2019年以来，一方面长租公寓暴雷频发，企业长租公寓方面动态的明显减少，领军企业不乏剥离相关业务或放缓扩张步伐的动态。另一边，行业马太效应加剧、头部运营商拼尽全力冲刺IPO，以求未来活得更好、更长久。2017年之前，长租公寓一直被市场看好，先后聚敛了大量资本。但当热潮退去，这一赛道的各种问题开始裸露在沙滩上。

长租公寓：两大核心问题待解

根据同策研究院发布的一组数据，从2017年2月至2019年3月，已有20多家长租公寓品牌倒下。最新的案例是，乐伽公寓和杭州安闲居于今年7月先后宣布破产。与P2P、共享单车一样，长租公寓正面临“爆雷潮”。事实上，长租公寓走过这么多年，头部玩家已无限接近二级市场舞台，行业仍有诸多难题尚未给出最佳解决方案。这些难题好似横亘在市场玩家面前的刀，让其进退两难；而问题的诱因并非市场低迷，反而是因为市场过于火爆致使行业野蛮生长。第一个问题，躲不过的租金贷。租客要想“押一付一”，支付方式需多出一个中间环节：先向金融公司借取租房贷款，金融公司将租金一次性交给长租公寓，租客随后按月向金融公司还贷；否则，租客可能得一次性支付全部房租。这是分散式长租公寓的惯用手法，也是问题的根源所在。有了金融机构提供的“粮草”，长租公寓运营商便有了持续开发的资本。但一味追求扩张、在粗犷的经营手段下，运营商盲目花出去的钱无法在短期内收回，资金链断裂又交不上房屋所有人的房租，最终破产；运营商倒下后，房屋被房主收回，租客要么得继续还贷款，要么个人征信被涂上黑点。上海寓见公寓、杭州鼎家出现该问题后，上海、浙江等多地监管部门曾紧急叫停相关业务。但到今天该问题依然没有厘正，可以看到黑猫投诉平台上，长租公寓仍有大量投诉与租金贷相关。第二个问题，尚未成熟的盈利模式。长租公寓运营过重、盈利模式单一，运营方高度依赖地产资源，要想占领市场，就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”，再出租给租客。但一方面，长租公寓前期建设及改造投入大，用于扩张的资金流动性差，一旦房屋空置，这些钱便被套住，运营商还得多背上运维成本；另一方面，长租公寓盈利一般靠租金差和服务费（类似中介费），途径单一、回报周期长，而房屋维护、家具折旧都是隐性成本。虽有企业已开始探索与公寓配套的保洁、搬家、娱乐设备等增值服务以扩宽盈利渠道，但模式是否可行、用户需求如何目前还没有得到验证。除这两把刀之外，哄抬租金、虚假房源、甲醛及售后服务等问题，都成为长租公寓前进的拦路虎。未来自如、蛋壳公寓一旦上市成功，这些不稳定因素都可能成为股价挫伤的爆发点。

上市若非现在，又该是何时？

作为分散式长租公寓品牌运营商，自如脱胎于中介公司。相比之下，开发商打造的集中式长租公寓品牌大多为自有房源，成本、风险更低。且房企大多资金雄厚，随着这类集中式长租公寓品牌的壮大，如果不能尽快解决盈利难的问题，分散式长租公寓的竞争压力将与日俱增。

一位资深的长租公寓品牌从业人表示：“自如、蛋壳争相上市的根本目的是拓展融资渠道、增加资金来源，巩固其头部企业的地位。”王云认为，目前长租公寓行业进入洗牌期，对于头部企业来说恰好是个机会点，可以加快进行收并购。比如蛋壳此前收购杭州本土长租公寓企业“爱上租”，规模也一跃至杭州市场前列。

但收并购意味着需要更多的资金，这也是加快上市步伐的原因之一。

至于蛋壳和自如能否成功上市，市场不乏持消极态度者。但若非现在，又该是何时？抓紧上市，各种问题和风险留待上市后解决，与在行业洗牌中落后、甚至在爆雷潮中倒下，他们需在这两点之间做好权衡。

据数据显示，预计到2030年我国流动人口超过2.65亿人，住房租赁市场空间达到4.2万亿。从3万亿到4.2万亿住房租赁市场变化的同时，以机构化房东为主、传统中小二房东散租逐渐消失的住房租赁2.0时代也正在悄然崛起。

5万间规模，10亿营收，这是近日龙湖冠寓发展部总经理在接受采访时提到的两个数字。5万间，企业规模的生死符；10亿，龙湖冠寓今年营收指标。而这只是2000多家长租公寓机构其中的一个特写。长租公寓企业如何突破瓶颈，实现真正的健康持续发展，或将是一个需要长久探索的命题。