深圳：住宅、写字楼、产业用房“二房东”

提到二房东，不少人都会想到周星驰电影中穿着睡衣的包租婆，无论是在北京、上海还是深圳二房东都有不少。不过在大家印象中，二房东似乎只和住宅有关，但实际上，写字楼、商业地产存在二房东现象。

“二房东”现象同样出现在写字楼和工业厂房。在福田、南山、罗湖写字楼区域，发现确实有一些专门的商务办公服务公司或个人提前租下几层写字楼，然后再分割成小单位转租出去赚取租金差价，甚至利用承租下来的写字楼去银行套出贷款。而在产业用房上，这种现象也非常普遍。

高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋表示，业内“偷面积”现象比较普遍，即通过变相增多租约中的租用面积、扩大公摊面积以及减少实用面积，来隐性增加二房东的租金收入。

对于产业用房的“二房东”现象，深圳市政协委员叶亚丽指出了三方面原因：

一是租赁市场交易双方信息不对称，企业很难获知厂房的房源信息和真实的租赁价格，为“二房东”创造了转租、分租、涨价的条件；

二是承租人资质认定缺乏标准，缺失相入机制和审核标准，“二房东”准入门槛低，仅凭高价就可入场；

三是因为工业园区租赁运营环节缺乏监管，导致“二房东”在转租、分租的过程当中，通过诸如缩短租赁年限，虚报租赁面积、收取高额水电费和乱增收费用等手段变相提高租金。

探因：政策诱发、监管缺位、供需失衡

“二房东现象是租赁产业发展到一定阶段后出现的非常普遍的现象。”中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，虽然当前许多人把“二房东”妖魔化，但实际上这是一个客观的、正常的现象，是租赁市场体量达到一定规模后的产物。

深圳的租赁需求究竟有多大？事实上，由于深圳人口以年轻人为主，无论从租赁型住房的占比，还是租赁需求人群的占比，其比例之大都位居全国前列。有数据显示，深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，粗略估算，深圳的租房市场规模在1000亿元以上。

《深圳市住房建设规划（2016-2020）》曾指出：“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。有数据统计，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应重要的主体之一。这与深圳年轻人的租房意愿基本吻合，乐有家研究报告指出，2018年在深租房的人群中，有90%的人选择租赁普通住宅，租赁公寓的人群占比仅为9%。

求解：稳租金政策相继出台业界盼尽快奏效

深圳租金一路上涨的问题不仅使租客们怨声载道，也被深圳市人大代表、政协委员看在眼里。在研究和调查深圳工业工地情况后，深圳市政协委员叶亚丽发现，在过去十年间，深圳工业用地的土地出让宗数和面积都在呈现稳中有降的趋势，出租面积也在持续下降。与此同时，厂房租金却在快速上涨，部分地区年涨幅都在25%-30%。产业用地和用房的供需矛盾非常突出，已经明显挤压了民营经济的发展空间。

对此，深圳也在破解产业用房上“重拳出击”。2019年9月18日，深圳市政府印发《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》。其中规定，产业用房原则上不得转租、分租；约定可以转租、分租的，应按规定或约定出租，受转租人不得再次转租；《措施》还提出了产业用房租金指导价格发布制度，通过主管部门编制并发布产业用房租金指导价格，对于租金高出近期年度发布的指导价格15%的，将可能被约谈和信用惩戒。