都市圈投资的核心逻辑之一便是投资“主城市”，如环京的本质是“京”，相应地，环沪的本质是“沪”。因此在讨论环沪的楼市前景时，先来讨论下上海的楼市前景。

有关上海楼市的前景，主要从三个方面进行解读：人口增长、供求关系以及公共产权房的影响。

A，上海人口的中长期增长趋势不可更改；

环伺全球城市的发展逻辑，超级城市的人口增长会经历下述几个阶段：

1，中心化阶段；

在这个阶段，人口不断向城市的核心区集聚，城市发展的核心逻辑是“吸血式发展”；相应地，城市核心区的人口不断增长；

2，远郊化阶段，即都市圈化阶段；

当中心化阶段发展到了一定的阶段，城市核心区的发展便出现了大城市病，即城市发展遇到了人口过多、交通拥堵、环境恶化、房价高企等社会问题，此时，超级城市的发展便进入了都市圈化时代。在这个阶段，城市发展的核心逻辑是“去中心化”下的“多中心化”。此时，城市的人口流动会出现两大特点：

首先，在行政及市场的双重调控下，城市核心区的人口增长呈现结构性调控：大量的中低端人口向更远些的区域迁移，而不少的高端人口继续集聚。

核心区的总体人口增长会出现短期性的“稳中趋跌”。这便是时下北京、上海人口流动的特点。

其次，大量人口向远郊区及卫星城转移。目前上海及北京、深圳等城市人口流动正处于这个阶段。

根据东京、首尔、伦敦及纽约等都市圈发展规律，未来远郊区及卫星城的人口量将达到都市圈的近半水平。

3，再中心化阶段；

切记，都市圈是有边界的。

当城市核心区的人口及产业完成更新时，大量的人口将二次涌入，从而开始再中心化流动。

当再中心化开始时，核心区的人口增长将再次抬头。

值得注意的是，时下的东京、纽约、伦敦、首尔等城市，皆处于此阶段，且人口仍在增长中。

因此根据全球超级城市的发展规律，中长期来说，上海的人口增长趋势不可逆转。

B，上海楼市的供求关系极为紧张；

有关楼市的供求关系，可主要从两个指标加以分析：土地供应量及存量房。