房企转型文旅产业，能否逆势翻盘？

据统计，目前百强房企中，已接近60%的企业涉足文旅产业，其中，约10家以上的企业专门成立了文旅集团，文旅产业成为房企转型的新趋势。但是，如何转变地产思维为文旅地产思维，在文旅融合的基础上真正实现地产的转型升级成为了现阶段主要的问题。

产业地产发展历程：三个阶段

1、生产要素聚集阶段--企业自建园区

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区--蛇口工业园创立，开启了工业园区的发展之路。在这个阶段，政府为了吸引资金和实体投资创办企业，提供了大量的税收减免、土地价格优惠等政策，吸引了众多企业涌入园区。这些企业大多是一些低附加值型的劳动密集型生产企业，通过贸易链获得附加值，缺少技术研发价值。众多企业聚集形成工业园区是产业地产发展的初级阶段。

2、主导产业整合阶段--工业地产

在政府推动与市场竞争的作用下，这个阶段产业园区的生产要素开始重新配置和整合，形成主导产业链条下的上中下游企业聚集结构，大大提升了企业的生产力。这个阶段的主导产业以工业为主，政府也不断地规划各种开发区、工业园区，并配套相应的生产服务设施。与此同时，与产业相关的科技企业开始进驻园区，提升了园区的综合开发实力。生产企业和技术企业的聚集形成了相对完整的产业链条，工业地产的影响力不断扩大。

3、产业转型升级阶段--产业地产

2003年业内首次提出产业地产概念，可以被看作工业地产概念的升级换代。在这个阶段，随着互联网技术的更迭与产业融合进程的加快，产业园区内开始涌现技术密集型企业和新兴产业企业，并在创新思维的驱动下，推动科技产业、创意产业、文化产业等多元化产业发展，推动园区产业结构的优化升级。此外，在国家出台的创新创业、城镇化发展、乡村振兴等政策的推动下，这个阶段的产业地产突破了产业园区的限制，开始向产业小镇、产业综合体、产业新城、产业新区等载体蔓延，实现产业功能、地产项目与城镇发展的融合。

文旅产业地产开发：开发方向

1、文旅产业地产开发的前提：“产业+地产+城镇化”

在产业优化升级、地产功能多元化的背景下，产业地产应作为一个服务整合平台，必须是地产发展、产业链整合、城镇化升级的叠加。产业开发及产业链整合，是地产商的必修课。新形势下的地产开发，应实现产城融合发展，产业带动城镇化建设，形成居民人口聚集，同时结合教育、商业、金融、体育、卫生及健康服务等，成为一体化结构。因此，文旅产业地产是以文化旅游导向下的产业及区域发展平台，其目的是优化区域经济发展结构，以生产和消费推动城镇化进程，实现产业融合和产居融合的目标。

2、文旅产业地产开发的结构：“房产融一体化”结构

产业地产发展的综合结构应是与地产、产业、金融相结合。如果没有房地产这种不动产，仅仅以现金流做资本，就轻资产做轻资产，缺少了不动产的要素，是非常难经营的。轻资产公司与房地产企业，都不是资本市场追逐的目标。房产融一体化结构有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，充分发挥服务产业不动产功能实现的价值，体现金融产业在不动产流动的交易属性和价值属性，这样的房产融一体化结构是下一个阶段产业地产发展的核心。

3、文旅产业地产开发的模式：文旅融合多产业的综合开发

在房产融一体化和服务整合平台的架构下，文旅产业地产重要的趋势是产业融合下的消费服务产业发展，旅、文、体、康、养、商、学、金多产业融合的产业地产综合开发，已成为地产项目开发的主流。在这个核心结构下重要的趋势是产业融合，旅游、文化、体育、健康、健康、教育、养老这六大幸福产业加商业，构成了一种多产业融合下的综合地产发展趋势。“幸福产业+商业+金融”的产房融一体化模式，也将成为新时期产业地产发展的新架构。