3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的"2019中国房地产开发企业500强"、"500强房企首选供应商服务商品牌"等系列测评榜单也将一同揭晓。在本次峰会上，还进行了“全筑2019中国房地产500强高峰对话”。以“新征程，新梦想”为题，解码2019房地产市场。
论坛由主持人：中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居(博客)房地产研究院院长 张永岳主持。
对话嘉宾
单伟豹 路劲地产集团董事局主席
郭国强 福晟集团董事、执行总裁
袁春鸿 坤地产集团总裁
甘　玫 中南置地 副总裁
刘　策 佳兆业集团经济研究院院长
周　青 朗诗绿色集团副总裁、朗诗地产北京公司董事长
王　晞 仁恒置地集团有限公司 执行副总裁
夏　添 上坤集团执行副总裁
于大海 亿达中国高级副总裁、亿达科技新城董事长
何亚东 老板电器副总裁
孙海军 全筑集团副总裁

以下是论坛实录：
张永岳：今天都是来自一线的老总和相关方面的负责人，他们对当前的市场形势，对当前企业的发展都有很好的见地和做法，我们有机会在500强会议上与大家共享。
这次中国房地产500强高峰对话主题是新征程、新梦想——2019年房地产市场解码。根据这样一个主题，我们聚焦的时间段是当下，是2019年。关键的是新征程、新梦想。新的征程首先要把握方向，路是不是走对，对于当前到底怎么把握。今天论坛主题离不开我们对形势的分析，我们各自来自一线，来自相关企业运行过程当中抬头看路，怎么看，看的结果是什么，希望大家分享。
这里讲新梦想，中国梦国家提出来以后，每个企业、行业都会有梦想，在过去的梦想实现了以后，在新的岁月当中又会有新的梦想，而梦想要实现关键是执行问题，如何做得到的问题。对于企业来说，市场变化下我们如何应对。今天论坛请各位来谈无非就是围绕当前的形势大家谈谈，在这个基础上能够对我们企业如何应对，企业采取何种对策，我们的经验，我们的思考与大家来分享。
孙海军：去年面对风云变幻、复杂异常的市场环境大家都过得很辛苦，“两会”强调我国经济运行以稳为主，政府工作报告里“稳”出现了很多次。而房地产行业房住不炒的定位也越来越清晰和明确，旨在推动房地产市场平稳发展的从紧的调控政策今年应该不会有很大的改变，虽然年初有个别城市政策松动，但是我觉得幅度不会很大。
资金层面，今年年初央行下调了存款准备金率，释放了长期的增量资金，这是针对实体经济去的，调控政策下大部分资金还是很难进入房地产开发领域，释放的流动性也难以在我们行业发挥作用。我们今年行业面临的资金压力还是存在的。
需求层面，随着政府的租赁住房规模不断扩大，加强人们对房价下行预期产生的观望氛围，今年刚性需求也在明显放缓。
这些情况表明今年房地产行业面临的困难和压力还是不小的，在困难和挑战面前企业要想发展要做好两方面工作：
加快结构调整，优化产业在各类城市和区域之间，在产品各种业态之间，在商品区域化自持之间的配置比例，推动多样化布局，立足长远，不断提升企业的应变能力，以适应不同政策条件下的各种市场需求。
加强风险控制，调整好资金在企业运营、产业投入和规模发展之间的比例关系，做好平衡。在确保稳健经营基础上，寻求突破和发展。
张永岳：孙总说了概括的对当前形势的看法和认识。
何亚东：我们是给地产配套的企业，是老板电器，这几年我们增长很大来源于各位地产商的支持，今天在座的大部分都是我们的客户，前100强有85个客户在合作，表达一下感谢。
新征程、新梦想，今天丁博士、任院长讲的，感同身受，当然也对2019年充满信心。电器和地产完全相关的只有厨房电器这个行业，灯、空调、建材住宅、酒店、政府、学校能用，厨房电器就只跟住宅相关，所以我们跟住宅完全相关，不管是新建的还是老房子。这也是我这10年紧跟冯会长的原因，所以要跟地产打成一片。
新征程怎么判断呢？老板电器进入新征程，就是2010年我们上市，2017年每年复合增长超过30%，净利润复合增长超过40%，股票翻了将近30倍。但是2018年增长净利润销售都是个位数，股票也跌得一塌糊涂。我们1月份又回来了，我们个位数增长比前几年复合增长30%以上，我们更愿意这样增长。
过去这些年我们就靠着新房屋的增加做覆盖，北京、上海、广东、杭州全部进入存量时代，我们都做老房子。我上午在北京分公司刚开完管理会议，确定每个市场的类型，因城施策，北京是存量房的市场，产品、渠道布局、人员队伍建设全部围绕存量市场做。过去有营销队伍的驱动型转向技术驱动型。
新梦想，业务层面讲，500强企业做精装配套的时候最好都用老板电器。接下来时间我们更重视技术创新，前面40年销售拉动型居多，后面要靠技术驱动，所以我们也有新的使命，要做厨房领域变革的领导者，烹饪生活领域的变革的领导者。我们在厨房电器行业里，年龄是老大，销售规模是老大，平均价格卖得也最贵，要带领这个行业不断往正道上走，把技术、产品作为第一要素，给老百姓厨房生活带来更大变革。过去有分体抽油烟机，现在是中央型的，过去一栋楼30户30太油烟机，现在一栋楼30户一台油烟机在屋顶。技术创新是给老百姓厨房带来革命。
张永岳：过去增量，现在存量，技术的创新。相对于整个产业来说，既依赖于整个开发市场，但是又相对超脱一点。
刘策：2018年整个行业非常悲观，但是我在2018年年终会议上旗帜鲜明地提出来，就像今天主题一样，我们要看到变化中的不变，当时给出结论就是房地产作为15万亿的市场，如果连这15万亿大的赛道都玩不好，还玩其它赛道根本没可能。去年做了几件事情：
第一，加快销售，通过销售回笼资金。
第二，积极推动沉淀资产的去化，优质结构。
第三，加大投资。这跟我们行业是相反的，去年一年加大投资这块跟集团很多高管，包括董事有激烈PK的，最终还是主席采纳了我的意见。
第四，控制投资质量，并且投融结合。
第五，降负债，去杠杆。
这跟2018年的判断和战略部署有密切相关的。
2019年的观点，我们认为政策底已经显现，围绕2019年会有一些动作：
第一，加快销售，调整销售的供货节奏，可能在下半年，尽管一季度全国房地产销售有点遇冷，但是2019年房地产应该还是会不错的行情，销售节奏比较多的放在下半年，房价如果反弹，或者销速增快的效应。
第二，坚定不移推动沉淀资产的去化，特别是占据重资产的项目要尽快处理掉，通过基金的模式。
第三，加大投资拓展。从去年下半年以来我们一直就在做，想方设法怎么样深化粤港澳大湾区的布局，在长三角出现的利好怎么提前布局。
第四，除了传统融资之外，要全面打开跟大行的合作，降低融资成本。坚定推动降负债，并且内部围绕打造投融资铁军，每周都会有培训，很多事情做不好不是战略、方向、机制的问题，是团队能力跟不上，很多战略决策，执行的效果就不好。
所以今年围绕这些方面在推动，这也是研究院从整个集团战略到投融资核心业务条线在全面梳理。2019年佳兆业应该会有更好的表现。
于大海：我们是中国最早一批专注于产业园区和产城融合的发展模式的企业，21年前打造第一个大型产业园区就是大连软件园，到现在20多年历史。2014年港交所上市，被国际资本誉为中国最大最领先的商务园区开发商和运营商，商务园区就是人脑+电脑在花园式办公的写字楼里的形态。
对于亿达中国来讲，2019年重点关注：
均衡：一个是拓展的布局要进一步均衡，目前在全国20个一线和二线省会城市开发运营40个商务园区，整个面积包括持有、在建超过200万方。我们服务的目标客户是优质企业，我们所布局的城市，也就是我们客户想要所在的城市，我们今年的重点可能会进一步巩固和加强在京津冀、胶东半岛，特别是重点布局长江中游经济带、粤港澳大湾区。
还有轻重资产的布局均衡。各地政府平台公司委托给亿达的项目增速非常快，去年超过了自有投资和持有的园区面积。
对于亿达来讲，我们提供的产品无外乎硬件和软件，产业地产本身就是以产业为牵动，地产为载体。在硬件方面20多年前刚打造产业园区的时候，我们自己和客户所关注的都是性价比，也就是一平方米能产出多少效益，整个楼宇得房率是多少。但是迅速我们会被世界上，包括创新型社区等等新的理念和实践所打动。我们现在从企业到客户所关注的效价比，讲求每平方米能够提供的效能，讲求企业在写字楼里工作的人愉悦程度和工作效率。所以我们更多为我们企业客户打造的是新鲜的、有趣的、跨界的，能够交流和碰撞的工作空间和环境。
另外重点打造跨界的生态圈和产业资源池，也包括我们在深圳专门注册和运营了一家做智慧园区的亿达云图公司，整合线上线下资源，利用先进技术帮助政府提升产业活力，帮助企业快速发展，帮助企业人实现美好生活。
我们是开放的，体现在我们要向所有的和我们的主业能够产生协同效应的商业模式开放。特别在我们身边有大量的优质客户值得我们大肆开展产业投资工作。在北京市的重点工程也是由亿达中国招商运营的中关村一号项目，50多万方海淀区中关村科学城核心项目，刚刚进驻一个客户去年应收1000亿，但是今年订单已经可以支撑实现5亿的营业收入。在我们身边365天和这些客户在一起，我们最熟悉最了解他们，我们做这样的产业投资可能也最安全。
另一方面开放就是合作模式上，目前我们中国一些城市已经陆续对产城融合这样的发展模式给予更多的认可，甚至在整个土地政策上给予一些专项的支持。我们今年会面临10个，甚至更多大型产城融合的项目，我们也希望有更多有志于转型在产业地产方面进行尝试的企业能够把我们共同的资源、能力、经验一起整合，共同把项目打造好。
从新梦想来讲，我们近些年提出的产城融合的基础上产城人的发展模式，一个城市的意义就是要赋予人一个舒适的生活空间，完善的城市配套，以及丰沛的发展机会。亿达正是通过开发运营的园区所在的城市提升一个城市的规划，促进地域人文的发展。特别要把产城人可持续发展整合在一起，真正让产业经济的发展，给社会、给城市带来的红利能和全体市民能够分享。所以我们的新梦想就是希望我们有更多的城市，在更多的目标城市里实现我们这样的产城人，能够更好地开花结果，能够更好惠及全社会。
主持人：产业发展到今天不仅仅提供空间，房地产整个行业是提供空间的，但过去一段只是关注空间，甚至空间能够提供就带来盈利，但是今天提供空间过程当中我们要考虑背后的东西：空间的环境、空间的质量、空间的效能、人在空间当中如何生活、生产，以及社会活动更好互动。每个企业的重点是不同的，今天这些都是我们要重点考虑的。
夏添：上坤是一家专注的房地产公司，今年首次进入百强的房地产企业有两家，其中一家是上坤。为什么今年才进入房地产百强？是因为这个公司非常年轻，成立不到10年时间，总部在上海，现在业务布局在长三角、珠三角、华中地区。这个公司成立的时候就秉持打造一家为客户对家和美好生活想象的百年企业，所以我们一直秉承着打造产品溢价和服务溢价作为我们核心竞争力，也一直是这样坚持。
回到今天论坛主题，“两会”和专家们都说了，2019年的市场仍然跟2018年一样是强政策调控的市场，肯定不会改变。作为在这个环境里发展的房地产企业，肯定要认真解读政策对行业和企业发展的影响。今年我们解读下来有一个新的变化，就是一直在提的一城一策今年真的会有更多的变化和机会。去年政府强调控让每个市长都对每个城市做了价格的限制，不能突破这个价格。但是在市场和政策的博弈下，中国的城市已经分成了三类：
限价和市场价格倒挂，二手房价格高于一手房成交价格，这样市场是政策在压制。
限价和市场价格是同步的，大部分城市还是这个阶段。房地产企业要想做大规模，继续发展这种城市是我们投资的主要方向。
政府限价和市场成交价还有很大差异，成交均价不到限价，限价政策在这种城市是空转没有影响的，这样城市有可能有很大发展空间，还有这种城市可能在萎缩，这可能是作为开发企业要重点研究和应对的。

有很多同行都会期盼着限价限购早点取消，对我们发展中的企业，这种限价限购政策是相对对我们有保护作用，一旦到了自由市场的环境里面，充分竞争的环境，企业还没有足够的准备好的话，那个门槛会更高。如果取消的话，房产税就会加快步伐。对现在企业也是机遇，也是挑战。