未来10年，房地产将有6大变化！
时间：2021/8/12
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一、一是城市化。 在过去的20年里，中国的城市人口不断增加。 中国城市常住人口城市化率上升近26个百分点，城市化进程中城市人口扩大，不仅包括农民工进城，还包括小城市的人去中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间流动。 城市规模的扩大带动了房地产业的增长。
二是旧城拆迁改造。 在城市扩张的同时，为了交通道路的建设、商业集聚区的建设，拆除了一部分厂区、住宅区，通过规划功能的配置调整进行城市改造，新住宅的建设、销售交易量也会变大。
三是住宅质量。 中国的人造房子，50年前，农村是土房子，城市是砖头房子。 20世纪80年代以后，农村是砖头房子，城市开始建设钢筋混凝土住宅。 土间一般在10年内坍塌，需要重新建造； 砖头房子一般用15年到20年重建。 最初建造的钢筋混凝土住宅，由于水泥质量差，钢筋质量差，建筑结构差，到了30年也基本要拆除重建。
是人均住房面积的增加。 1990年，中国人均住房面积只有6平方米； 到2000年，城市人均住房面积也只有十几平方米，目前城市人均住房面积达到50平方米。 本来人均住房面积就小，就会产生具有改善性的购房需求。 这四个要素在今后十几年中将逐渐消失。
一是城镇化率增长缓慢，已经接近拐点。 未来十几年将从现在的60%增加到差不多70%。 总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增长率减缓，不可能每年递增百分之几，城市化人口红利将逐渐淡出。
二是旧城改造总量减少。 经过20年的城市改造，旧城改造大解体的状况逐渐淡出，总量将大规模减少。
三是人均住房面积的基本平衡不会再大幅增加。 目前，我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐下降到较低水平。 虽然还有，但不是整体人均住房不足，而是局部结构性的。
四是住宅质量提高。 2012年，住建部出台了住宅和办公楼等各种商品性住宅的建筑质量标准，将原中国住宅商品房30年左右的安全标准提高到至少70年，甚至100年。 也就是说，旧城市的折旧改造量将大幅减少。 假设这个城市有10亿平方米的房子，按照30年的折旧计算，每年将进行三十分之一的折旧，近3000万平方米将被拆除重建。 到了100年，每年的折旧平均也将达到1000万平方米。根据以上四个趋势。 在未来十几年漫长的周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新建住宅竣工销售交易量，这个时代已经结束。 去年有比去年增长1.8%的信号。 未来十几年房地产业的发展趋势将逐渐萎缩，而不是17亿、18亿、20亿、30亿平方米。 当然，这种萎缩不会在一年内大规模萎缩20%、30%，大致有十几年的过程，会逐渐下降。 十几年后，每年竣工销售量降至10亿平方米以下。
二、房地产热点中心城市圈城市群过去十几年的状态，无论是沿海发达地区还是中西部地区，都是大城市、中城市、小城市、区县城市等，总之是全面开发，遍地开花，到处都是房地产，全民住宅建设运动的时代。
从现在开始，未来十几年，房地产将遍地开花，虽然不会出现东西南北中全面发热的状态，但房地产仍有热点。 我们说的总量是17亿平方米，一年，今后可能一年15亿平方米，12亿平方米。 其建设量、产量主要出现在三个热点。
一个是中心城市。 中心城市除省会城市外，还包括同等水平的区域性中心城市。 例如，山东除济南外，还有地区中心城市青岛； 广东省除广州外，还有同级中心城市深圳。
第二个是大都市圈。 超大城市辐射形成都市圈，都市圈中小城市成为房地产发展热点。
第三个热点地区是城市群。 城市群中大中型城市也经常成为未来十几年房地产开发的热点。 请关注现在跨越1000万的近10个超大城市。 它们都有可能在十几年后增加500万以上的人口。 只要人口增加，城市住宅的不动产就会跟着上来。
如果已经是2000万以上的超大城市，那么这个超大城市自身的核心圈就碰到了天花板，其发展将集中体现在大都市圈，大都市圈的辐射范围通常在1.5万~2万平方公里。 大都市圈有几个中小城市。 这些中小城市单独发展一般不会成为热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市将加快发展。
三、房价判断房价不会稳定上涨或下跌
四、房地产开发企业数量减少三分之二。 在中国的不动产中，有不动产业者、不动产开发企业数量是世界最多的现象。 在美国2018年50个州的工商注册中，注册房地产开发的企业没有超过500家。 中国有多少？ 据2018年统计，在工商局注册的房地产开发商共有9.7万人，中国5亿多城市户籍人口3亿左右外来农民工形成的8亿多城市常住人口9万多房地产企业。五、开发商的整体负债率在未来十几年将在40 %~50 %之间下降，中国房地产开发商的高负债率也是世界最高的。 中国9万多个房地产商的总负债率，去年为84%。 中国前10位的销售规模在1兆美元左右的房地产商的负债率也为81%。 中国的房地产开发模式整体上是大规模基础设施建设、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。 表明土地租赁、开发建设、预售三个阶段都是高负债运营。 首先是买土地的钱。 不是用自己的资金，而是用贷款融资。
六、土地供应模式结合城乡之间建设用地的增减，平衡，我们过去供应的土地在东西南北中逆向供应，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市的实际扩张需求又很低。 我们对城市规模有恐惧症，一般要求小城市不离土。 从这个意义上说，支持小城镇的发展、中城市的发展，人口达到500万以上就开始限制，人口达到1000万以上就关闭。
从这个意义上说，土地供给政策是，越是大城市、人口多、建设量大的地方，土地供给就越严格，当然地价就会越高。 如果土地供应跟不上，地价就会上涨。 一般的楼价是这个地方商品房价格的三分之一。 如果大楼的地价为1万元平方米，那么这栋房子建成后的一般价格一定会是3、4万平方米。 因此，为了降低房价，抑制房价，控制地价，降低地价是重要的措施，有必要在房价高的地区增加城市的土地供给。
未来十几年，根据房地产高质量转型发展的要求，城市土地价格区将按照“产业按计划、人口按产业、土地按人口和产业”的原则供给土地。
二是旧城拆迁改造。 在城市扩张的同时，为了交通道路的建设、商业集聚区的建设，拆除了一部分厂区、住宅区，通过规划功能的配置调整进行城市改造，新住宅的建设、销售交易量也会变大。
三是住宅质量。 中国的人造房子，50年前，农村是土房子，城市是砖头房子。 20世纪80年代以后，农村是砖头房子，城市开始建设钢筋混凝土住宅。 土间一般在10年内坍塌，需要重新建造； 砖头房子一般用15年到20年重建。 最初建造的钢筋混凝土住宅，由于水泥质量差，钢筋质量差，建筑结构差，到了30年也基本要拆除重建。
是人均住房面积的增加。 1990年，中国人均住房面积只有6平方米； 到2000年，城市人均住房面积也只有十几平方米，目前城市人均住房面积达到50平方米。 本来人均住房面积就小，就会产生具有改善性的购房需求。 这四个要素在今后十几年中将逐渐消失。
一是城镇化率增长缓慢，已经接近拐点。 未来十几年将从现在的60%增加到差不多70%。 总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增长率减缓，不可能每年递增百分之几，城市化人口红利将逐渐淡出。
二是旧城改造总量减少。 经过20年的城市改造，旧城改造大解体的状况逐渐淡出，总量将大规模减少。
三是人均住房面积的基本平衡不会再大幅增加。 目前，我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐下降到较低水平。 虽然还有，但不是整体人均住房不足，而是局部结构性的。
四是住宅质量提高。 2012年，住建部出台了住宅和办公楼等各种商品性住宅的建筑质量标准，将原中国住宅商品房30年左右的安全标准提高到至少70年，甚至100年。 也就是说，旧城市的折旧改造量将大幅减少。 假设这个城市有10亿平方米的房子，按照30年的折旧计算，每年将进行三十分之一的折旧，近3000万平方米将被拆除重建。 到了100年，每年的折旧平均也将达到1000万平方米。根据以上四个趋势。 在未来十几年漫长的周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新建住宅竣工销售交易量，这个时代已经结束。 去年有比去年增长1.8%的信号。 未来十几年房地产业的发展趋势将逐渐萎缩，而不是17亿、18亿、20亿、30亿平方米。 当然，这种萎缩不会在一年内大规模萎缩20%、30%，大致有十几年的过程，会逐渐下降。 十几年后，每年竣工销售量降至10亿平方米以下。
二、房地产热点中心城市圈城市群过去十几年的状态，无论是沿海发达地区还是中西部地区，都是大城市、中城市、小城市、区县城市等，总之是全面开发，遍地开花，到处都是房地产，全民住宅建设运动的时代。
从现在开始，未来十几年，房地产将遍地开花，虽然不会出现东西南北中全面发热的状态，但房地产仍有热点。 我们说的总量是17亿平方米，一年，今后可能一年15亿平方米，12亿平方米。 其建设量、产量主要出现在三个热点。
一个是中心城市。 中心城市除省会城市外，还包括同等水平的区域性中心城市。 例如，山东除济南外，还有地区中心城市青岛； 广东省除广州外，还有同级中心城市深圳。
第二个是大都市圈。 超大城市辐射形成都市圈，都市圈中小城市成为房地产发展热点。
第三个热点地区是城市群。 城市群中大中型城市也经常成为未来十几年房地产开发的热点。 请关注现在跨越1000万的近10个超大城市。 它们都有可能在十几年后增加500万以上的人口。 只要人口增加，城市住宅的不动产就会跟着上来。
如果已经是2000万以上的超大城市，那么这个超大城市自身的核心圈就碰到了天花板，其发展将集中体现在大都市圈，大都市圈的辐射范围通常在1.5万~2万平方公里。 大都市圈有几个中小城市。 这些中小城市单独发展一般不会成为热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市将加快发展。
三、房价判断房价不会稳定上涨或下跌
四、房地产开发企业数量减少三分之二。 在中国的不动产中，有不动产业者、不动产开发企业数量是世界最多的现象。 在美国2018年50个州的工商注册中，注册房地产开发的企业没有超过500家。 中国有多少？ 据2018年统计，在工商局注册的房地产开发商共有9.7万人，中国5亿多城市户籍人口3亿左右外来农民工形成的8亿多城市常住人口9万多房地产企业。五、开发商的整体负债率在未来十几年将在40 %~50 %之间下降，中国房地产开发商的高负债率也是世界最高的。 中国9万多个房地产商的总负债率，去年为84%。 中国前10位的销售规模在1兆美元左右的房地产商的负债率也为81%。 中国的房地产开发模式整体上是大规模基础设施建设、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。 表明土地租赁、开发建设、预售三个阶段都是高负债运营。 首先是买土地的钱。 不是用自己的资金，而是用贷款融资。
六、土地供应模式结合城乡之间建设用地的增减，平衡，我们过去供应的土地在东西南北中逆向供应，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市的实际扩张需求又很低。 我们对城市规模有恐惧症，一般要求小城市不离土。 从这个意义上说，支持小城镇的发展、中城市的发展，人口达到500万以上就开始限制，人口达到1000万以上就关闭。
从这个意义上说，土地供给政策是，越是大城市、人口多、建设量大的地方，土地供给就越严格，当然地价就会越高。 如果土地供应跟不上，地价就会上涨。 一般的楼价是这个地方商品房价格的三分之一。 如果大楼的地价为1万元平方米，那么这栋房子建成后的一般价格一定会是3、4万平方米。 因此，为了降低房价，抑制房价，控制地价，降低地价是重要的措施，有必要在房价高的地区增加城市的土地供给。
未来十几年，根据房地产高质量转型发展的要求，城市土地价格区将按照“产业按计划、人口按产业、土地按人口和产业”的原则供给土地。
