企业办公楼选址的决定性因素是什么?

时间:2021/8/27 浏览量: 11542
面对复杂的办公楼市场,企业不仅要求办公楼的质量、地区、位置等指标,还要注意哪些因素?

一、办公楼选址应遵循的三个要素:区域、位置、房地产。根据资料,海外企业在选择办公室房地产时,经常考虑三个要素。第一要素是整个目标商圈的开发情况

第二要素是具体场所,即办公室房地产场所的选择

第三个要素是具体的物业和物业管理。在商圈上,很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带,这是企业在选择一个大的区域。在产业环境的诸多构成因素中,除了考虑地区受教育劳动力数量、已有教育资源外,还要考虑当地政府的支持力度。在地点选择方面,应把一次性成本降到最低,包括生产成本、搬迁成本和建筑成本等;把持续性运营成本降到最低,包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等;把风险降到最低,考虑到各种风险因素,如政府管制、电力供应等;把机会最大化,不要为选址而选址,而要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。

二、写字楼选址要看运营成本。这是目前企业办公楼选址最关心的问题。如果说以前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设施,是因为那时经济相对落后,城市发展水平较低,地理位置成为决定企业成败的关键因素。尤其对于一些刚刚进入中国的外资企业和新兴的国内企业而言,企业知名度不高,企业对所选办公楼是不是能达到彰显企业实力、宣传企业形象的目的非常关心。同时,企业还关心写字楼的空调、电力、交通等配套设施,对运营成本则不大重视。现在的情况相反,当企业选择写字楼的时候,第一个考虑就是运营成本或办公成本,离开了成本就谈不到写字楼物业的好坏,这也是企业对股东负责,对财务报表、对现金流负责的表现。值得注意的是,作为企业办公大楼选址的重要办公成本,包括很多方面,租金只是其中之一,包括折旧费用、运营成本、人资本等。对于北京几个热点办公大楼的分布区域,CBD地区的平均入住成本最高,金融街区略低于CBD,中关村区次之。除此之外,企业写字楼选址还要注重交通状况、健康安全、配套服务,员工关系也是一个参考因素。一种新的趋势是,除了企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与写字楼选址外,人力资源部门也参与其中,在选址的时候开始考虑写字楼周边的交通、住房等方面能否给员工带来方便,是否有利于留住人才等方面的问题。企业在做出写字楼租赁或者购买决策的时候,要把企业选址当作是企业经营活动的一部分,不应只考虑物业本身的软硬件条件,还要考虑财务关系、员工关系。

三、一线商圈二线商圈写字楼竞相辉映,按需选择是硬道理。在北京,企业办公室布局经历了一些发展阶段:分散型高级酒店阶段、一线商圈纯办公楼阶段和二线商圈特色阶段。一线商圈是指CBD、金融街、中关村三大商圈,二线商圈主要指亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等新兴商圈。90年代初,许多外资企业基本上位于高级酒店(北京酒店等),有助于推广产品,吸引顾客。在三大商业圈逐渐形成的过程中,企业发现酒店不是专业的办公环境,于是搬到了纯办公楼,如国贸中心、嘉里中心和金融街的办公楼。随着经济的发展,具备产业聚集优势的亦庄、上地、望京等二线商圈开始兴起,对企业的吸引力也越来越大。例如,北电网络、LG、摩托罗拉和爱立信相继宣布将总部从CBD转移到望京的TOM从东方广场(主力户型交通辅助相册的价格)转移到BDA,从侧面说明企业从重视生产到重视智力、重视软件,对绿色生态环境的要求越来越高

四、不同类型的企业有不同办公楼选址要求。一些企业可能适合选择二线商业圈,如网络公司、软件开发公司等,但银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、咨询公司、商务代表处等服务类企业更适合CBD、金融街、中关村三大商业圈。这些企业需要大量接触客户,收集效果,是不可分割的产业链。以北京金融街为例,统计显示,进入金融街的企业主要集中在金融业,约占进入金融街的所有企业的一半,随着该地区办公楼供应量的进一步增加,更多的金融企业和相关企业进入金融街。

根据北京办公楼信息网的调查,在金融街的客户中,整栋楼、整栋楼的购买作为企业总部和地区总部的比例相当大。这是企业特征和产业链聚集的结果。总之,企业选择办公楼应综合各方面因素。只有选择适合自己公司的产业特征、适合自己公司财务状况、员工状况的办公大楼才是最好的。

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