商业地产市场去库存为主 新兴业态打造特色产品线

时间:2017/2/23 浏览量: 1308

在中国经济宏观层面下,供给侧结构性改革引领的中国经济新常态, 2016年,中国商业地产市场风起云涌。虽然在去年楼市“去库存”刺激下,供需情况整体有所好转,但商业地产库存规模大的现状并没有根本性改善,商业地产市场仍面临存量大、同质化竞争加剧的局面。


据中国指数研究院近日发布《2016中国商业地产市场发展年报》报告显示,主要从三大全国商办市场、全国办公楼市场、全国商业营业用房市场方面分别展出2016年市场数据及运营模式。

2016年大背景之下,商业地产投资增速加快、新开工降幅收窄较2015年小幅下降,销售面积增幅显著扩大,从供应端来看,由于当前商业地产存量大,市场以库存去化为主,2016年新开工面积占比较2015年下降1.6个百分点至17.2%,为近5年首次出现下降;2012-2016年,商业地产开发投资占商品房比重逐年提升,由17.7%提升4.1个百分点至21.8%,企业投资逐步转向去化较好的一二线城市,虽然行业以去库存为主,但这些城市土地、开发成本不断提升,致2016年开发投资仍较2015年小幅扩大0.1个百分点。从需求端来看,由于近年企业持有商业地产的意愿加强,加上住宅库存去化情况整体好于商业地产,商业地产销售面积占比自2014年起呈小幅下降态势,由2014年的9.6%下降至2016年的9.3%。

从供应端来看,商业地产开发投资增速提升,新开工降幅收窄。与2015年相比,2016年,全国商业地产开发投资同比增幅扩大3.3个百分点至7.5%;新开工同比降幅收窄8.9个百分点至1.3%。具体来看,2016年,全国商业营业用房开发投资增幅扩大6.6个百分点至8.4%,新开工面积降幅收窄9.2个百分点至0.9%;办公楼开发投资同比增幅收窄4.9个百分点至5.2%,新开工面积同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%。

从城市发展角度来看,一线及热点二线城市土地市场需求旺盛,三四线城市以去库存为主基调。2016年,全国商办用地成交总价前50宗项目中,37宗来自一线城市,其余均来自热点二三线城市,其中杭州、武汉各3宗,常州、济南、南京、南昌、凉山、珠海、苏州各1宗;一线及热点二线城市产业发展良好,经济活力突出,人口导入量大,市场需求旺盛,成为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响,企业扩张意愿不强,市场仍以库存去化为主基调。

从代表城市办公楼新开工规模来看,2016年,北京、上海新开工面积继续领跑,两城市新开工规模均超300万平方米,这些城市金融、服务、科技等产业发达,办公楼市场需求大;从代表城市新开工面积同比增幅来看,上海同比增幅超两成,重庆由降转增,同比增长2%,天津同比降幅超八成。

2016年,多数城市优质写字楼租金变化平稳,一、二线城市租金分化仍明显。从各代表城市优质写字楼租金情况来看,2016年,除广州外,一线城市租金水平仍保持高位,其中,北京市一季度租金高达424.9元/平米/月;二线城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市优质写字楼租金变化相对平稳,成都写字楼市场供过于求,为各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持续下跌的城市,2016年第三季度租金为72元/平米/月,环比跌幅为1.2%。

2016年,优秀房企通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设实现发展,行业内值得关注与借鉴的如:吾悦品牌是新城控股旗下城市综合体项目品牌,涵盖三大产品线,根据不同客群、区位进行产品差异化定位。此外,12月,中海商业全域商办资产管理品牌旗舰——COOC中海商务发布,为有纵深需求的租户提供全面的商办综合解决方案,提升物业估值,实现资产管理增值。

2016年,商业地产存量大,同质化竞争加剧,结构性问题突出。优秀地产企业通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设、借助资本力量实现发展;在发展模式方面,通过打造大资管平台、与金融结合等,实现开发模式向资产管理模式转变与升级;在发展方式方面,通过联合与收并购实现优势互补、共赢发展;此外,联合办公作为商业地产的新形态,发展加速,实现存量盘活与办公形式创新。

房企通过联合地铁、基建类企业,紧抓地铁上盖业务机遇。2016年,优秀房企通过与地铁、基建类企业合作,为自身住宅、商办类业务找到好的落地平台,以合理价格获得优质项目资源,从而实现长远更好地发展。

4008-168-075
guangxinhongye@sina.com

关于我们 | 联系我们 | 人才招聘

广信鸿业(北京)房地产经纪有限公司 | 京ICP备10031875号-1

Copyright 2012 广信鸿业(北京)房地产经纪有限公司保留全部权力