北京甲级写字楼供应量创新高  但租赁市场租金持续走低

1月10日，Cresa世桦嘉润举行“北京写字楼市场2019年回顾与2020年展望”发布会。据世桦嘉润统计，去年北京甲级项目达876,300平方米，这是自2007年来的最高值。

甲级写字楼供应量创纪录空置率为14.6%从供应端来看，2019年北京市共有约126万平方米的新增供应交付入市，其中甲级项目达到876,300平方米，为北京甲级写字楼市场自2007年来的最高值。与2018年新增甲级项目全部位于亚奥及望京、酒仙桥两个新兴商圈不同，在2019年入市的甲级项目中，超过一半的供应量位于中央商务区、金融街以及长安街等传统核心商圈。

受宏观经济增速放缓影响，北京写字楼市场的需求减弱明显。2019年，北京市乙级写字楼市场的净吸纳量仅为11万平方米，同比下降近30%。虽然甲级写字楼市场受益于的净吸纳量共计达到418,300平方米，但其主要受益于新入市项目此前取得的良好预租率，以及在2019年下半年，市场平均租金的下调令租户升级物业品质的需求得到一定释放。整体而言，全年的需求表现仍显疲软。

因供应高峰到来及租赁需求低迷，截止2019年末，全市写字楼市场的空置率大幅推升。北京市甲级写字楼市场的空置率为14.6%，同比上升4.7%。乙级写字楼市场的空置率为13.3%，同比上升4.9%。

值得关注的是，全市核心商圈中仅望京/酒仙桥与长安街的空置率同比下降，但其租金同比降幅高居全市前两位，分别为4.8%与4.3%。由此可见，北京写字楼市场已逐渐由“业主市场”转向“租户市场”，面临空置压力的业主为寻求去化不惜将租金预期大幅下调。

市场租金下行 释放租户升级搬迁需求

由于业主因空置压力与日益加剧的市场竞争，写字楼租金持续下调。2019年北京甲级写字楼市场的平均租金降至每月每平方米377.5元，同比下滑3.0%。乙级写字楼市场的平均租金降至每月每平方米227.0元，同比下调1.7%全市平均租金的向下调整及空置面积的增加也释放了部分租户升级物业品质、区位的需求。就成交楼宇品质而言，2019年，全市发生在顶级及甲级项目的租赁成交面积在全部成交中的占比提升至51%，上升12%。内资租户虽然仍以84%的租赁面积占比继续维持需求主力的地位，但租赁预算整体偏保守、且对物业品质要求较高的外资租户在2019年表现出了活跃度的较大提升，并带来了成交面积6%的增长。

展望2020年，北京写字楼市场预计仍将有超过110万平方米的新增供应入市，其中约89万平方米的甲级项目供应量将超过2019年。Cresa世桦嘉润预计2020年全市甲级写字楼市场的空置率或将提升至19.0%。此后，随着新增供应的锐减与市场环境的回暖，全市空置率将自2021年起逐步回落，平均租金也将呈缓慢回升趋势。