站在长租公寓的风口，只有行业直面“痛点”，让政策与市场共同发力，建立起科学健全的标准机制，才能走得更远，更稳健。

日前，新华网联合长租平台自如，通过市场调研及大数据分析，共同发布《中国青年租住生活蓝皮书》(以下简称“蓝皮书”)。这是继2018年长租公寓被不断爆出“租金暴涨风波、租金贷风波、甲醛风波”等事件后，长租公寓终于有了一系列的整合措施。青年的租住问题，同时也是社会问题，庞大的市场，迫切需要夯实的分析研究，让政府与行业更加深入了解“毕租族”的租住意愿和需求，从而有效指导相关工作的开展和政策的制定。

据相关调查数据显示，当下越来越多的毕业生倾向于选择长租公寓，2019届毕业生约70%选择租房居住，租房需求量仍在高速增长。

当代城市租住群体消费不断升级，六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房，近八成人会用心布置租来的房间，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金，追求更高品质的租住体验。与此同时，2018—2019年度，“90后”租客占比达到75%，成为城市租住人群的主体。

2018年国内长租公寓市场规模已突破1.5万亿元，行业融资规模近770亿元。然而随着长租公寓快速发展，进入门槛低，市场却出现诸多问题：甲醛超标、空置率高、租金贷、模式单一、成本高、盈利期长，今年以来多个中小长租公寓亏损连连爆雷，要么被收购，要么被兼并或者跑路。在租房需求高速增长的火爆期，长租公寓市场迎来了肉搏与竞争：无论开发商、创业者、中介等主体，都在试图抢占长租市场席位。

快速扩张，竞争压力加大

据相关数据显示，中国的租赁市场规模超过万亿元，潜在空间巨大。公开数据显示截至目前，已经有30余家长租公寓累积融资超过50亿元。市场竞争加剧，自如面临强敌。虽然自如在资金，房源上储备丰富，但对手依然不容小觑。

首先是同行业像蛋壳公寓之类的长租品牌，前不久蛋壳公寓传出消息将要赴美上市，与自如争夺长租公寓第一股。但这类品牌与自如差距较大。除了估值和资金以外，就房源而言，自如透露拥有85万间房，而排名第二的蛋壳仅有45万间房。

快速扩张下，自如和蛋壳等这些长租公寓独角兽，纷纷选择赴美上市以解决目前融资压力和行业竞争，而就算上市了目前的困境也没有解决多少，那些大型房地产企业也选择布局长租公寓，自如的压力更大了。

房企中万科，龙湖等房地产入局长租公寓，龙湖集团披露上半年已经开业6万间，全年开业8万间的目标不变，同时维持全年收入10亿元的目标。而万科今年上半年新开业101个项目，总计2.06万间。虽然从房间数量上看两者和自如差距较大，但是房地产企业的房子大多来自自身，与自如租来的房子不同，成本更低，风险更低。而且房地产企业大多资金雄厚，随着他们规模的扩大，自如想要和他们竞争难度较大。

如何在利润与品质间平衡？

目前整个长租公寓都面临诸多问题，自如当然也不例外。虽然目前自如，蛋壳并没有披露相关数据，但从其他公司的盈利情况可以看出其盈利艰难。在竞争方面，虽然不断有公寓品牌倒闭，但也有诸多房地产公司加入战局。

而投诉更是通病，在快速扩张之下，房间质量已经成为了牺牲品。在林兆新村地铁站旁自如收购的一处房屋了解到，目前公司的经营状态并不理想，租客大多是青年群体大学生刚毕业的大学生。

这些先不论，就目前来看首先在长租公寓到处扎寨的情况下，品质是首要的。

根据走访的印象，笔者具体弊端划分了几类：1. 房屋质量差，大多都是改造房，而自如改造后的格局并不理想，隔断房太多，并且目前上海严禁隔断房的情况下，只有像这种偏远的郊区管理较松动。2. 平台可以提供贷款模式，说的是针对大学生免息，利息由公司承担，但是仔细想那你们公司是如何实现自己赚钱的，是否存在安全隐患不得而知？3. 定期保洁和蛋壳模式一样，而且只针对公共区域，每月才两次，收取租客租金里的百分之十，是月交和年交，这样是否合理？

客和房东损失谁买单？

除了盈利和竞争以外，自如还面临着严重的投诉问题。其实整个长租公寓行业都面临严重的投诉问题，自如当然也不例外，甚至因为房源多而更加严重。目前自如面临的投诉主要来自两方，一个是用户，例如甲醛问题，维修问题，虚假宣传问题等。另一个来自业主，主要是租金过低，非法群租等。这些都反应了自如在扩大规模中出现的问题。

一位同学在刚毕业后就租住了蛋壳公寓的一处房屋，两人合租，蛋壳管家之前并没有说清楚押金和退租的问题，并且频繁让人赶紧搬进来交钱。过后，同学因为工作原因要转租，提前说了，但是蛋壳并不买账，押金不退，还要交别的费用。

首先，目前刚毕业或者创业的大学生来说，长租公寓价格并不比普通房屋低廉，各种服务费还有年付押一付三，比普通的房屋贵了不少。长租公寓市场体量庞大，而以甲醛超标为代表的空气质量问题却层出不穷。长租公寓扩张迅猛，因此资金常处于不足状态，企业为降低装修成本和提高房屋使用率往往在室内空气质量上不达标时就出租房源，给租房群体带来了巨大的健康风险。

长租公寓在上市之后，还会加速扩张，这样一来，原本就严重的质量问题或许还会加重。虽然自如也在加强宣传，改善形象，但如果无法从根本上解决质量问题，仅靠社区活动等难以彻底解决。

如何解决行业痛点？

作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，自我造血能力不足，只能靠外部输血，不断融资，虽行业前景可期，但到目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

目前国内长租公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式，即拿房、装修、租赁，赚取差价。这一模式下，盈利最大的问题在于，相比房价，房租投资回报率偏低，而房租跟收入水平相比又不低，导致租客在房租承受力上有天花板，所以造成长租公寓运营型现金流无法扩张，不断压缩成本和运营质量，在“二房东”模式下，不同企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面，陷入了同质化竞争。

当下，长租公寓需要改变单一运营模式，随着租客群体的变化以及消费升级，提高细节与品质以及性价比，以迎合市场的需求。做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。在行业市场快速发展的今天，需要用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。

对于长租公寓的市场参与者来说，当前所最重要的事情是一定是规范化发展，为市场提供真正高质量的长租公寓只有这样子一个深化服务，而不是纯粹追求量的发展，才有可能在市场发展中获得一个长期的竞争力。

所以长租公寓市场虽然向好，但是也需要一个较长的发展阶段，站在长租公寓的风口，只有行业直面“痛点”，让政策与市场共同发力，建立起科学健全的标准机制，才能走得更远，更稳健。