近日，南京“地王”项目京奥港未来墅因暂停施工而卷入舆论风暴眼，地王盛宴背后的焦灼和煎熬露出冰山一角。

连日来，《中国经营报》记者走访南京市场了解到，在十盘同开、万人排队抢房、200万元以上验资、8成以上首付、百分之几中签率的火热之后，依然暗藏着诸多违规隐忧。

记者采访中发现，位于南京城南铁心桥宁双路附近的大名城铁心桥NO.2016G45项目，在未取得施工许可证的情况下已经动工开建，涉嫌无证施工。同时，继江宁区荣盛隽峰项目涉嫌违规向购房者宣传“偷面积”之后，荣盛发展位于江北的另一个项目荣盛锦绣澜山，也在近日被曝光存在违规宣传。

记者就相关疑问致电致函项目开发企业，大名城相关负责人回函称“公司经营情况敬请阅读已披露的定期报告。如发布未经公司确认的任何文字，公司将保留追诉的权利”。

荣盛发展回复称：“经我司下属相关子公司核实，锦绣澜山项目预计于2018年下半年现房开盘销售，前期制作宣传单页时将设备平台作为赠送面积体现在了单页上，目前已将不合规单页全部回收并重新制作合规宣传单页。”

地王停工疑云

根据南京《新华日报》的报道，京奥港未来墅在11月25日已停工，施工现场已贴上“工程暂停 大门封闭”的封条。据楼盘承建方人员透露，开发商已拖欠数月工程款未支付，“2000万元都不止”，不得不停止施工作业，“开发商只要付钱，就复工”。

12月19日，记者走访位于江宁区智慧路与南湾营路交汇处的京奥港未来墅售楼处看到，楼盘在正常销售中，置业顾问介绍，京奥港未来墅目前有一期1、2号楼剩余少量房源在售，户型面积为131平方米、141平方米，均价在25000元/平方米~28000元/平方米。对于停工传闻，该置业顾问回应称：“已经复工。”

随后，记者来到京奥港未来墅工地，看到五栋高层住宅楼被绿色的防护网包裹，主体已经基本建好，并无动工迹象，住宅楼旁是一个面积较大的深坑，现场施工方一位人士告诉记者，那是项目的一期和二期，目前基本无人施工。地块的另一侧，有几个工人在做地基勘测。

“他们不是施工方的人，是开发商叫过来做勘察的。”施工方一位人士对记者表示，“公司在等开发商打钱复工，目前1.2亿元的工程款只打了约3000万元过来，其他都由施工方垫资，两方正在洽谈合作事宜。”

楼盘之前为何停工，目前项目进展如何？针对上述问题，记者致电京奥港未来墅相关负责人，其回复称“停工是因为公祭日”，随后便匆忙挂断了电话。

京奥港未来墅的土地款由开发商通过信托融资支付，根据“中融信托-宏金46号集合资金信托计划（一期）”显示，京奥港向中融信托发行了一笔高达34亿元的项目信托贷款，期限为12+6个月，于去年6月发行，融资主体为北京京奥港集团有限公司，资金投向是京奥港未来墅地块。这意味着，该项目必须在今年年底有销售回款，才能偿还信托融资，否则将面临违约风险。

今年9月，京奥港未来墅领取了首批共154套房源的预售证，均价为25884元/平方米，只比当年的楼面地价高出3500元/平方米。在严厉的楼市调控下，几乎是“贴着成本卖房”。即便如此，该项目首开仅去化7成。

针对楼盘是否停工，后续如何处理等问题，记者致电致函京奥港集团和该集团南京公司，截至发稿未获回应，不过，根据京奥港集团在官网微信发布的声明： 该项目停工是为了全面配合近期南京相关部门的有关要求，在政府规定的停工期限到期后，该项目已恢复正常施工；今后将按期完成该项目的建设，并按照商品房买卖合同约定的时间如期交付。

涉嫌无证施工？

根据中原地产的统计数据，2015年以来，全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的地块合计有50宗，货值近万亿元，有29个项目基本确定了案名。按照正常的节奏，从2016年及2015年的30宗高总价地块看，2576.8亿元的土地款，获得的网签销售额仅仅277.5亿元，销售回款率只有11%。

地王集体患上了重度拖延症，其中，东至黄山路，南至兴隆大街，西至国有空地，北至白鹭东街的G68地块也不例外。2016年1月29日，G68地块正式对外出让，起拍总价27.05亿元，起拍楼面地价17767元/平方米。经过87轮白热化竞争，最终被上海建工以64.8亿元的总价拿下，荣登当时河西中部乃至南京的新“地王”，楼面价高达42561元/平方米，溢价率达139.6%。

近日，记者探访该地块看到，项目已经开工，工地内吊塔林立，钢圈、钢条等建筑用材有序堆积，工人们各司其职，整个项目正在进行地基建设，根据施工现场的施工铭牌，该地块于2017年6月30日开始动工，预计竣工时间为2021年4月1日，前后历时近四年。

记者联系上海建工南京公司邰姓负责人，对方表示，项目在正常施工建设当中，预计2019年入市，具体时间暂未确定。

除此之外，记者采访中了解到，去年南京多个片区的高价地均被刷新。譬如，招商以29899元/平方米拿下鼓楼滨江地块，京奥港以22353元/平方米拿下麒麟地块，大名城以29093元/平方米拿下铁心桥地块。

近日，记者走访大名城铁心桥NO.2016G45项目看到，工地四周被高约3米的围墙遮挡，其上有“大名城”“紫金新作”等宣传标语。工地的大门处，不时有工程车进出，数台打桩机正在热火朝天地作业。记者在工地围墙上看到G45项目的批前公示，但没有看到规划许可和施工许可的相关信息。

记者随后登录南京市规划局和南京市建委网站查询了相关证件信息。结果显示，今年11月6日和24日G45项目已拿到建筑方案和建筑许可。今年6月份，G45项目在南京市建委的网站上进行了项目登记，但记者并未查询到该项目的施工许可证。同时，记者从软件园规划建设局了解到：“安全备案是办理施工许可的前置条件，而该项目目前并未进行安全备案。”

“偷面积”等乱象被查

临近岁末，南京楼市新房供应放量，楼市重现卖房优惠。据南京当地媒体报道，位于江宁区的远洋山水所售“楼王”给出9.6折买房优惠；12江北一家公寓楼盘推出特价房，总价优惠幅度达10多万元，并同时享受一成首付。

对此，南京一位市场分析人士指出，“一成首付”目前主要集中在一些非住宅或高端项目，主要原因在于蓄客不佳，开发商为了拉拢客户采用降低首付的方法。但这是有缺点的，目前银行贷款制度非常严格，所以银行方面不一定认可。

与此同时，随着南京市局部区域爆发购房狂潮，拿地时已约定期房销售的部分房企也已按耐不住。近日，根据《现代快报》报道，继江宁区荣盛隽峰项目涉嫌违规向购房者宣传“偷面积”之后，荣盛发展位于江北的另一个项目荣盛锦绣澜山也存在违规宣传的情况。

根据荣盛发展此前公告，2016年9月份，公司全资子公司南京荣盛置业有限公司通过拍卖方式以9.6亿元、15.05亿元分别取得南京市NO.2016G51号地块、NO.2016G62号地块，即后来的荣盛锦绣澜山和荣盛隽峰项目。

12月21日，记者走访位于南京市浦口区新沿路与江北大道交汇处的荣盛锦绣澜山看到，项目正在紧锣密鼓地施工当中，位于项目一侧的售楼处略显冷清，销售人员表示：“我们是现房销售，现在公寓、住宅都还没开盘，要等到明年。”同时根据销售人员介绍，住宅户型从85平方米到130平方米，项目没有样板间，暂时无法提供纸质户型图等宣传材料。

据了解，荣盛锦绣澜山与江宁荣盛隽峰项目类似，属于须取得竣工备案许可后才可销售的南京首批现房销售项目。根据南京当地媒体此前报道，荣盛锦绣澜山项目现场的户型宣传资料中，对全赠送的设备平台进行了标注，此外，飘窗、阳台等多处部位，也被不同颜色分别标注成了“全赠送”或“半赠送”。

今年7月，南京市规划局公布《南京市建设工程设计方案审查相关办法》，剑指“赠面积”博噱头等现象。南京规划局专场解读会上进一步明确:对“偷面积”、批后违建等行为，联合其他部门依法严处。

记者对此致电南京市江北新区市场监督管理局，相关工作人员表示，此事已交由楼盘所在的沿江分局进行处理。随后，记者联系江北新区市场监督管理局沿江分局，相关负责人回复称：“已对此事立案调查，并去项目售楼处进行了现场取证，调查会有个过程，目前正在处理当中。”