2019年10月9日，北京–世邦魏理仕（CBRE）发布《2019年三季度北京房地产市场回顾及展望》。报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场，呈现如下特点：
北京 (3)
优质写字楼市场
· 共录得四个新项目交付，全市新增供应达440,617平方米，为2009年第一季度以来单季最高值；整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来最高水平；
· 新租动力仍显不足，除传统金融的主力需求外，科技行业扩张步伐明显放缓，新租占比从34%下降至16%；
· 未来六个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，预计空置率继续走高，租金亦将承压下行。
优质零售物业市场
· 没有新增供应入市，多家百货商场整体或部分转型办公用途；
· 购物中心首层平均租金每天每平方米37.6元，同样本比环比上涨0.9%，次级商圈增幅最高；
· 未来六个月，有五个项目计划入市，总体量306,107平方米。
仓储物流市场
· 有新项目入市，总体租金环比持平；
· 未来六个月，预计有约186,000平方米新增供应；
· 北京大兴新机场投入运营及河北自贸区设立，均利好华北市场。
投资市场
· 2019年第三季度，北京共发生了九笔大宗交易，交易总额达到219亿人民币，环比上升212%。；
· 境外投资者恢复活跃态势并完成三笔交易；
· 前三季度投资交易活跃，全年交易总额是否能达到去年水平仍存在不确定性。
01
优质写字楼市场
单季度新增供应近十年最高，科技行业新租需求放缓
2019年第三季度，共录得四个新项目交付，其中CBD核心区也迎来首批高品质楼宇入市。全市新增供应达440,617平方米，为2009年第一季度以来单季最高值。
整体市场需求持续疲软，虽然净吸纳量录得131,730平方米，但主要贡献来自预租率较高的新项目；若排除这一因素，受非传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响，现有项目净吸纳量为负。此外，新租动力仍显不足，除传统金融的主力需求外，科技行业扩张步伐明显放缓，新租占比环比从34%下降至16%。
截至本季度末，整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来最高水平。在可租面积不断增加的压力下，业主继续采用下调租金的策略来刺激需求，这亦使得本季平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米426.5元。
未来六个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，预计空置率继续走高，租金亦将承压下行。
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世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部主管 张冀苏指出：“市场低迷的情绪使得整体需求持续减弱，更多企业预计会进一步调整租赁策略，对新租和扩租的计划也会更为谨慎。在市场波动的情况下，外资企业的稳定性和韧性较为凸显，整体市场的升级需求也将随着高品质项目的放量得到释放。”
02
优质零售物业市场
“商改写”继续上演，夜间经济推动消费
2019年第三季度，没有新增供应入市。多家百货商场整体或部分转型办公用途，包括：贵友大厦、蓝岛百货西楼、百盛购物中心北楼；甘家口百货也将停业改造，转型成社区生活中心。北五环外的华润五彩城西区也将启动升级改造。
餐饮中的茶饮小吃甜品类、教育培训类业态较为活跃。服饰品牌中运动服饰品牌相对活跃。知名品牌热衷开设旗舰店或品牌形象店，例如：华贸中心的鬼塚虎旗舰店、In01的Vera Wang旗舰店、富力广场的华为授权旗舰店。新进入北京市场的国际品牌包括侨福芳草地的Circle Jewelry、太古里的ROSSIGNOL、国贸商城的Mackage等。
由于项目改造等原因，空置率环比上升0.2个百分点至5.3%。购物中心首层平均租金每天每平方米37.6元，同样本比环比上涨0.9%，次级商圈增幅最高。
未来六个月，有五个项目计划入市，总体量306,107平方米。其入市后对空置率影响较小，而市场租金将保持平稳。
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世邦魏理仕华北区董事总经理 刘焕丽表示：“近来政府在政策、公共交通等方面大力支持夜间经济，多个购物中心推出“深夜食堂”。活跃的夜间商业有助于进一步扩大内需和推动消费升级。北京作为国际化大城市有着庞大的夜间活动人群，潜在的夜间消费需求巨大。如何针对不同人群的需求提供多元化消费体验，同时降低商户的运营成本，是值得业主和商家进一步挖掘的问题。”
03
仓储物流市场
总体租金结束连续10个季度的上涨走势，大兴新机场利好京津冀协同发展
2019年第三季度，嘉民房山物流中心项目投入使用，新增仓储面积33,224平方米。该项目交付即带租户签约，租户来自上海医药。
除上述交易外，北京有三个子市场报出租户退租消息，行业来自第三方物流和服装零售类企业，总体吸纳量录得-9,400平方米。总体空置率录得3.8%，环比上升1.7个百分点。
受新租需求减缓、退租和可租空间增加等因素影响，总体租金环比持平，报每月每平方米47.6元，结束了自2017年第一季度以来连续上涨的走势，业主对租金和签约条款也表达了灵活、宽松的意愿。
未来六个月，预计有约186,000平方米新增供应，其中位于政府划定物流基地的项目更加容易如期交付，而非物流基地区域的项目仍将受到地方政府对产业类项目的严格管控，改变用途或继续推迟交付的可能性仍然存在。
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世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|产业地产部主管 李虹指出：“本季度华北市场迎来了两大利好消息，一是北京大兴新机场投入运营，二是河北自贸区设立，两者的战略目标均指向推动京津冀区域的协同发展。我们已经看到投资者积极参与这些区域的物业开发和改造。未来在高新产业发展下，尤其是在医药和健康产业、装备制造业产业政策以及相关的贸易开放措施的落地下，京津冀三地产业结构性的调整将得到推进。”
04
投资市场
本季度录得九宗大宗交易，前三季度投资交易活跃
2019年第三季度，北京共发生了九笔大宗交易，交易总额达到219亿人民币，环比上升212%。
境外投资者恢复活跃态势并完成三笔交易，交易规模均在10亿人民币以下，分别为新加坡吉宝集团收购上地NEO，香港霸菱亚洲收购方舟大厦，和香港览睿资本收购了Soho北京九个项目的停车场，合计贡献了本季度总投资额的7.7%。此外中资投资者中保险、地产基金、开发商及企业买家均有成交。
写字楼交易仍然占据主导地位，贡献六笔交易并占总投资额的72%，其中华夏幸福将位于丽泽的中国铁物大厦售予平安，成为本季度最大金额成交。其余写字楼交易一宗位于燕莎商务区，两宗位于奥体商务区，剩余两宗为位于上地/中关村软件园的商务园项目。零售物业和酒店各贡献一宗交易，买家收购后均有改造意向。
整体来看，2019年前三季度北京投资总额比去年同期高120%。
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世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管 纪刚指出：“北京较其他市场更有韧性的写字楼市场基本面和资产回报预期是今年前三季度投资交易活跃的重要原因。但随着商业地产融资环境趋紧，近期交易谈判周期有所延长，全年交易总额是否能达到去年水平仍存在不确定性。”