君只见流流流流，却不见卖卖卖卖。

8月贵阳土地间歇性流拍挂，没有遮住单月卖地收入超过上半年。

亮眼的数据，拿地的高峰。保利、美的、碧桂园、融创以及潜伏的万科等，本月都继续深入开发布局。

沸腾的激情过后，总会趋于相对的平淡。截至目前，由于这个月招拍挂的地块，无论是数量还是质量上，都可以忽略不计。所以，9月金秋的土拍，会在相对平静中度过。

也正因如此，本周五（31日），观山湖文化山地块在8月份的最后一天出让。不仅是冷暖交替时的收官之笔，而且也是颇具戏剧性的，有望成为定格历史的巅峰一拍。

PART 1.真地告白

尽管一个月前就埋下伏笔，但是真正到来的时候，还是一不小心，有点稍微用力过猛。

根据公开信息整理，截至目前，贵阳8月商住、商业土地出让总金额达到约95.7亿元。而根据媒体此前的统计，2018年上半年这一数字仅约87亿元。

注：8月1日至28日数据仅为商住、商业用地出让。不包含物流仓储、加油加气站和娱乐康体等。（数据来源：媒体根据公开信息统计，非官方发布）

两相比较之下，凉凉的背景音中，8月贵阳土拍实则掀起一波高峰。单月的出让金额，任性的超过上半年的总和。

这应该算是持续增长的复刻加强版。

2017年上半年，贵阳土地出让面积和金额，就曾双超2016年全年的水平。数据显示，2017年1至6月土地出让总面积617.3万方，成交总价高达117.6亿元。而在2016年，这两个数据分别为454.4万方，以及76.8亿元。

戏剧性的一幕，还在上演。

刚刚过去的7月份，官方数据显示，贵阳市12宗国有建设用地挂牌出让。包括熟悉的双龙区域，白云区泉湖板块等用地在内，成交面积约53万方，金额达到约34亿元。

基于目前的四组公开数据来看，2018年1月至8月28日，土地出让的总成交达到：87亿（2018年上半年成交）+34亿元（7月成交）+95.7亿（截至8月28日成交）=216.7亿。而2017年全年成交数据为200.8亿元。

因此，足够以约98%的置信区间，支撑这样的推论——

截至2018年8月28日，贵阳土地出让成交金额已经逼近，甚至超过2017年全年的水平。

稳坐大盘时代以来历史同期高位的数据，可信度可能还会增加。

同样是在7月份，“棚户区城中村共享改造为低效用地再开发一次性招标”成交5宗地块。分别位于花溪区、白云区、云岩区和南明区，总用地面积达到67万方，中标金额约95.5亿元。而这部分土地出让的增量，并没有计算在内。

尽管上述的统计口径，土地用途包含商住、商业、物流仓储、加油加气站和娱乐康体等方面，未做具体的分项。但是，其中商住和商业的占比肯定较高。

为什么会有这样剧烈的反差？

最先考虑到的是，地块出让价格的上涨。数据的对比中可以发现，上半年的土地出让面积，2018年约占2017年同期的59%，但是土地成交额占比达到约73%。

而从近期的成交数据来看，仅观山湖区域、花溪区域的平均地价水平，相比去年已经提升不少。

2015年至2017年、2018年8月土地出让面积与成交金额变化

其原因在于，大盘时代低价拿地开发模式的根本性改变。像是现在的极端情况，土地熔断的楼面价就达到6000元/㎡。这还没有算上，综合的产品水平较过去提升，为此产生更多的品牌溢价。

综合来看，由于平均地价的上涨，尽管溢价并不明显，整体的成交金额也在大幅提升。这就导致频繁的流拍挂，与处于历年高位的出让成交，同时期登场的现象。

这样说有点于心不忍。但是在土地市场的觉醒中，贵阳房地产市场已然初步建立起地价和房价的新轮动，并且正在步入多方预期的发展轨道。

PART 2.拨云见日

8月份的土地出让，达到年内的峰值水平。整体的地块成交与流拍的背后，都具有相当多的深意。

其中最值得一提的，还是相对低调的三马板块中，宏阳公路机械厂及周边棚户区改造项目。

8月17日，贵阳广晟鑫德房地产开发公司，再次拿下这里两宗地块。加上年初2月14日拍下的另一块，已经相继竞得三宗地块在手。

根据工商信息显示，就在本次拍卖前3天的8月14日，这家公司也完成最新的股权变更，万科系位列第二大股东的位置。

也就是说，去年中旬万科与云岩携手打造的三马片区“智慧芯城”，选址应该正式落地于此。

其拿地的性质逐渐清晰，也是棚改项目结合老旧工业区的振兴，当然也会因此面临一些历史遗留问题的处理。

但是，该地块最终的项目呈现，有望成为真正引领三马片区发展的核心所在。

这样来看，上周三马片区金鸭单元的三宗土地的流拍，也就可以理解了。此前普遍看好的地块，原因在于其作为规划区域较早公布，也被认为是招商引资的重点区域。

但是，严格的从市场层面考虑，流拍的三块地分隔较大，不适于集中的连片开发。而且包括云上九州等项目位于区域内，整体规划约束相对明显，不可能推倒重来，也不适于因势利导。

最好的选择，可能就和万科一样，另辟一块新的天地，重新绘制发展的蓝图，这应该也是布局已久。

而更早一些双龙流挂的三块地，咋看之下也是卖相平平。这个地方紧邻龙洞堡机场，出让的示意图结合卫星图来看，醉美路的延长线，和中兴东路应该都处于规划阶段。

地块里面可以说是前不挨村，后不挨店，区域内开发环境的综合治理，也是存在一定的难度。

此前这地最大的意向方，应该是多彩城。毕竟想在这个地界里拿地，还是有一定的门槛，也不是天真的想挂就去挂的。

更具信号意味的，还是月初花溪区的两宗流拍的地块。让人首次感觉到市场的阵阵凉意。但是，这里流拍的可能性，其实远远大于顺利出让。

仅从地图上就可以看到，地块周围竞争何其激烈。对面的一路上，就有恒大童世界，美的国宾府。

而在路的同侧，紧邻碧桂园花溪一号，亨特碧桂园云涧溪山。再稍远的明珠大道两旁，更是分布老将保利溪湖，新军碧桂园印象花溪。

具体的地块指标来看，一来是容积率（1.0≤容积率居住≤1.3）较低，并且部分还有高度限制。

也就是说更多的适于洋房、联排别墅等低密度产品。一路上更是不乏竞品，按照开发速度来说，明年初产品入市，很可能面对多方的夹击。

要想在这里拿地开发，然后突出重围，估计首先熔断的应该是自信心。所以，每块流拍的地背后，可能都有选择暂时放弃的理由。

PART 3.巅峰一拍

不断叠加的全国性土地流拍，寒流里的市场也是阴风惨惨。8月10日，太原8宗优质地块全部流拍，引发一片哗然。至此，全国年内流拍的土地约800宗。

而从贵阳的实际情况而言，8月成交的商住、商业土地宗数达到12宗，流拍挂达到10宗。一面是地价的升高，一面是间歇性流拍挂。像是大热天里转头的风扇对脸吹着，“热了、凉了、热了、凉了...”。

但是，实际的数据对比中，冷与热的讨论已经没有价值，房企拿地更为理性倒是真的。而从成交和流拍的土地情况来看，也能对当前市场偏好略知一二。

顺利出让的地块，几乎都满足地段、交通、配套、快速开发、长期布局等首要的原则。

这都可以得到一定的验证，广州金地为代表的保利地产，一举以二次熔断的形式拿地进入观山湖，融创贵州高新区的创新商业产品综合形态，花溪的美的、碧桂园继续补仓，万科深耕三马片区等等。

那么，本周五（31日），观山湖文化山地块在8月份的最后一天出让。占尽上述土地偏好优势的地方，已经吸引多家房企的关注。

从目前的填单报价情况来看，三家房企参与到竞拍中，报价都比较温和。不出意外的话，会进入最后的现场竞价环节。

渠道消息显示，目前的拿地方中，白云区马鞍山首次熔断的盛况中，出现过多家的房企表现出意向。对比来看，近期还未拿地的当属中海、华润、金茂等。

特别的，文化山的三宗地块中，其实有着联合开发的要求。最振奋的拍法，自然还是1家全部拿下，但是难度也是可想而知。

按照目前的加价来分析，067号、068号、069号地块分别加价1次，2次，3次。067的商住地块有两家意向较强。而068、069的报价止步于003号竞买者，可见其稍显压迫性的表现。

7月份密集土地挂牌，让8月份的土地出让迎来井喷。这个月截至28日整体招拍挂出让寥寥无几，几乎可以忽略不计。按照平均土地挂牌时间来看，9月的土拍市场注定会相对平静。

承上启下的关键时刻，文化山成为8月份最后的大彩蛋。甚至可以大胆的猜测一下，两块商住用地的争夺，是否会在同场竞争中上演“一拍双熔”。

而在8月份单月卖地收入超过上半年，目前的综合成交逼近甚至超过2017年全年水平的基础上，观山湖的这最后一举，也会毫无争议地定格贵阳土拍历史性的一刻。

所以，“凉凉”并不十分准确，只是需要轻踩几脚刹车。土地出让的缓和中，可能有新的储备逐步入库，包括此前呼声次高的大关的地块，以及白云黑石头区域等。

这时候的平稳，应当也是为了维持适度温和的供应节奏。

最近，也是听闻多个房企调整姿态奋战金九银十。不少背上双肩包包的中介们，准备奔赴销售的一线。

而在稳定市场情绪的大背景下，可能各方面也持续集中精力，专注于开展楼市乱象综合治理的攻坚战。

土地的冷暖交替中，楼市从未像现在这样，牵动居民对于美好生活的思考，也从未像现在这样，更为清晰的描摹城市发展的未来景象。

略微有点温度的土地，让人感受到哪里的房子更值钱了，哪里的区域生活会更加舒适，哪里又要有新的产业落地······

也是在这样的温度中，让人逐渐体味土地的另一层寓意。

这可能并不只是一场为了房子的市场交易，而是茶余饭后三五好友的微信谈资，是又一次历史进程更迭的时代缩影，也是孕育未来理想蓝图的城市基源