近期的楼市不得不说确实回暖了，不仅一二线的新房销售火爆，二手房市场也是成交暴涨。北京二手房成交量第3次超过1.6万套，深圳、上海、天津等地楼市也出现“小阳春”现象。就连上周，北京的存量房网签4068套，环比上涨54.74%，热度依然不减。

加上房贷利率松动，以及全面放宽落户政策，于是很多人坚信，投资房子一定赚。过去如此，今天亦如此，买房不会亏！

到底是不是这样，是否真的如此？

中国楼价只升不降吗？

世界上没有只涨不跌的商品，这句话是没错的，但是问题是，在中国，房子不只是商品，而是金融品外加良民证，房价的坚挺程度取决于央行和政府的坚挺程度。

仅回顾这10年的房地产历史就会记得，2013-2016年的4年间，很多人，包括很多开发商没有挺过来，甩卖、哭泣、流血离场。这些人，都是高位进去，加了不低的杠杆，有资金成本，甚至资金成本过高的。没有等2016年开始的大行情，扛不住、忍不住，割肉离场。

并且2008年那一轮金融风暴，更是造成了局部的暴跌。2017年后进场的很多投资客，目前不也因为限售、二手房回落等因素，迄今还烫手。

所以任何投资都一样，有风险，有技术含量。但是对于刚需、改善需求来说，该买得买。

产业影响房价上涨空间

流动人口是跟着机会走，哪里能赚到钱，就会流入那个城市，以劳动密集型制造业为主的城市，就算外来人再多，可流动性较强，能不能有效转化定居意愿是一个问题。

房价由产业直接影响房价的上涨空间，产业越高端越多元化，房价上涨空间越大，例如大力发展第三产业的城市，聚集高端人才较多，收入和稳定性高，留下落户定居的意愿更强。

现在很多三、五线城市和县城的命运已经被决定了，在一个基本没有什么产业结构，除了餐饮业和体制内就没啥东西的地方，未来的衰退可以说是大概率的，特别是当人口的拐点出现之后，就几乎没有什么力量可以扭转这个趋势了。

即使一二线城市当前火热，如果未来二线产业没有升级也不会太好。在2018年的时候房价只涨不跌的神话就已经被打破了。

房价泡沫严重 居民承受能力已到极限

我国的房地产泡沫非常严重，核心城市房价收入比保持在20以上的水平，部分城市超过30，不仅远超国际普遍认可的水平，甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍（日本首都圈和京畿圈10-12，美国4-5）。

我国居民对高房价的承受能力已达极限，居民收入已无法支撑房价继续上涨。

截止2017年底，我国居民部门债务占居民部门可支配收入的比例达到111%，这一数字非常惊人。

笔者认为，随着房地产市场进入过剩时代，居民收入难以支撑目前高昂的房价，预计未来房价将维持稳中有降态势。

中国经济也能忍受一定幅度的房价下跌，因为房价下跌虽将带来房地产投资的减速，但其亦将有助于居民消费潜能的释放以及制造业投资盈利的改善，同时鉴于消费占GDP的比重不断攀升，房价下跌对实体经济的冲击将远低于市场的预期。