的时候，我问他要不要参与，拒绝的蛮直接的。

后来，聊了下，不是不信任三鱼，而是对楼市态度看的挺空。

因为对一个每天时间要飞来飞去的人，不会有主要的精力去研究关注楼市，但他却在生意中感受经济的压力。同时，在其他金融投资上，输的怪惨，也明白当年楼市怎么买都可以，房价也低，属于运气好。

至于，未来楼市能走多远，看不清，保守点，自然也错了这次行情的暴击。

其实复盘下，说来错失很多，就像他做金融投资的失手，背后不是有钱人就可以无所不能的，他们的能力圈也是有边界的。

也许他可以在人际圈中呼风唤雨，也能用茅台干趴客户，但是投资是件看似门槛很低，但是已经一条完全独立的领域体系了，哪怕这投资体系内部，互相间门槛也远比外人想象还要高。

割裂能细到什么程度，我见过几个某top3商学院的投行生，凑了2000万去玩了一把新三板，现在剩下600万在里面纠结着。

也就是说，投资这条赛道很公平，不管你在其他能力圈再成功，踏入投资的赛道，请保持的必要的学习和尊重。

要么就外包给值得信任的专业投资者。

当然，看到他发过来女儿留学的加拿大学校，名校加持，我觉得安总已经完成了最大投资了。

05

最后，聊点和自己有关的，三鱼虽然自认不是什么有钱人，但是家族好歹有点实业生意，也能多少说点。

严格意义上，元叔也是很尊敬的家族前辈了，从小学毕业到打拼到一方人物，虽然一本书未必能认全所有字，却“世事洞明皆学问，人情练达即文章”那种，我还没有见过他搞不定的客户。

但名声归名声，这些年差不多投资什么亏损什么。之前身边圈子朋友都在炒一种贵金属，叫铑粉，在投资上，只要身边朋友买什么，就是可以跟投的。

就这样，买完600万铑粉就跌倒了100万市值，躺了10年，而当初这个钱，差不多能在上海买四套房。

我曾问过他，为什么当初不买房，他说那时候，生意又好做又太赚钱了，买房增值那点空间真的看不上。

当然，他真正开始买房，也就这两年行情，因为他发现生意很多账开始收不回来了。

还有，身边朋友越来越多开始买房，他也不懂，跟着家里亲戚和朋友买就对了，而往往等别人买完，自己再入手，其实都在高位了。

真实来说，房子在他资产中比列依然不高，主要是现金流要保证的，而生意的回报还能勉强的超过房子的，既然生意还能做，那就继续坚持吧。

前段时间，我在南京做了一次投资分享会，从北京赶来一位海总，在北京有好几家通讯卖场，也是这样。

虽然卖场生意在下滑，可除了三环内一套自住房，也不投资买房，因为他相信可以找到更赚钱的项目。

有时候，很多有钱人在买房投资上很显得很方，也许只是其他门路赚钱的惯性太强了。

只是，有时候看着元叔依旧奔波在一线的背影，还是蛮心疼的。

06

其实说了这么多，不是说有钱人可以如何随心所欲，那也就是失去这篇文章初心。

而是我觉的，选择投资作为自己下半场职业，多少还是有点意义，这条赛道上，某种意味上，做到了相对公平。

至少投资买房前，请务必学习，务必敬畏。