北京优质写字楼空置率上升9.2%，写字楼租金指数环比下降0.4%

今年各行业的生意都不太好做，任凭北京的气温经过了四季变换，唯独这市场却一直是有点冷。为带领行业同仁更真切的感受市场的冷暖，下面我们将从一个市场研究者的角度，来探讨一下当今经济困局下的中国写字楼突围之道。

1、市场的基本情况

2019上半年，市场进入调整周期。2019年上半年，全北京市写字楼市场净吸纳量仅为6.15万平方米，相对去年同期有所减少，降了70%到80%。

2019年第二季度，全市空置率为8.6%，环比上涨1.5个百分点，同比上升2.7个百分点。截至三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升至9.2%，创2011年第二季度以来的最高水平。

过去北京的写字楼是全大陆地区最为稳定的一个区域城市市场，基本特征是租金很高，但空置率很低。现在却相反，尽管租金水平非常低，空置率却上涨了。2019年第三季度，全市平均租金降至人民币每平方米每月376.6元，写字楼租金指数环比下降0.4%，连续第3个季度出现环比下降，形势比较严峻。

观察过去十年以来北京写字楼市场的供应、吸纳与空置的数据，2019年以前的情况基本是供需有序的，整体空置率是3%-7%。

而2019年明显的出现了供应大于需求的情况，市场上净吸纳值下降，空置率逐渐上升。中产阶级或者中等水平的楼都在面临这个压力，有些字楼以前能做到95%的入住率，现在的现状是92%、93%，甚至有低到90%红线以下的。这是北京写字楼目前呈现的状态。

1、从历年租金和空置率的趋势来看2008年到2009年，奥运会加上全球金融危机，供应集中推动高空置率，致空置率超过了20%，金融危机等外部环境因素及市场竞争导致租金增长承压，租金所有下降。2010、2012年开始一直到2014年是拐点，北京写字楼市场超越了上海成为整个大陆地区最为强劲、表现最为优越的市场，需求活跃推动租金快速上涨，空置率迅速下降。从2014年之后，到2018年第三季度，北京写字楼市场形成了一种稳定的稳中向上的趋势，租金水平会有波动性上升，空置率也出现了波动，但是从来没有越过10%的红线。直到2018年四季度，市场突然出现下滑。但是否会持续下滑，还不能妄下论断，需要再观察一段时间。

2、从北京甲级写字楼未来五年供应的数据来看未来供应的主要问题体现在供应量巨大但需求不明显。预计2019年下半年，CBD核心区域中服地块、丽泽区域的供应将持续进入市场，届时北京写字楼市场将面临空置率升高以及较大的去化压力。但是这两个区域都有自身问题，它的供应入市的时间点不好确定。中服地块各种问题频发，要么是限高调规，要么是电力供应不足。丽泽的各个项目的建设非常快，但是它的基础设施，交通、地铁、周边环境没有到位，不具备企业大规模入驻的条件，所以它的情况也具有不确定性。在目前这种情况下，市场有困境、有不确定性，同时也存在机遇。

3、归根究底，企业端需求为何减弱？回顾完整个写字楼市场基本情况，我们来探讨另外一个问题，为什么市场会走弱？各个领域普遍反应的情况是，企业端需求减弱。如果企业端需求减弱，不需要扩张，不需要新增面积，那写字楼作为第三产业或者经济载体，自然不能走强。