南京:高品质写字楼陆续入市 新兴板块加速崛起

时间:2019/1/13 浏览量: 72

新兴板块加速崛起高品质写字楼陆续入市

南京目前呈现“3+N” 商务空间分布, 核心区如新街口、鼓楼、河西租金、售价和空置率都保持平稳,新兴板块加速崛起。2018年南京写字楼租赁市场,新街口、鼓楼、河西等核心区租金仍处于全市高位,江宁区受新盘入市拉动,年平均租金相比去年上升4%。


2018年写字楼租赁市场最为活跃的行业类型为电子信息科技、金融、专业服务,其它活跃的客户类型包括房地产建筑、生产制造等。电子信息科技类租赁成交面积占比上升,而2017年最为活跃的金融业企业,受目前国内金融监管政策影响,2018年租赁成交面积占比有所收紧。李晓龙特别指出,2018年联合办公在南京成交日渐活跃,预计2019年联合办公会呈现扩增竞争态势。

2018年写字楼销售市场全市成交均价约为18605元/平方米,相较去年同期小幅上涨4.6%,成交面积相比去年下降32.3%。南京2018年写字楼市场新增销售供应112万平方米。受到区域规划利好、新盘供应量加大以及优惠政策引导等综合因素的拉动,2018年雨花、浦口、栖霞等新兴热点板块保持着良好的销售势头。其中雨花台区排名第一,成交面积达到243201平方米,占据写字楼办公市场销售成交总量的近三成。

南京未来优质甲级写字楼总供应量约700万平方米,江北、河西、鼓楼滨江、城南板块将是供应主要区域,伴随新增供应增加,将进一步推升市场空置率。 2019年预计将是南京写字楼市场的大年,诸多高品质项目如新鸿基国金中心、华新城部分项目、金鹰天地等将于2019年入市,市场竞争压力加大,缺乏竞争力的楼宇将会面临较大去化压力。

戴德梁行南京公司副总经理杨波总结,传统核心板块新的项目供应有限,租金水平逐渐趋于稳定。未来新兴商务区优质项目逐渐聚拢,与传统核心板块的价差将会逐渐缩小。杨波认为,在新一轮城市发展规划下,南京迈入区域中心城市加速发展期,其中浦口区域、南部新城板块等集聚力量在日益增强,成为南京写字楼市场新机遇高地。

房价增速放缓 住宅板块分化明显

戴德梁行南京公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨介绍,2018年南京住宅市场全市(高淳、溧水、六合除外)成交均价上涨7%,房价增速放缓,市场趋于平稳。从供求比来看,江宁、浦口、河西、城北成交量均近乎等于新增供应量,为热门片区;中心城区受土地供应影响,整体供求量较少。截至12月31日,全市住宅库存套数为30681套,比去年同期增加11%,库存压力加大。2018年南京住宅市场区域分化明显,核心热门板块供应较少,一二手房价格倒挂,一房难求,但部分偏远、非热门区域去化回落,库存积压。

戴德梁行数据显示,2018年商办公寓成交均价在19487元/㎡,较17年增长2%,销售面积同比下降4.6%。浦口、城南区域商办公寓整体成交量最大,是2018年的成交热点片区。在价格涨幅方面,城北、仙西、浦口居前三位,其中城北板块涨幅15%。酒店公寓成交面积段主要集中在60平方米以下小户型,总价段主要集中在110万,小面积、低总价为市场成交主流。赵烨分析,产业规划集聚、轨道交通优势、配套齐全、产品亮点成为公寓主要竞争优势,目前投资客户为市场主流,更关心投资回报率,因此江北浦口、城南板块等新兴商务区板块,部分地铁沿线、大型综合体内公寓、LOFT双钥匙户型受到更高的市场关注度。

2018年住宅及商住土地出让幅数及出让面积为近几年最低,17年住宅、商住用地平均溢价率为44%,而18年仅7.7%,一半以上地块底价成交。赵烨分析,这一方面体现政府目前对开发商拿地要求较高,另一方面也反应出开发商拿地较为谨慎, 2019年楼市整体趋稳,且随着南京新一轮城市规划利好,预计19年土地市场会有所升温。

戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光总结,2018年楼市整体趋向稳定,地价降温,调控政策已见成效,未来板块分化会更加明显,热门板块仍旧受到市场追捧,部分非热门板块短期内由于库存量上升竞争压力加大或将“以价换量”。 汤耀光认为随着南京2035城市规划的推进,未来将形成“南北田园、中部都市、拥江发展、城乡合融”的市域空间格局,预计未来江北浦口、城北滨江、河西等依然是市场关注板块。

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