土地市场热度分化，高溢价和流拍同现

2020年伊始，全国多个城市土地市场奏响“冰与火之歌”。

土地市场区域间热度分化更为明显：一线城市土地市场坚挺，土地出让金、楼面价、溢价率等呈现上涨趋势；二线核心城市保持相对强劲的生命力，开发商拿地热度并未明显下降；但三四线城市土地市场受疫情影响较大，成交量同比下降，流拍率更是创近年新高。

业内人士指出，在资金流不充裕的情况下，房企选择参拍地块更为谨慎，非优质地块较此前更易流拍，但对热点城市、优质土地的争抢依然激烈。

北京土地市场回暖 恒大回归

疫情之下，规模房企的拿地热情不减。

4月15日，北京密云两宗不限价住宅地块集中出让，以36.36亿元的总成交价，拉开新一轮土拍之战的帷幕。

结果，恒大以21.4亿拿下密云经济开发区一宗宅地，溢价率约15.7%；“住总+首开+旭辉+花样年”联合体以14.96亿底价，拍得密云檀营乡宅地；绿城以49.77%的高溢价率，将通州台湖镇一地块收入囊中。

而此次击退“首开+住总+路劲”三家联合体的恒大，已逾四年未现身北京土地市场。合硕机构首席分析师郭毅分析指出，“恒大此次在京拿地，或为抄底北京土地市场之举。”

尽管2020年开年疫情严峻，北京土地市场仍率先开拍，缔造2月“开门红”。

截至4月13日，北京土地交易728亿元，位列交易金额最高城市。而在一季度，北京以672亿元的土地出让总金额位居全国第二，仅次于上海。

供应方面，北京1-3月共推出土地规划建面227.98万平方米，其中宅地190.96万平方米，商办用地5.94平方米。最新数据显示，截至4月15日，新增挂牌宅地达18宗，远高于过去两年同期挂牌量。

优质地块成交较多及“不限价”宅地的密集供应，共同推高了北京土地市场的成交楼面价。据统计，一季度，北京的土地成交楼面价约为34864元/平方米，其中住宅用地的成交楼面价约为37057元/平方米，同比上涨约81%。

优质地块热度回升 推高溢价率

在北京之后，上海土地成交722亿元、杭州土地成交659亿元、苏州土地成交437亿元。随着一二线城市优质土地供应开闸，主流房企纷纷回归一二线城市拿地。

放眼全国，目前多个城市纷纷出让较为优质的地块，多宗土地以高溢价成交。据监测，佛山、常州、温州、福清、徐州等多个城市平均溢价率超过30%。

数据显示，一季度，北京、上海、深圳及广州整体成交量较去年同期增长5%，金额同比上涨37%。

流拍率达10% 创近四年新高

在北京、上海等多城土地市场日趋回暖的背景下，部分城市多宗地块却遭遇尴尬的流拍。

中原集团大陆区二级市场战略中心的研究显示，今年一季度，全国住宅用地流拍663宗，流拍率高达10%，远高于近四年的任何一个季度。

2月份以来，环郑州区域多宗土地出现流拍情况。新郑新区2宗住宅用地接连流拍，南龙湖1宗商服用地流拍，焦作3宗地块流拍，濮阳2宗地流拍……

据监测，4月上旬重点城市土地流拍率连续两周环比增长。4月6日-12日，土地流拍率高达19.3%。流拍率大幅上升，主要在于义乌因规划调整收回多宗小体量地块。此外，位置较为偏远的宅地以及条件一般的商办地块流拍较多。

事实上，企业手中的现金决定了土地市场的热度。流拍地块出现的背后，是主流房企越发谨慎的拿地心态。

受经济形势影响，一些主流房企拿地意愿不强。中原地产数据显示，销售额3000亿元以上的7家房企中，仅绿地控股、中国恒大3月单月同比为正，其余5家中海地产、万科地产、碧桂园、融创中国、保利发展3月单月拿地额同比均下滑。