北京写字楼优势明显，健康发展

近日，2019年第11届中经联盟年会顺利举行，不少业内知名人士都参加了此次活动。《聚焦2020商办趋势》论坛中，高力国际中国区董事总经理严区海进行了“全球视角下的中国写字楼市场，迎接2020新时代”演讲。以下为演讲重点：

刚才两位主要从投资方面来讲的，我本人一直从事写字楼租赁的交易大概有20年的时间，我从交易的眼光去看市场。我把一些不太重要的一些信息我就直接划过。我们核心观点我会在后面慢慢讲。前面我讲：大家对经济都看到预测，中国经济放缓，我们MF的预测也是不太乐观，这是我们经济环境。

我们对明年经济预测，货币应该是稳健，但是在前几天有新的中央经济工作会议把这个稳健调的更乐观一些，财政政策是非常积极的财政政策，对基础设施的投资越来越多。第三个说简单的通缩状况，整个目前经济情况还是处于通缩，我们看到CPI3.9，这个3.9主要来自于猪肉的上涨。

我们看我们中国政府新的改革措施就是进一步深化改革，也是昨天中美达成第一个阶段的贸易战的和解。我觉得这个对我们写字楼租赁市场有什么区别，有什么积极的意义呢？我们从投资市场看更多的买家，租赁市场来讲，过去几个月我非常感觉到很不一样的区别就是外资公司更加活跃，从租赁的角度而言。

有个别行业，因为大家知道保险行业全面放开，虽然中国政府还没有正式宣布，不见得宣布，我看到保险公司很活跃，金融公司，证券公司都从租赁角度很活跃，不是收购。

这个很有意思，大家想一下，从写字楼的存量而言，我们一直都觉得北京很大的量，上海很大的量，放在全球来讲大家有一个问题，北京这个市场在全球是不是很大的市场呢？看这个图表我们发现中国的写字楼市场还是在发展之中，从存量来讲，差距也让我很震惊，这是几个月前拿到的数据，我以为是百分之几十的数据，是几倍的数据，上海是1200万，北京是900万平方米，北京和上海和全球的差距还是很大，我们还有很多的路要走。

你要看新增供应量，你发现所有的中国城市都入榜，主要的一线城市都入榜。全球的新增供应量最大来自中国的深圳，未来几年有900万平方米的写字楼，剩下的城市要不在印度，要不在墨西哥，北京、武汉这样的城市。

我们说一下北京的状况，从需求量来看大概有26万平方米第三季度，实际上一大半都来自于去年的预租，总体来讲今年的租赁市场我个人觉得看上去还不错，实际上是过去八年最糟糕的一年，租赁市场非常不好，目前的状况。正好相反，去年是北京有史以来最乐观的一年，但是为什么去年市场会这么好？完全出现了泡沫，因为被联合办公拿了大量的吸纳，也被互联网公司拿了大量的吸纳，造成整个北京写字楼市场去年是表面上的繁荣，今年是实实在在的衰退。

很有意思，北京今年的供应量质量是刷新了整个豪华记录所有的高科技都在这些楼运用，但是租金在下行。

再看空置率是13.8%，我们对下个季度2019年第四季度的空置率的预测是15.9%，以10%为界限15.9%奠定了是租户市场的情况。租金是385，继续下降，每个季度都有下降。这是北京的市场。

北京两大重要行业，一个是金融业，一个是高科技行业，所以我自己的观点是什么呢？每个写字楼的表现跟什么最有关系呢？我自己感觉跟产业聚集有关系。金融街为什么租金表现这么好？因为有产业。中关村为什么有这么好？因为有产业。我们说到CBD，CBD的核心产业也有，但是不是非常聚集。基本上以服务业，以跨国公司总部为源，但是它的粘附性和金融街比起来相距非常大，这是我自己的看法。

我们对未来的估计，我们认为空置率会上升，之后会下降，这是我们对整体市场的看法。这是我们租金调整，租金调整之后我们认为还是一个比较稳健的发展。

所以总而言之，北京市场是全中国一线城市里面我还是认为是优势的市场，也是健康的市场。