策略1：差异化策略差异的目的在于满足客户，打动客户，而不是为了不同而不同。差异化策略包含以下三个方面：

1. 差异化定位所谓定位定天下，如果定位有问题，将会对项目产生巨大的伤害。让项目定位区别于竞品项目。另一方面，项目主要面向金融业、律师业、商会等客户定位。金融行业：如，模仿香港IFC写字楼，并加之做一些金融博物馆、金融市场交易等配套，形成聚合作用，从而吸引金融领域的企业进入写字楼。律师行业：例如，写字楼周边律师行业比较多，但之前他们都是分布在沿街商铺，为了提高他们的整体形象，也为了起到聚合的作用，我们选择把写字楼部分打造成律师事务所的形式，专门为律师行业准备。同时，这也会节约很多营销费用。商会：主要针对专业类型、综合类型的商会等。另一方面，根据项目的实际情况，产品属性可以定位为顶级、地标、时尚、绿色、景观、智能、复合型等。

2. 差异化营销在定位之后，营销也要有所不同。制定完善的营销策略，尽可能地满足不同客户的差异化需求。可在楼层选择、产品户型划分、营销策略等方面制定差异化方案。例如，例如：

（1）付款与优惠方式的差异，如买越多优惠越多；

（2）项目中高层只面向大客户，或全层或半层销售

（3）特殊楼层或位置特殊预约，双层甚至连续楼层预约。

3.差异化的服务必须区别对待投资者、个人客户、大客户等，专业团队必须对接相应的客户群。例如，中高层可以设置社长厕所、厨房设施等。

战略2:产品设计战略办公楼产品设计有便于空间划分，影响使用舒适性和销售平衡性。从平面布局来看，可分为塔式办公式办公楼。

1. 塔式布局要点：· 景观与朝向：对于写字楼来讲，景观大于朝向，把项目最好的资源留给写字楼最好的一面；· 分割户型：朝向与景观相结合放大资源，优势最大化，价格最大化；· 户数多与少：高端项目平层户数宜少不宜多；· 楼层高与低：高中低区户型有别，从高至低，整层、半层、少户、多户；· 户型大与小：好景观、朝向面积大，相对应的就小。

2.板式布局要点、朝向和景观最大化的统一、部分项目南北价格差距大，南方价格过高，难以去化。北面便宜，不愿买。·一些项目相对价格均衡，南北透明，户型方便。除板式和塔式设计外，办公大楼的硬件辅助设施是必需品。例如，电梯，包括电梯的大小、速度、品牌等，考虑到办公楼上的工作人员集中使用，所以最好选择大型橡胶箱，例如空调系统，过去常用中央空调，但由于节能环境保护、客户自主使用等情况，现在多在线户型空调包括在设计层面上，层高要3.6米以上，走廊宽度，大堂、外立面、候梯厅装饰等都需要细心考虑。另外，对于功能空间上，可以设置公共吸烟区、室内可提供卫生间、厨房等，满足各类企业的需求。

战略3:形象战略对办公大楼来说，形象是非常重要的部分。包装定位高度是产品定位高度。办公大楼和办公大楼有点不同，主要是外立面设计形象、公共区域形象组合等。办公楼的形象可以代表企业的外部形象。视觉决定感觉，第一视觉决定感觉印象，调整性的设计包装对项目形象的确立有决定性的作用。形象是第一生产力，办公楼形象分为以下几点

（1）办公大楼的外立面，办公大楼的立面是办公大楼外部形象的关键，无论是一二线城市还是国内外，都在外立面的材质、设计、形状等方面下功夫。

（2）群楼方面，业态以金融机构和机构为主，百货商店饮食、KTV等噪音、气味污染影响较大的行业也很少引进，也是为了保证纯粹性。

（3）停车场方面，停车场是业主、或者访客进出入写字楼频率最高地方，对于他们的第一形象也至关重要。对于地下停车场，连通它的负一二楼的形象也非常重要。

（4）各楼层的后计简洁舒适。

（5）办公楼门前广场的形象也很重要。

战略4:空位营销战略空位营销-找到空位，填写。在潜在客户心智中“寻找空位”是营销领域最佳战略之一。空位不必太激动人心，也不必太戏剧化，也不必有非常明确的顾客利益点。例如，以前乐百氏的广告语我们是27层过滤的纯水。这样的广告会让普通人感觉不同于其他水，第一种感觉肯定很好。实际上，当时销售的纯水都是27层过滤，乐百氏只是直接摘下这一点，这个案例空虚的市场营销非常好。

办公楼空位营销：传统操作盘的项目，项目本身没有卖点，只在外立面采用铝单板，外观美观，线条简洁。采用的营销是把项目包装成穿金属外套的办公大楼，给项目特殊的符号，强调技术和形象属性，提高办公大楼的形象。在营销空白上找到特有的点，重点突出显现。